Sázava Logistics Park

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém financování logistického areálu v blízkosti obce Ostředek na sjezdu na 34. kilometru dálnice D1 směrem na Brno. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera UDI Group („UDI“), jež skrze projektovou společnost EUDI REAL s.r.o. realizuje výstavbu logistického areálu a jeho následný plánovaný provoz. Seniorním věřitelem projektu je Komerční banka, a.s. („KB“). Projekt se aktuálně nachází převážně ve fázi pokročilé stavební realizace („Konstrukční fáze“), kdy 100 % pronajímatelné a budoucí pronajímatelné plochy je již zasmluvněno na základě nájemních smluv se 4 nájemci, nicméně dle podepsané úvěrové smlouvy je mezaninový úvěr Upvest strukturován i pro jeho následný provoz („Provozní fáze“). Mezaninový úvěr Upvest pro Konstrukční fázi je ve výši až 150.000.000 Kč a jeho odhadované splacení nastane v moment ukončení Konstrukční fáze a zahájení Provozní fáze projektu - „Rekapitalizace“ - jež odhadujeme na průběh Q2 2023, kdy bude areál plně stavebně zkompletován. K momentu Rekapitalizace Upvest plánuje investiční příležitost Sázava Logistics Park znovu otevřít investorům k investici, a to až do objemu 210.000.000 Kč (tj. může dojít k navýšení úvěrového rámce Upvest až o 60.000.000 Kč).

Úvěrovaný disponuje uzavřenou seniorní úvěrovou smlouvou s KB pro Konstrukční i Provozní fázi projektu. Seniorní úvěr pro Konstrukční fázi je poskytován ve výši EUR 23,7 mil. a nesmí přesáhnout 70 % z celkových nákladů projektu. Následné refinancování seniorního úvěru k zahájení Provozní fáze projektu bude dle podepsané úvěrové smlouvy s KB ve výši EUR 31,0 mil. a má nastat nejpozději do 31.08.2023.

Sázava Logistics Park se skládá ze souboru 4 logistických hal, označených písmeny A až D, přičemž hala A je již využívána nájemcem, hala B a část haly D je předpokládána k předání nájemcům ještě před koncem tohoto roku a hala C je předpokládána k předání nájemci v průběhu jara následujícího roku. Očekávaný termín dokončení výstavby dle harmonogramu stavby je květen - červen 2023. Jednotlivé haly projektu jsou již plně zasmluvněny na základě nájemních smluv se 4 nájemci: WEDO, Marimex, Emons a Nagel.

Vzhledem k rozdělení projektu do Konstrukční a Provozní fáze bude po dobu každé fáze sledován jiný soubor finančních kovenantů, jež je developer povinen dodržovat. Pro Konstrukční fázi budou monitorovány kovenanty LTC a LTV, pro Provozní fázi Debt Yield, ICR a LTV (viz. Finanční analýza).

Očekávané splacení participací investorů do Konstrukční fáze (jež je předmětem tohoto fundraisingu) nastane během Q2 2023, a to k momentu Rekapitalizace popsaném výše, kdy investoři do Konstrukční fáze budou dle výchozího předpokladu splaceni v průběhu procesu znovuotevření investiční příležitosti na platformě Upvest, případně i z refinancování (respektive navýšení) seniorního úvěru čerpaným pro Provozní fázi. Investoři do Konstrukční fáze budou mít v případě zájmu prioritní možnost v úvěru pokračovat i v rámci Provozní fáze, přičemž Upvest pro tento účel vyhotoví novou investiční analýzu, jež bude reflektovat skutečnosti aktuální pro Provozní fázi projektu. Vzhledem k tomu, že výše Rekapitalizace, tj. výše splacené jistiny a výnosů investorů do Konstrukční fáze úvěru Upvest, závisí na budoucím zájmu investorů Upvest o vstup do Provozní fáze, nelze zaručit, že v moment Rekapitalizace dojde k úplnému splacení původních participací investorů Konstrukční fáze. V případě neúplné Rekapitalizace bude nesplacená část participací pokračovat ve financování projektu do Provozní fáze a bude splacena k předpokládanému datu splacení, 30.10.2026, formou nahrazení úvěru Upvest akcionářskou zápůjčkou, případně až k datu formální konečné splatnosti, 31.05.2028. V případě, že k datu 30.10.2026 nedojde ke splacení úvěru Upvest, navyšuje se čistý výnos pro investora o 4,0 % p.a. na 12,50 - 13,00 % p.a.

Mezi hlavní potenciální rizika úvěru řadíme kreditní riziko protistran nájemních smluv, nedodržení podmínek ze strany generálního dodavatele stavby a možné implikace na nájemní smlouvy či nájemní vztahy a riziko splacení úvěru z prodeje aktiva či refinancováním jiným seniorním úvěrem.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení řádného vlastnictví nemovitostí úvěrovaným, kontrolu projektové společnosti a mateřské společnosti, nájemních smluv, úvěrového vztahu se seniorním věřitelem a rozsah dodávky generálního dodavatele stavby a s tím spojené záruky a pojištění díla.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na kontrolu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, standardů dle uzavřených nájemních smluv, technické stránky nájemních smluv, fáze rozestavěnosti a projektových pozemků.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na mezaninovém úvěru poskytovaným za účelem refinancování části vnitroskupinových zápůjček poskytnutých projektové společnosti. Aktuální předpoklad Upvest reflektuje, že investoři do této fáze projektu (tj. Konstrukční fáze) budou mít možnost splacení za cca 9 měsíců v moment Rekapitalizace, jež je popsán výše v Úvodním shrnutí. V moment kompletního dokončení stavebních prací a plnohodnotném uvedení areálu do provozu (tj. po vydání veškerých kolaudačních rozhodnutí či souhlasů, respektive po spuštění zkušebního provozu jednotlivých hal a ostatních stavebních objektů) plánuje Upvest (i) znovu otevřít původní tranši úvěru ve výši až 150.000.000 Kč novým investorům, a zároveň (ii) navýšit expozici mezaninového úvěru v projektu až o 60.000.000 Kč (tj. celkově až na 210.000.000 Kč) v rámci nového fundraisingu, za předpokladu, že projekt postupuje dle očekávání s ohledem na komerční výkonnost a s přihlédnutím na reálně načerpaný seniorní úvěr pro Provozní fázi .

Sázava Logistics Park je aktuálně v pokročilé fázi výstavby, nicméně část areálu je již v provozu a je obsazena nájemci. Hala A je nájemcem WEDO plnohodnotně využívána a zahájení provozu haly B a první části haly D je odhadováno v následujících několika měsících. Úroky Upvest vztahující se ke Konstrukční fázi budou po souhlasu KB vyplaceny v moment Rekapitalizace. Úroky Upvest vztahující se k Provozní fázi budou vyplaceny pololetně, avšak vždy po předchozím souhlasu seniorního věřitele.

Developerem projektu je mezinárodní developerská skupina UDI Group („UDI“). UDI má řadu zkušeností primárně v oblasti developmentu rezidenčních projektů, v rámci kterých zrealizoval okolo 6.500 bytových jednotek. Zároveň má developer zkušenosti s developmentem kancelářských nemovitostí, kdy celková pronajímatelná plocha realizovaných projektů představuje 135.000 m² a logistických areálů o celkové pronajímatelné ploše 250.000 m². Mimo tohoto logistického areálu připravuje developer další realizace logistických areálů v Srbsku, na Slovensku a v ČR v blízkosti dálnice D5 u obce Přehýšov.

UDI Group využije mezaninový úvěr od Upvest pro refinancování části vnitroskupinových zápůjček poskytnutých projektové společnosti za účelem hrazení projektových nákladů, a to až do výše 146.250.000 Kč . Pro Provozní fázi (zahájení Q2/3 2023) může být úvěr Upvest dle úvěrové smlouvy navýšen až o 60.000.000 Kč, tedy až na celkových 210.000.000 Kč, za předpokladu bezproblémového fungování projektu a načerpání seniorního úvěru KB pro Provozní fázi projektu dle aktuálně podepsané úvěrové smlouvy. V případě, že se úvěrovaný rozhodne čerpat jiný seniorní úvěr, než na který aktuálně disponuje podepsanou úvěrovou smlouvou s KB, bude poskytnutí úvěru Upvest na Provozní fázi projektu re-evaluováno s přihlédnutím na parametry takového seniorního úvěru, především s ohledem na jeho výši, amortizační profil, úrokový náklad, datum splatnosti apod. Případné navýšení úvěru Upvest by bylo využito za účelem poskytnutí reverzní zápůjčky mateřské společnosti úvěrovaného, jelikož v ten moment by byly již veškeré peněžní vlastní zdroje developera proinvestované v projektu refinancovány. Splacení mezaninového úvěru Upvest je standardně podřízeno splacení úvěru seniorního věřitele, nicméně úvěr Upvest může být nahrazen a tudíž splacen zápůjčkou z vlastních zdrojů developera i před konečnou splatností seniorního úvěru. V rámci Provozní fáze bude k tomuto kroku developer motivován navýšením úrokové sazby od tohoto data o 4,0 % p.a. počínaje datem 30.10.2026.

Úvěrovaný má povinnost udržovat hodnotu ukazatele LTC po dobu Konstrukční fáze v maximální výši 85,0 % a hodnotu ukazatele LTV_A v maximální výši 70,0 %. Po dobu Provozní fáze má úvěrovaný povinnost udržovat hodnotu Debt Yield minimálně ve výši 6,3 %, hodnotu LTV_B v maximální výši 80,0 % a hodnotu ICR v minimální výši 1,15. Investoři budou informováni o průběhu projektu na kvartální bázi (více v rámci sekce Kontrola).

Mezaninový úvěr od Upvest se mimo jiné kvalifikuje pro možnost odprodeje participace investora vzhledem k delší Očekávané splatnosti úvěru a Konečné splatnosti úvěru. Možnost odprodeje participace bude dle aktuálního předpokladu investorovi nabídnuta v momentě Rekapitalizace.

V případě, že Upvest v rámci veřejného fundraisingu nezíská od investorů v Období fundraisingu (do 01.11.2022) alespoň 115 mil. Kč, má úvěrovaný právo od smlouvy bez jakýchkoliv sankcí odstoupit. Nicméně i v takovém případě může úvěrovaný zažádat o čerpání reálně vybrané (nižší) částky.