Rezidence Pergamenka III

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro třetí a zároveň poslední etapu pražského převážně rezidenčního projektu Rezidence Pergamenka III - bytový dům C. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu C, který má 4 sekce (C1 - C4). V projektu bude realizováno celkem 164 bytových jednotek, 162 garážových parkovacích stání, 7 komerčních prostor a 102 komor. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od května 2021 (proinvestováno již bylo téměř 12 % stavebních nákladů projektu). Odlišností od předchozích projektů společnosti FINEP financovaných Upvest je skutečnost, že celý bytový dům C je kupován investičním fondem Heimstaden Bostad skrze obchodní společnost Heimstaden Bostad Invest s.r.o. Této skutečnosti se věnujeme blíže v sekci Komerční analýza, konkrétně v rámci kapitoly Popis vypořádání transakce.

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 25 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 01.04.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci projektu, a to z finančních prostředků složených společností Heimstaden Bostad Invest s.r.o. za kupní cenu nemovitostí na jistotní účet a zároveň po splacení bankovního úvěru.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC) . Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV ve výši 85 %, a pro LTC pak ve výši 93 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Právní prověrka se zaměřila na smluvní dokumentaci transakce mezi společností FINEP jako prodávajícím a investičním fondem Heimstaden Bostad jako kupujícím. Dalším rozsahem právní prověrky bylo např. kontrola nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby apod.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejní ceny až o 17,6 % pod minimální výnosy, které uvažujeme ve výši kupní ceny za nemovitosti a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 10 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje míru profitability projektu na úrovni ukazatele ROIC 1,06x, přičemž je nutno brát v potaz, že část celkové ceny, jež zaplatí Heimstaden Bostad v rámci celé transakce společnosti FINEP není reflektována v zisku úvěrované společnosti a ekonomika úvěrované společnosti je tak opticky ponížena (blíže vysvětleno v kapitole Popis vypořádání transakce). Dostatečná profitabilita projektu v úrovni ROIC 1,07x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 12 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu ke generálnímu dodavateli, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu. Toto by mohlo způsobit možné vypovězení kupních smluv v rámci transakce s Heimstaden Bostad. Očekávané datum kolaudace dle developera je v průběhu listopad 2023. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností udržovat budoucí kupní smlouvu s Heimstaden Bodstad v platnosti a účinnosti, nebo vyžádáním doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení by pak mělo zvyšovat validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Participace na mezaninovém úvěru za účelem financování developerského projektu Rezidence Pergamenka III bytový dům C v pražských Holešovicích.

Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 13.500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřiná společnost FINEPu, určená výhradně pro realizaci projektu Rezidence Pergamenka III bytový dům C, a to společnost FINEP PROSEK bytová 2, k.s.

Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů, především akvizičních nákladů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován ve fázi stavební realizace projektu.

Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů z prodeje nemovitostí do účelově založené společnosti Byty Pergamenka s.r.o. Na základě titulu budoucí kupní smlouvy o převodu nemovitostí mezi úvěrovaným a Byty Pergamenka s.r.o. náleží úvěrovanému právo na prostředky z jistotního účtu u seniorního věřitele složených společností Heimstaden Bostad Invest s.r.o. za obchodní podíl ve společnosti Byty Pergamenka s.r.o.