Mezaninové financování pro výnosovou nemovitost

Mezzanine financing for office building

Nagano Park

<0>Jak je uvedeno v textu výše, adekvátní kapitalizační míra pro podobný typ nemovitosti se pohybuje mezi 6,50 - 7,00 %. Níže uvedená citlivostní analýza značí možné vývoje výše <2>NOI</2> ve fiskálním roce 2025 a kapitalizační míry.<4> </4></0><1>Kapitalizační míra</1><2><0><0><0><0><0><0></0></0></0><1><0><0></0></0></1><2><0><0>6,50 %</0></0></2><3><0><0>6,75 %</0></0></3><4><0><0>7,00 %</0></0></4><5><0><0>7,25 %</0></0></5><6><0><0>7,50 %</0></0></6></0><1><0><0><0>Scénář</0></0></0><1><0><0><0>NOI</0> 2025 (EUR mil.)</0></0></1><2><0><0> <1>LTV</1> </0></0></2></1><2><0><0>Status quo </0></0><1><0>2,522</0></1><2><0>51,6 %</0></2><3><0>53,6 %</0></3><4><0>55,6 %</0></4><5><0>57,6 %</0></5><6><0>59,6 %</0></6></2><3><0><0>Konzervativní</0></0><1><0>1,942</0></1><2><0>67,1 %</0></2><3><0>69,6 %</0></3><4><0>72,2 %</0></4><5><0>74,8 %</0></5><6><0>77,4 %</0></6></3><4><0><0>Negativní</0></0><1><0>1,756</0></1><2><0>74,2 %</0></2><3><0>77,0 %</0></3><4><0>79,9 %</0></4><5><0>82,7 %</0></5><6><0>85,6 %</0></6></4></0></0></2><3>Citlivostní analýza kapitalizační míry na hodnotu <2>LTV</2> při předpokládaném splacení úvěru Upvest značí, že ani při Negativním scénáři, ve kterém <5>NOI</5> klesne zhruba o třetinu a kapitalizační míra se zvýší na 7,50 % nebude zadlužení společnosti převyšovat hodnotu nemovitosti. Je ovšem potřeba upozornit, že tato analýza je zjednodušená a předpokládá například pravidelné umořování seniorního úvěru a stálou výši jistiny úvěru Upvest, což především při negativním scénáři nemusí platit.<7> </7>Na druhé straně tento valuační přístup nealokuje žádnou hodnotu neobsazeným prostorům a pozemku, jelikož se kapitalizuje pouze zasmluvněný příjem (z obsazených prostorů). Z pohledu dlouhodobé udržitelnosti hodnoty areálu hodnotíme pozitivně i lokalitu Nagano Park v rámci rozvojového území Nákladového nádraží Žižkov, jež dle našeho názoru bude kompenzovat případnou zhoršenou funkčnost kancelářského produktu na hodnotu aktiva.<9> </9><10> </10></3>

<0>Právní prověrka zahrnuje následující body:</0><1></1><2>Detailní výstup právní prověrky najdete v detailním popisu investiční příležitosti <2>[PDF]</2></2>

<0>As noted in the text above, an adequate capitalization rate for a similar type of property is between 6.50% and 7.00%. The sensitivity analysis below indicates possible developments in the above <2>NOI</2> in fiscal year 2025 and the capitalization rate.<4> </4></0><1>Capitalization rate</1><2><0><0><0><0><0><0></0></0></0><1><0><0></0></0></1><2><0><0>6,50 %</0></0></2><3><0><0>6,75 %</0></0></3><4><0><0>7,00 %</0></0></4><5><0><0>7,25 %</0></0></5><6><0><0>7,50 %</0></0></6></0><1><0><0><0>Scenario</0></0></0><1><0><0><0>NOI</0> 2025 (EUR million)</0></0></1><2><0><0> <1>LTV</1> </0></0></2></1><2><0><0>Status quo </0></0><1><0>2,522</0></1><2><0>51,6 %</0></2><3><0>53,6 %</0></3><4><0>55,6 %</0></4><5><0>57,6 %</0></5><6><0>59,6 %</0></6></2><3><0><0>Conservative</0></0><1><0>1,942</0></1><2><0>67,1 %</0></2><3><0>69,6 %</0></3><4><0>72,2 %</0></4><5><0>74,8 %</0></5><6><0>77,4 %</0></6></3><4><0><0>Negative</0></0><1><0>1,756</0></1><2><0>74,2 %</0></2><3><0>77,0 %</0></3><4><0>79,9 %</0></4><5><0>82,7 %</0></5><6><0>85,6 %</0></6></4></0></0></2><3>Sensitivity analysis of capitalisation rate to value <2>LTV</2> under Upvest's assumed repayment scenario indicates that even under the Negative scenario, in which <5>NOI</5> drops by about a third and the capitalization rate increases to 7.50%, the company's debt will not exceed the value of the property. It should be noted, however, that this analysis is simplified and assumes, for example, regular amortization of the Senior Loan and a constant principal amount of Upvest's loan, which may not be the case, particularly in the Negative Scenario.<7> </7>On the other hand, this valuation approach does not place any value on the unoccupied premises and land as only contracted income (from occupied premises) is capitalised. In terms of the long-term sustainability of the value of the site, we also view positively the Nagano Park site within the Žižkov Freight Station development area, which we believe will offset any deterioration in the functionality of the office product on the value of the asset.<9> </9><10> </10></3>

<0>The legal due diligence covers the following points:</0><1></1><2>The detailed output of the legal due diligence can be found in the detailed description of the investment opportunity <2>[PDF]</2></2>

Nagano Park

Kontakt

Sledujte nás