Opatov Park, a.s.

Mezaninové financování pražské kancelářské nemovitosti

Mezanine financing of a Prague office building

Opatov Office Park

<0>Mezaninový úvěr vnímáme jako poměrně robustní a konzervativní primárně ve vztahu k celkové hodnotě nemovitosti, ukazatelům krajních momentů zadlužení vůči případné prodejní ceně nemovitosti (více viz. <2>sekce Scénářová analýza</2>) a to i v kontextu identifikovaných technických nedostatků či provozních rizik spjatých s nižší obsazeností či očekávanou expirací významného objemu nájemních kontraktů. Projekt by měl do budoucna profitovat z rozvoje lokality v okolí stanice metra Opatov, během nějž se k nyní solitérní kancelářské budově doplní několik rezidenčních projektů, ale i nové kanceláře a obecně by takový rozvoj měl přispět ke zvýšení nájemního potenciálu nemovitosti, resp. zvýšení její tržní hodnoty.</0>

<0>Uvažujeme-li hypotetickou situaci, kdy by potenciální kupec akvíroval nemovitost za účelem kompletní demolice a realizace např. rezidenčního záměru (což územní plán umožňuje a hodnotili bychom takové rozhodnutí jako potenciálně vhodné, s ohledem k okolní zástavbě v rámci lokality Opatov), jeho celkové odhadované náklady na realizaci rezidenční nemovitosti obdobných proporcí jako je Opatov Office Park by činily ca 100 000 Kč/m<1>2</1> (včetně akvizice pozemku – nemovitosti Opatov Office Park a 20 % marže). Zpeněžení na minimální požadované úrovni vnímáme jako atraktivní pro potenciální kupce, a to i s ohledem k celkovému plánovanému rozvoji lokality projektu. Současně tato metrika podporuje argument vhodně zvolené výše úvěru Upvest v kontextu aktuální provozní situace projektu (nižší obsazenost) a dle našeho názoru příliš optimistického odhadu hodnoty nemovitosti dle externího znalce (konzervativnější pohled Upvest je mj. odražen v rámci maximální povolené hranice ukazatele LTV).</0>

Splátka úroků na mezaninovém úvěru Upvest byla sjednána jako roční, se splátkou vždy k 31.3. Jakákoliv splátka úroků však na základě podřízeného vztahu mezaninového úvěru Upvest vůči seniornímu úvěru KB podléhá odsouhlasení KB. Přestože na základě predikce peněžních toků odhadujeme, že by provozní výkonnost nemovitosti měla být dostatečná pro krytí dluhové služby obou úvěrů, eventualita zamítnutí výplaty úroků je stále přítomna. Jakékoliv nesplacené úroky na úvěru Upvest se případně kapitalizují, na roční bázi. V rámci Scénářové analýzy se věnujeme situaci zamítnutí veškerých úrokových splátek v průběhu trvání úvěru Upvest. Na základě této modelové situace by při jednorázové splátce veškerých (kapitalizovaných) úroků společně s jistinou k datu konečné splatnosti úvěru nedošlo k ohrožení výnosnosti participací investorů (měřeno metrikou <2>IRR</2>), absolutní hodnota výnosu by se zvýšila o ca 11 %. Současně by však docházelo k mírnému zhoršení pozice úvěru Upvest kvůli navyšování zadlužení projektu o nesplacené úroky, což může zhoršovat pozici úvěru Upvest při refinancování celkového zadlužení projektu ke konečné splatnosti. Odhadovaná hodnota <5>LTV</5> úvěru Upvest by však i při kapitalizaci všech úrokových plateb neměla překročit 45 % (v kontextu aktuální externí valuace nemovitosti).

<0>We view the mezzanine loan as relatively robust and conservative primarily in relation to the overall value of the property, the indicators of extreme moments of debt versus the eventual sale price of the property (for more see. <2>Scenario analysis section</2>), also in the context of identified technical deficiencies or operational risks associated with lower occupancy or the expected expiry of a significant volume of lease contracts. In the future, the project should benefit from the development of the site in the vicinity of the Opatov metro station, during which several residential projects, as well as new offices, will be added to the currently solitary office building, and in general such development should contribute to an increase in the rental potential of the property, or an increase in its market value.</0>

<0>If we consider a hypothetical situation in which a potential buyer would acquire the property for the purpose of complete demolition and implementation of e.g. a residential project (which the zoning plan allows and we would evaluate such a decision as potentially appropriate, taking into account the surrounding development within the Opatov locality), its total estimated costs for the implementation of a residential property of similar proportions as the Opatov Office Park would amount to approx.<1>2</1> (including the acquisition of the Opatov Office Park property and a 20% margin). We view the monetisation at the minimum required level as attractive for potential buyers, also in view of the overall planned development of the project site. At the same time, this metric supports the argument of the appropriately chosen Upvest loan amount in the context of the project's current operating situation (lower occupancy) and, in our view, an overly optimistic estimate of the property's value according to the external appraiser (Upvest's more conservative view is reflected, among other things, in the maximum allowed LTV limit).</0>

 <2>IRR</2>), the absolute value of the return would increase by ca. 11%. At the same time, however, there would be a slight deterioration in the position of the Upvest loan due to the accretion of outstanding interest on the project debt, which may worsen the position of the Upvest loan when refinancing the total project debt at final maturity. Estimated value <5>LTV</5> of the Upvest Loan should, however, not exceed 45% even when all interest payments are capitalised (in the context of the current external valuation of the property).

Opatov Office Park

Tranše projektu

Kontakt

Sledujte nás