Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro financování konstrukční fáze pražského rezidenčního projektu Rezidence Anilinka.
Projekt vzniká na brownfieldovém území historické výrobny barev, do roku 2024 zde fungoval autoservis a pneuservis. Projekt disponuje stavebním povolením (nabytí právní moci k 14.2.2025) a aktuálně probíhá demolice původních staveb a hloubení stavební jámy. Konstrukci nového rezidenčního projektu s komerčním parterem bude realizovat společnost Metrostav od června 2025 do konce roku 2027.
Projekt bude v rámci šesti nadzemními a až dvěma podzemními patry disponovat celkem 246 byty (o dispozicích 1+kk až 4+kk, kde nejvyšší zastoupení mají malometrážní byty 1+kk a 2+kk) s celkovou prodejní plochou bytů cca 9 233 m2. Dále bude v projektu realizováno cca 1 842 m2 balkonů a teras, dále také cca 750 m2 sklepů, 782 m2 retailové prodejní plochy (cca 3-4 komerční jednotky, z toho jedna by měla sloužit jako prodejna potravin) a 125 garážových parkovacích stání. Aktuální předprodej na základě budoucích kupních smluv odpovídá zasmluvnění cca 245 mil. Kč budoucích výnosů (tj. cca 23 % z celkových minimálních výnosů).
Projekt navazuje na aktuální tržní trend a zaměřuje se na malometrážní jednotky, které budou pravděpodobně kupující umisťovat na trh k pronájmu. Byty o dispozicích 1+kk a 2+kk zastávají 86 % z celkového počtu bytů a 74 % z prodejní plochy bytů. Průměrná výměra bytových jednotek činí 37,5 m2. Úvěrovaný umožňuje kupujícím dovybavení bytů do stavu připraveného k okamžitému pronájmu již při předání jednotky kupujícímu.
Celkové náklady realizace projektu budou činit maximálně 862,2 mil. Kč bez DPH, očekávané celkové výnosy činí 1 065,2 mil. Kč bez DPH (jedná se rovněž o minimální požadované výnosy dle úvěrové smlouvy Upvest).
Seniorním věřitelem projektu bude Komerční banka, a.s. ("KB"). Seniorní úvěr je poskytován na úrovni 78,5 % , s maximálním úvěrovým rámcem 677,2 mil. Kč.
Mezaninový úvěr Upvest v celkovém úvěrovém rámci 140 mil. Kč je rozdělen do dvou tranší (Tranše A a Tranše B), které mohou být čerpány mj. dle míry dosaženého předprodeje. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem financování části projektových nákladů (ke splnění požadavku proinvestovanosti dle seniorní úvěrové smlouvy) a refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného již proinvestovaných v projektu. Předmětem aktuálního fundraisingu je Tranše A ve výši 80 mil. Kč, pro jejíž čerpání je nutné dosáhnout předprodeje odpovídajícího alespoň 25 % z minimálních celkových výnosů. Pro čerpání Tranše B (ve výši 60 mil. Kč) je nutno dosáhnout předprodeje odpovídajícího alespoň 50 % z minimálních výnosů.
Předpokládaná splatnost mezaninového úvěru (a současně konečná splatnost úvěru) je přibližně 39 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.7.2028 (cca 11 měsíců po datu očekávané kolaudace). Splacení úvěru Upvest proběhne s největší pravděpodobností jednorázově (jistina + úroky) z výnosů z prodeje jednotek projektu. Úroková sazba je sjednána jako plovoucí (3M + 5,0 %), úroky jsou skládány (kapitalizovány) na kvartální bázi. Úroková sazba je zespodu ohraničena a nemůže být nižší než 7,50 % p.a.
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti IP POLNÁ INVEST s.r.o. Aktualizace úrokové sazby, na základě aktuální hodnoty referenční sazby 3M PRIBOR, bude probíhat na kvartální bázi. Po splacení seniorního úvěru KB má úvěrovaný povinnost zřídit ve prospěch Upvest zástavní právo k neprodaným (dokončeným) jednotkám projektu.
Přestože je aktuálním cílem fundraisingu pouze Tranše A, investiční analýza a veškeré představované výpočty předpokládají čerpání obou tranší úvěru Upvest (Tranše A k 30.4.2025 a Tranše B k 30.9.2025, dle interního odhadu Upvest).
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí () a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči proinvestovaným nákladům (). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV ve výši 75 % (resp. 82,5 % po čerpání Tranše B) a pro LTC ve výši 90 % (resp. 100 % po čerpání Tranše B).
Hlavní parametry úvěru ovlivňující výnos pro investora:
- Vývoj referenční sazby 3M (v rámci této analýzy je uvažována konstantní hodnota 3M PRIBOR 3,71 % ze dne 20.3.2025)
- Složené úročení (kvartální skládání úroků)
- Minimální čistý úrok, tzv. "floor", ve výši [7,50 % p.a. mínus poplatek Upvest za poskytování platebních služeb]. Tzn. že v případě, kdy by referenční sazba 3M PRIBOR klesla pod hranici 2,5 %, bude se čistý úrok pro investory činit 6,0 až 6,48 % p.a. (dle výše investice)
- Očekávané datum finálního splacení úvěru k 31.7.2028
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nemovitostních otázek (nabývací tituly, zatížení nemovitostí, přístup k pozemku atp.), korporátních otázek ohledně úvěrovaného (kontrola rejstříků, statutárního orgánu atp.) a projektových otázek (smlouva s projektanty, veřejnoprávní dokumentace, smlouva o dílo s generálním dodavatelem, návrh seniorní úvěrové smlouvy atp.).
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na revizi vydaných veřejnoprávních povolení, revizi odhadovaného projektového rozpočtu, smluv o dílo (demolice, stavební jáma, konstrukce budovy), časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, dostupnosti inženýrských sítí, kontrolu inženýrsko-geologického průzkumu a dalších možných technických rizik.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.