Úvodní shrnutí
Nabízíme participaci na financování akvizice funkčního obchodního centra v Hradci Králové – Kuklenech („OC Kukleny“). Překlenovací mezaninový úvěr je poskytován za účelem úhrady části kupní ceny nemovitostí developerem Traxial a.s. („Developer“) od stávajícího vlastníka Albert Česká republika, s.r.o. („Albert“). Seniorní překlenovací úvěr bude s největší pravděpodobností poskytován Komerční bankou a.s. Po dobu trvání úvěrů bude platná nájemní smlouva s Albertem a dalšími menšími nájemci, Albert však garantuje výši hrazeného nájemného od všech nájemců developerovi. V následující fázi projektu, tedy až po splacení úvěru od Upvest je plánována kompletní rekonstrukce obchodního centra, případně dostavba retail centra na přilehlém parkovišti.
Úvěr Upvest je poskytován pro období nepřerušeného provozu OC Kukleny až do zahájení rekonstrukce. Výplata úroků bude probíhat měsíčně, jistina je splatná jednorázově k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 14.07.2022. Rekonstrukce bude započata až po získání stavebního povolení a splacení úvěru Upvest. Developer obdobné transakce s Albertem již úspěšně realizoval a jedná se tak o opakování již realizovaného obchodního modelu.
Aktuální predikovaná výše ukazatele činí 3,50. To znamená, že provoz obchodního centra dle uzavřené nájemní smlouvy s Albertem po odečtení provozních nákladů, daní a splátek úroků seniorního úvěru, by měl generovat více než 3,5krát vyšší volné peněžní toky, než činí pravidelná splátka úroků na úvěru Upvest. Jedním z důvodů pro relativně vysokou hodnotu ukazatele ICR je skutečnost, že po dobu úvěrového vztahu neprobíhají pravidelné splátky jistiny seniorního úvěru, pouze úhrady pravidelných úroků. Odhadovaná výše v průběhu trvání úvěru je 80,4 %. Maximální limit LTV je v úvěrové smlouvě stanoven na 85,0 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení všech smluvních vztahů uzavíraných s Albertem.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na aktuální stav nemovitosti, kontrolu transakční dokumentace po technické stránce a odhad nákladů budoucí rekonstrukce (pro posouzení reálnosti splacení úvěru Upvest refinancováním).
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při navýšení provozních i kapitálových nákladů až o 6,2 mil. Kč ročně (nad rámec predikované výše nákladů 4,7 mil. Kč ročně), budou volné peněžní toky dostatečné pro úhradu úroků Upvest. Dále jsme se zaměřili na posouzení budoucího stavu po dokončení rekonstrukce a odhad výše navazujícího financování (v souvislosti s refinancováním tohoto úvěru). Ze závěrů této analýzy hodnotíme, že možnost splacení úvěru formou refinancování je proveditelná.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko spjaté s refinancováním úvěru před zahájením rekonstrukce obchodního centra, riziko nesplacení jistiny úvěru či riziko nesplacení úroků. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Popis produktu
Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je na překlenovacím mezaninovém úvěru za účelem akvizice developerského projektu OC Kukleny.
OC Kukleny je plně funkčním obchodním centrem, hlavním nájemcem je Albert. Výnos z měsíčního nájmu bude sloužit k úhradě provozních nákladů, finančních nákladů na úvěru Seniorního věřitele a úroků Upvest. Úrokové výnosy budou investorům vypláceny měsíčně, po souhlasu Seniorního věřitele.
projektu je společnost Traxial – Merkur s.r.o., za níž stojí developerská skupina Traxial a.s. Skupina Traxial má řadu zkušeností v oblasti developmentu komerčních nemovitostí (primárně lokálních retailových nemovitostí), kde působí již od roku 1994. Za dobu své existence úspěšně dokončila více než 40 objektů pro české i zahraniční investory v celkovém investičním objemu více než 2,7 mld. Kč. Jediným akcionářem společnosti Traxial a.s. je již od jejího založení JUDr. Zdeněk Prázdný. Skupina dlouhodobě spolupracuje s hlavními nájemci (např. Billa, Penny, JYSK). Dokončené a nájemci dlouhodobě obsazené nemovitosti jsou následně prodávány do nemovitostních fondů ZDR Investments. Developer s Albertem již dříve úspěšně realizoval obdobný obchodní model, který je zamýšlený pro OC Kukleny. Tyto projekty jsou nyní v majetku fondů ZDR Investments.
Upvest poskytuje mezaninový úvěr pro akvizici nemovitostí. Úvěr bude poskytován do notářské úschovy sloužící k vypořádání kupní ceny. Seniorní financování akvizice poskytuje Komerční banka a.s. („Seniorní věřitel“). Úvěr bude podřízen pohledávce Seniorního věřitele.
Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatelů a pod úrovní 85 % a hodnotu ukazatele ICR nad úrovní 1,10. Investoři budou informování o průběhu projektu na kvartální bázi (více v rámci sekce Kontrola).
Popis investičního produktu
| Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
| Financování části kupní ceny nemovitostí, a to až do poloviny vlastních zdrojů požadovaných Seniorním věřitelem | |
| Lokalita financovaného projektu | ulice Kutnohorská, Hradec Králové |
| Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Traxial – Merkur s.r.o. | |
| Investiční cíl | 27 500 000 Kč |
| Celkové | 138 687 500 Kč |
| z toho financováno | 83 000 000 Kč |
| z toho financováno od Upvest | 27 500 000 Kč |
| z toho financováno | 28 187 500 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | |
Úroky splatné měsíčně Jistina jednorázově k datu konečné splatnosti | |
| 24.06.2021 – 19.07.2021 | |
| Předpokládaný začátek úročení | Po |
| Splatnost úvěru od upvest | |
| cca 6 měsíců (31.12.2021) | |
| cca 12 měsíců (14.07.2022) | |
| cca 12 měsíců (14.07.2022) | |
| Zajištění úvěru | Ručitelské prohlášení mateřské společnosti Traxial a.s. |
| Developer | Traxial a.s. |
| Projektová společnost | Traxial – Merkur s.r.o. |
Parametry participace
Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru či úroků developerem, výnosy odpovídající rezervačnímu poplatku (tj. rezervaci peněžních prostředků do doby splnění podmínek čerpání úvěrovaným) budou vyplaceny investorům společně s první splátkou úroků.
Developer může splatit úvěr od Upvest před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti (31.12.2021).
Předpokládá se, že developer do doby konečné splatnosti úvěru získá stavební povolení na kompletní rekonstrukci OC Kukleny. Úvěr Upvest však bude uhrazen před zahájením stavební realizace kompletní rekonstrukce, nejpozději však ke konečnému datu splatnosti.
% p.a.*
Poplatek za poskytování platebních služeb
% p.a.
Čistý výnos
Úrokové výnosy vypláceny měsíčně po udělení souhlasu Seniorního věřitele. Jistina splatná nejpozději k datu konečné splatnosti.
* Výše poplatku za poskytování platebních služeb se odvíjí od toho, zda se seniorním věřitelem stane Komerční banka. Tento fakt nicméně nijak neovlivňuje čistý výnos vyplácený investorům. V případě, kdy bude seniorním věřitelem Komerční banka a.s., činí úroková sazba pro developera 7,0 % p.a. V případě jiného seniorního věřitele činí úroková sazba 8,0 % p.a.