Upvest logo
  • Investment opportunities
  • FAQ
  • cz / en
  • Sign Up
  • Log In

Kukleny Mall

Income property acquisition mezzanine loan

Net yield
6,25 - 6,5

% p. a.

Investment club
6,5

% p. a.

27,500,000

CZK

Invested

27,500,000

CZK

 

The details below are valid as of the start of the fundraising period, 24/6/2021.

Investors can find regular reports on the progress of the project at .

  • Invested

    27,500,000

    CZK

  • Expected maturity

    12

    months

  • Number of investments

    469
  • Minimum investment

    5,000

    CZK

  • Payments

    Interest paid monthly

  • Project location

    ulice Kutnohorská, Hradec Králové

  • Developer

    Traxial a.s.

    More about the developer

  • Purpose of the loan

    Financing of part of the purchase price of the real estate, up to half of the own resources required by the Senior Lender

  • Type of credit

    Mezzanine bridging loan for acquisition

  • Securing

    Surety statement of the parent company Traxial a.s.
  • Current project phase

    Operational

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer a Lidé
  • Úvodní shrnutí
    • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer a Lidé
The text below was translated automatically. Therefore, we cannot guarantee the accuracy of the translations.

Úvodní shrnutí

Nabízíme participaci na financování akvizice funkčního obchodního centra v Hradci Králové – Kuklenech („OC Kukleny“). Překlenovací mezaninový úvěr je poskytován za účelem úhrady části kupní ceny nemovitostí developerem Traxial a.s. („Developer“) od stávajícího vlastníka Albert Česká republika, s.r.o. („Albert“). Seniorní překlenovací úvěr bude s největší pravděpodobností poskytován Komerční bankou a.s. Po dobu trvání úvěrů bude platná nájemní smlouva s Albertem a dalšími menšími nájemci, Albert však garantuje výši hrazeného nájemného od všech nájemců developerovi. V následující fázi projektu, tedy až po splacení úvěru od Upvest je plánována kompletní rekonstrukce obchodního centra, případně dostavba retail centra na přilehlém parkovišti.

Úvěr Upvest je poskytován pro období nepřerušeného provozu OC Kukleny až do zahájení rekonstrukce. Výplata úroků bude probíhat měsíčně, jistina je splatná jednorázově k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 14.07.2022. Rekonstrukce bude započata až po získání stavebního povolení a splacení úvěru Upvest. Developer obdobné transakce s Albertem již úspěšně realizoval a jedná se tak o opakování již realizovaného obchodního modelu.

Aktuální predikovaná výše ukazatele činí 3,50. To znamená, že provoz obchodního centra dle uzavřené nájemní smlouvy s Albertem po odečtení provozních nákladů, daní a splátek úroků seniorního úvěru, by měl generovat více než 3,5krát vyšší volné peněžní toky, než činí pravidelná splátka úroků na úvěru Upvest. Jedním z důvodů pro relativně vysokou hodnotu ukazatele ICR je skutečnost, že po dobu úvěrového vztahu neprobíhají pravidelné splátky jistiny seniorního úvěru, pouze úhrady pravidelných úroků. Odhadovaná výše v průběhu trvání úvěru je 80,4 %. Maximální limit LTV je v úvěrové smlouvě stanoven na 85,0 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení všech smluvních vztahů uzavíraných s Albertem.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na aktuální stav nemovitosti, kontrolu transakční dokumentace po technické stránce a odhad nákladů budoucí rekonstrukce (pro posouzení reálnosti splacení úvěru Upvest refinancováním).

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při navýšení provozních i kapitálových nákladů až o 6,2 mil. Kč ročně (nad rámec predikované výše nákladů 4,7 mil. Kč ročně), budou volné peněžní toky dostatečné pro úhradu úroků Upvest. Dále jsme se zaměřili na posouzení budoucího stavu po dokončení rekonstrukce a odhad výše navazujícího financování (v souvislosti s refinancováním tohoto úvěru). Ze závěrů této analýzy hodnotíme, že možnost splacení úvěru formou refinancování je proveditelná.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko spjaté s refinancováním úvěru před zahájením rekonstrukce obchodního centra, riziko nesplacení jistiny úvěru či riziko nesplacení úroků. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je na překlenovacím mezaninovém úvěru za účelem akvizice developerského projektu OC Kukleny.

OC Kukleny je plně funkčním obchodním centrem, hlavním nájemcem je Albert. Výnos z měsíčního nájmu bude sloužit k úhradě provozních nákladů, finančních nákladů na úvěru Seniorního věřitele a úroků Upvest. Úrokové výnosy budou investorům vypláceny měsíčně, po souhlasu Seniorního věřitele.

projektu je společnost Traxial – Merkur s.r.o., za níž stojí developerská skupina Traxial a.s. Skupina Traxial má řadu zkušeností v oblasti developmentu komerčních nemovitostí (primárně lokálních retailových nemovitostí), kde působí již od roku 1994. Za dobu své existence úspěšně dokončila více než 40 objektů pro české i zahraniční investory v celkovém investičním objemu více než 2,7 mld. Kč. Jediným akcionářem společnosti Traxial a.s. je již od jejího založení JUDr. Zdeněk Prázdný. Skupina dlouhodobě spolupracuje s hlavními nájemci (např. Billa, Penny, JYSK). Dokončené a nájemci dlouhodobě obsazené nemovitosti jsou následně prodávány do nemovitostních fondů ZDR Investments. Developer s Albertem již dříve úspěšně realizoval obdobný obchodní model, který je zamýšlený pro OC Kukleny. Tyto projekty jsou nyní v majetku fondů ZDR Investments.

Upvest poskytuje mezaninový úvěr pro akvizici nemovitostí. Úvěr bude poskytován do notářské úschovy sloužící k vypořádání kupní ceny. Seniorní financování akvizice poskytuje Komerční banka a.s. („Seniorní věřitel“). Úvěr bude podřízen pohledávce Seniorního věřitele.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatelů a pod úrovní 85 % a hodnotu ukazatele ICR nad úrovní 1,10. Investoři budou informování o průběhu projektu na kvartální bázi (více v rámci sekce Kontrola).

Popis investičního produktu

Product

(participation in and losses from )

Financing of part of the purchase price of the real estate, up to half of the own resources required by the Senior Lender
Location of the financed projectKutnohorská street, Hradec Kralove
Lender upvest s.r.o.; borrower Traxial - Merkur s.r.o.
Investment objective27 500 000 CZK
Total 138 687 500 CZK
of which financed 83 000 000 CZK
of which financed from Upvest27 500 000 CZK
of which financed 28 187 500 CZK
Minimum investment amount5 000 CZK
Type of interest

Interest payable monthly

Principal in one lump sum at the final maturity date

24.06.2021 - 19.07.2021
Estimated start of interestAfter
Loan maturity from upvest
approx. 6 months (31.12.2021)
approx. 12 months (14.07.2022)
approx. 12 months (14.07.2022)
Securing a loan

Surety statement of the parent company Traxial a.s.

DeveloperTraxial a.s.
Project companyTraxial – Merkur s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru či úroků developerem, výnosy odpovídající rezervačnímu poplatku (tj. rezervaci peněžních prostředků do doby splnění podmínek čerpání úvěrovaným) budou vyplaceny investorům společně s první splátkou úroků.

Developer může splatit úvěr od Upvest před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti (31.12.2021).

Předpokládá se, že developer do doby konečné splatnosti úvěru získá stavební povolení na kompletní rekonstrukci OC Kukleny. Úvěr Upvest však bude uhrazen před zahájením stavební realizace kompletní rekonstrukce, nejpozději však ke konečnému datu splatnosti.

0,75 - 1,75

% p.a.*

Fee for the provision of payment services

6,25

% p.a.

Net income

Úrokové výnosy vypláceny měsíčně po udělení souhlasu Seniorního věřitele. Jistina splatná nejpozději k datu konečné splatnosti.

* Výše poplatku za poskytování platebních služeb se odvíjí od toho, zda se seniorním věřitelem stane Komerční banka. Tento fakt nicméně nijak neovlivňuje čistý výnos vyplácený investorům. V případě, kdy bude seniorním věřitelem Komerční banka a.s., činí úroková sazba pro developera 7,0 % p.a. V případě jiného seniorního věřitele činí úroková sazba 8,0 % p.a.

Log in for more information

Log In

Don't have an account? Sign up

The shareholder of upvest s.r.o. is

KB Smart Solutions Logo

Upvest is registered as a small-scale payment service provider by the Czech National Bank.

Contact

  • info@upvest.cz

    novyprojekt@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Follow us

Copyright © 2022, upvest s.r.o., Company ID (IČO): 05835526