Investice do nemovitosti využívané ke krátkodobým pronájmům formou participace na mezaninovém úvěru.

Úvěr je poskytován společností upvest s.r.o jako úvěrujícím. Úvěrovaným je společnost Rezidence Strakonická s.r.o., která vlastní nemovitosti. K dluhu přistupuje správcovská společnost Vihorev Management Company s.r.o., která si nemovitosti od úvěrovaného pronajímá a následně je pronajímá.

Developerem projektu rekonstrukce budovy Rezidence Strakonická byla společnost Rezidence Strakonická s.r.o., která byla založena roku 2017 panem Maksymem Vykhoryevem. V současnosti vlastní společnost Rezidence Strakonická s.r.o. v tomto objektu 10 bytových jednotek a pan Vykhoryev společně s manželkou v osobním vlastnictví další 4 bytové jednotky a 4 ateliéry. Všechny jednotky jsou nabízeny ke krátkodobému pronájmu přes platformu Booking.com a správu krátkodobých příjmů má na starosti provozní SPV Vihorev Management Company s.r.o. Pan Vykhoryev je aktivním developerem a realitním investorem (VIHOREV.INVESTMENTS SE), mezi jeho projekty patří např. Rezidence u Vojanky a AVION Apartments.

Mezaninový úvěr není poskytován pro účely stavební realizace, participující investor tak nepodstupuje stavebně realizační riziko. Podstupuje však provozní riziko, které se odvíjí od úspěšnosti provozu nemovitosti ve vztahu ke krátkodobým pronájmům.

Účelem úvěru je refinancování části vlastních zdrojů. Čerpání úvěru proběhne ve dvou tranších. První čerpání je plánováno po úspěšném fundraisingu a bude činit maximálně 5 mil. Kč. Čerpání druhé tranše je podmíněno potvrzením projekce finančního plánu krátkodobých pronájmů, kdy je vyžadována minimálně 6 měsíční historie provozu nemovitosti. Investiční cíl pro druhou tranši bude činit maximálně 3 mil. Kč, celkem tak výše úvěru může činit až 8 mil. Kč.

Splátky úroků budou investorům vypláceny pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí. Jistina bude splacena jednorázově nejpozději k datu konečné splatnosti.

Projektový sazebník

Pozn.: Z tohoto úhlu není vidět realizovaná nástavba budovy

Parametry participace

• Krátkodobý pronájem bytových jednotek
• Lokalita: Strakonická 11, Praha 5 - Smíchov
• Kolaudace nástavby a rekonstrukce bytového domu: 31.10.2018
• Provoz krátkodobých pronájmů spuštěn v červnu 2019

Projekt Rezidence Strakonická se nachází na Praze 5, Smíchov. Bytový dům o sedmi patrech je po rekonstrukci a nástavbě (kolaudace nástavby proběhla v roce 2018). Na každém patře se nachází čtyři bytové jednotky o dispozici 2+kk (celkem tedy 28 bytových jednotek) a v suterénu 4 ateliéry. Developer po rekonstrukci 22 jednotek prodal (osm do osobního vlastnictví) a 18 upravil pro potřeby krátkodobých pronájmů (10 ve vlastnictví Rezidence Strakonická s.r.o. a osm v osobním vlastnictví). Osm z jednotek Rezidence Strakonická (o dispozici 2+kk) developer stavebně rozdělil, a to vždy na dvě menší o dispozicích 1+kk (bez zápisu do katastru nemovitostí). Ke krátkodobému pronájmu je tedy k dispozici 26 jednotek (jednotky Rezidence Strakonická + jednotky z osobního vlastnictví). Dům nemá garáže, v okolí je parkování omezeno modrými zónami pro rezidenty.

Jednotky jsou plně vybaveny a uzpůsobeny pro potřeby krátkodobých i dlouhodobých pronájmů. Na platformě Booking.com jsou dohledatelné pod názvem Honest Apartments.

Základní informace o projektu

Počet jednotek v objektu

32

Počet jednotek ve vlastnictví Rezidence Strakonická s.r.o.

10

Celkový počet jednotek určených ke krátkodobému pronájmu

18

ČPP objektu celkem [m2]

1 650

ČPP k pronájmu [m2]

623

Průměrná plocha jednotky k pronájmu [m2]

35

Jednotky jsou plně vybaveny a uzpůsobeny pro potřeby krátkodobých i dlouhodobých pronájmů. Na platformě Booking.com jsou dohledatelné pod názvem Honest Apartments.

31.10.2018

Kolaudace nástavby a rekonstrukce bytového domu

Červen 2019

Zahájení pronájmů

12.8.2019 – 13.9.2019

Období fundraisingu

1.10.2022

Předpokládaná splatnost úvěru

Předpokládané splacení úvěru od Upvest by mělo nastat na začátku třetího kvartálu roku 2022. Datum konečné splatnosti je v úvěrové smlouvě stanoveno na 1.10.2022.

• Předpokládané hodnoty ekonomických a finančních ukazatelů projektu.
• Hodnota jednotek projektu.
• Schopnost úvěrovaného hradit úrokové náklady na úvěr Upvest z příjmů z krátkodobých pronájmů.
• Kvalita a dosavadní výsledky developera a managementu developera.
• Míra citlivosti finančních ukazatelů projektu na změny vstupů ve finančním plánu – zejména na pokles tržeb z pronájmů.
• Výsledek právní prověrky projektu.
• Kontrola fyzického stavu nemovitosti zástupcem Upvest

Komerční analýza

• Provozovatel krátkodobých pronájmů byl developerem rekonstrukce a nástavby projektu Rezidence Strakonická.
• Krátkodobé pronájmy jsou nabízeny přes platformu Booking.com, klient plánuje nabízet i střednědobé pronájmy přes platformu Flatio.com.
• Začátek provozu pronájmů v červnu 2019.
• Návštěvníci hodnotí ubytování v Honest Apartments jako excelentní s průměrným hodnocením 9.5/10 (krátká provozní historie)

Analýza lokality

Finanční analýza

Pro potřeby zhodnocení záměru jsme se zaměřili na dva poměrové ukazatele: LTV a ukazatel úrokového krytí, dále jako „ICR“. Ukazatel LTVvyjadřuje podíl celkového zadlužení vůči celkové hodnotě nemovitosti. Ukazatel ICR znázorňuje schopnost servisovat dluh v průběhu jeho trvání, tedy pravidelně hradit úrokové náklady na úvěr Upvest.

Předpokládaná kapitálová struktura

Business model krátkodobých pronájmů je nastaven tak, že veškeré příjmy z krátkodobého pronájmu inkasuje správcovská společnost Vihorev Management Company s.r.o. Tato společnost má uzavřenu nájemní smlouvu se společností Rezidence Strakonická s.r.o., která vlastní 10 jednotek v budově Strakonická 11 na Praze 5. K dluhu Upvest přistupují obě společnosti, proto při hodnocení schopnosti splácet úvěr uvažujeme peněžní toky generované oběma společnostmi. Vihorev Management Company s.r.o. dále spravuje i jednotky v osobním vlastnictví manželů Vykhoryevových, které jsou také nabízeny ke krátkodobým pronájmům. Příjmy z jednotek v osobním vlastnictví v modelu neuvažujeme, jedná se o konzervativní předpoklad.

Při daných předpokladech se Vihorev Management Company s.r.o. v konzervativním modelu dostává do provozní ztráty, která je zohledněna ve výpočtu kumulovaných volných peněžních prostředků a dále není překážkou pro výplaty úrokových nákladů na úvěru Upvest. Vihorev Management Company s.r.o. může generovat tržby z pronájmu i jiných nemovitostí. Po zvýšení nájmu v nájemní smlouvě mezi Vihorev Management Company s.r.o. a Rezidence Strakonická s.r.o. pokryje měsíční nájem úrokové náklady na seniorním i mezanninovém dluhu.

Součtem zisku po zdanění obou společností, přičtením odpisů a odečtením povinné splátky jistiny na seniorním úvěru Fio banka, a.s., spolu s odečtem kapitálových nákladů (CapEx) získáváme volné peněžní toky pro majitele společností „FCFE“. Tyto prostředky mohou být použity k úhradě úrokových nákladů na úvěru Upvest. Poměr FCFE s úrokovými náklady na úvěru Upvest (v plné výši 8 000 000 Kč) znázorňuje ukazatel ICR. Výsledná hodnota ICR dosahuje požadovaných a dle našeho názoru dostatečných hodnot pro úhrady nákladů vůči Upvest i při standardním vybočení od předpokladů. Jedná se však o model s několika zjednodušujícími předpoklady, skutečnost tedy může být jiná, především co do daňových nákladů a odpisů. Jsme ale názoru, že model dostatečně přibližuje skutečnost a poukazuje na schopnost developera hradit náklady spjaté s úvěrem Upvest.

V případě uvažování tržeb z krátkodobého pronájmu jednotek Rezidence Strakonická s.r.o. i z jednotek ve společném jmění manželů Vykhoryevových dosahuje ukazatel ICR hodnoty 2,07. Zvýšení hodnoty ukazatele je způsobeno primárně větší marží na pronájmu jednotek v osobním vlastnictví manželů (nižší úrokové náklady).

Citlivostní analýza

V případě poklesu tržní ceny bytových jednotek klesá celková hodnota úvěrovaných jednotek. S klesající celkovou hodnotou roste hodnota ukazatele LTV. Při poskytnutí první tranše ve výši 5 000 000 Kč a poklesu tržních cen až o 20 % neznamená zápornou hodnotu vlastního kapitálu projektové společnosti. Konzervativně ovšem považujeme jakoukoli hodnotu LTV nad 85 % přinejmenším za výstražnou. Při poskytnutí první tranše dochází k protnutí hranice 85 % až při poklesu cen o více než 15 %.

Scénář nuceného prodeje znázorňuje krizovou situaci, kdy dochází k zesplatnění úvěru. V tomto případě se developer či jiná pověřená osoba uchyluje k prodeji jednotek ve vlastnictví. Cílem scénáře je přiblížit situaci nuceného prodeje jednotek pod tržní cenou a dopadu na schopnost uhradit jistinu úvěru Upvest. Z provedených výpočtů vyplývá, že i diskont ve výši 22,6 % z původní hodnoty jednotek společně s uvažováním nákladů na prodej a vymáhání dluhu ve výši 5 % z prodejní ceny, je přijatelný, aby došlo k uhrazení jistin na úvěrech Fio banky i mezaninovém úvěru Upvest. Vyšší diskont z prodejní ceny již ohrožuje splátku jistiny Upvest.

Zásadním faktorem ovlivňujícím hodnotu ukazateleICR je obsazenost. Předpokladem pro krátkodobé pronájmy je průměrná roční obsazenost na úrovni 55 %. Pokles obsazenosti až na 51,3 % není překážkou pro úhrady úrokových nákladů na úvěru Upvest. Jakýkoli pohyb obsazenosti směrem nahoru výrazně zlepšuje hodnotu ukazatele ICR. Pro lepší představu, změna obsazenosti z 55 % na 51,3 % znamená pokles o 13 plně obsazených dnů pro všechny pronajímané jednotky oproti původnímu plánu. V případě, že budeme v budoucnu navyšovat úvěrový rámec, budeme kontrolovat historickou míru obsazenosti.

Scénářová analýza zobrazuje tři možné scénáře vývoje projektu a jejich dopad na ukazatel ICR. Při hodnocení všech scénářů je nutné zmínit, že výchozí scénář, dle předpokladů Upvest je sám o sobě konzervativní. Pozitivní i negativní scénář potvrzuje vysokou citlivost ICR na obsazenost. Oba scénáře jsou extrémní v tom, že se mění všechny vstupní předpoklady jen jedním směrem, buď všechny pozitivně nebo negativně, a to relativně výrazně. V případě pozitivní změny všech proměnných dosahuje ICR dostatečných hodnot i pro navýšení maximálního investičního cíle nad původních 8 000 000 Kč. V případě výrazně negativního vývoje obsazenosti a dalších proměnných nastává problém ve schopnosti hradit úroky na úvěru Upvest. I v tomto případě ovšem ukazatel LTV dosahuje dostatečné výše, hraničních hodnot dosahuje až při poklesu tržních cen o více než 10 %, při prodeji jednotek by tedy byl developer schopen uhradit všechny své závazky vůči Upvest.

Vzhledem ke konzervativnosti pojetí výchozího scénáře se scénář velmi podobá zpátečnímu zátěžovému testu. Budoucí průběh se očekává pravděpodobněji směrem k pozitivnímu scénáři, z důvodu již zmíněných v citlivostní analýze vlivu průměrné obsazenosti na ukazatel ICR. Upvest bude pravidelně kontrolovat vývoj ukazatele ICRpo dobu trvání úvěrového vztahu.

Technická prověrka

Technická prověrka nebyla vykonána, proběhla pouze inspekce na místě, nebyly zjištěny žádné vady. Fotografie pořízené při inspekci dne 19.7.2019:

Právní prověrka

Právní kontrola zahrnuje následující body:

Výčet a popis některých rizik spjatých s krátkodobými pronájmy a jejich relevantnost ve vztahu k Projektu Rezidence Strakonická a případný dopad na schopnost splácení úvěru od Upvest.

• Regulace krátkodobých pronájmů
• Provozní rizika – náklady na správu
• Riziko nesplacení
• Pokles tržních cen bytů

Poskytovatelé krátkodobých pronájmů podléhají množství regulací a povinností, například se jedná o povinnost ohlášení živnosti živnostenskému úřadu, odvádění daně z příjmů ze samostatné činnosti (nejedná se tedy o příjmy z nájmů), odvádění rekreačního poplatku, poplatku z ubytovací kapacity, povinnost vést evidenční knihu, oznámit policii ubytování cizince nebo povinnost vést domovní knihu.

Přesto Hlavní město Praha i další města v České republice volají po vytvoření přísnějších pravidel a regulací služeb poskytovaných přes internetové platformy. Jedním návrhem je novela zákona o místních poplatcích, kdy Ministerstvo financí navrhuje zvýšení poplatku za ubytovanou osobu a noc z 15 Kč až na 50 Kč. Dalším návrhem je omezení možnosti pronájmu na určitý počet dní v roce, či zákaz pronájmu celých bytů.

Zavedení podobných regulací je významným rizikem projektu krátkodobých pronájmu Rezidence Strakonická. V případě zahájení dlouhodobých pronájmů namísto krátkodobých nebude Projektová společnost schopna hradit relativně vysoký úrokový náklad a developer by tak nejspíše zvolil splacení úvěru z vlastních zdrojů.

• Kontrola provozních výsledků včetně souvisejících podkladů
• Podmínky čerpání a povinnosti úvěrovaného

Upvest bude provádět pravidelnou kontrolu provozních výsledků a aktualizaci hodnot ICR a LTV na kvartální bázi. Na základě skutečně realizovaných výsledků bude zváženo čerpání druhé tranše úvěru.

Úvěrová smlouva klade developerovi dvě hlavní povinnosti:

• Udržovat poměrový ukazatel LTV ve výši, která nepřekračuje 85 %.
• Vihorev Management Company s.r.o. musí každý měsíc uhradit nájemné Projektové společnosti ve výši 290 000 Kč, tedy výši, která je dostačující pro hrazení celkových finančních nákladů.

Před načerpáním úvěru je úvěrovaný povinen uzavřít zajišťovací dokumentaci a dohodu o uznání dluhu ve formě notářského zápisu s přímou vykonavatelností s Vihorev Management Company s.r.o., manžely Vykhoryeovými a Rezidence Strakonická s.r.o.

Před načerpáním úvěru je úvěrovaný povinen navýšit částku měsíčního nájemného plynoucí z nájemní smlouvy mezi Vihorev Management Company s.r.o. a Rezidence Strakonická s.r.o. na částku alespoň 290 000 Kč.

Úvěrovaný je povinen doručit platný písemný souhlas Seniorního věřitele (Fio banka a.s.) s poskytnutím úvěru Upvest, nestanoví-li Upvest jinak.

Upvest bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na kvartální bázi.

VIHOREV.INVESTMENTS SE

• Společnost byla založena v roce 2011
• Členem představenstva je pan Maksym Vykhoryev, akcionářem je společnost OFFICECENTER.CZ s.r.o., jejímž majitelem je pan Maksym Vykhoryev

Společnost se zaměřuje na rekonstrukce a přestavby bytových domů na malometrážní apartmány v Praze. V projektu Rezidence Strakonická provozuje společnost krátkodobý pronájem a správu nemovitosti. Pan Vykhoryev je aktivním developerem a real estate investorem, stojí i za fondem kvalifikovaných investorů VIHOREV.CAPITAL SICAV, a.s. zaměřujícím se na development rezidenčních a výnosových nemovitostí.

Níže je přehled uskutečněných a momentálně realizovaných projektů developerem.

Výběr uskutečněných projektů

Mgr. Maksym Vykhoryev

Zakladatel společností VIHOREV.INVESTMENTS SE a VIHOREV.CAPITAL SICAV, a.s.

Pan Maksym Vykhoryev působí aktivně na českém realitním trhu již od roku 2008. Vystudoval Karlovu Univerzitu, magisterský obor Právo a právní věda na Právnické fakultě a VŠE bakalářský obor na Podnikohospodářské fakultě. Mezi jeho klíčové kompetence patří strukturování nemovitostních obchodů a jejich financování. Celková hodnota dokončených a stávajících projektů panem Vykhoryevem přesahuje 500 mil. Kč.

Disclaimer