Investováno
4 731 000Kč
10 000 000 Kč
Očekávaný výnos
5,7% p.a.
Předpokládaná splatnost
11měsíců
Investic
148
Zbývá
10dnů
Rezidence Javor se nachází v Železné Rudě na Šumavě, necelé 4 km od lyžařského střediska Špičák. Jedná se o rekonstrukci a přestavbu původního Hotelu Javor na horské apartmány v nadstandardním provedení, které jsou určeny k prodeji. Součástí projektu je i přístavba s podzemními garážemi, bytovými jednotkami, komerčními jednotkami a wellness. Stavba je umístěna v centru obce na rovinatém pozemku a přímo navazuje na předchozí projekt developera Rezidence Klostermann. V obci platí stavební uzávěra, projekt má ovšem z této uzávěry výjimku. Na projekt bylo vydáno stavební povolení v únoru 2018 a od září 2018 již probíhají stavební práce. K datu 31. července 2019 byly podepsány smlouvy o smlouvách budoucích kupních na 30 z 37 bytových jednotek. Upvest poskytuje zajištěné seniorní financování části stavebních nákladů na realizaci projektu, které navazuje na již poskytnutou I. tranši z června 2019. Druhá tranše je poskytována na základě uzavření nové úvěrové smlouvy.
Celkový očekávaný výnos
5,22%
Typ úvěru
Seniorní
Zajištění
Zástavní právo k bytovým jednotkám a obchodnímu podílu na projektové společnosti, přímá vykonatelnost
Lokalita projektu
Železná Ruda, Šumava
Účel úvěru
Financování části nákladů na stavební realizaci projektu
Způsob vyplácení
Úrok měsíčně
Jistina z prodejů
Popis produktu
Investice do developerského projektu rekonstrukce a přestavby původního Hotelu Javor na horské apartmány (kolaudované jako bytové jednotky) v nadstandardním provedení formou participace na II. tranši seniorního zajištěného úvěru. Druhá tranše je poskytována formou uzavření nové úvěrové smlouvy.
Oba úvěrové vztahy budou shodně zajištěny, mají stejné podmínky a splácení úvěrů bude po celou dobu probíhat proporčně dle výše neuhrazených jistin úvěrů k celkovému dluhu (tento princip je nastaven v dohodě o rozvrhu finančního plnění uzavřené mezi upvest s.r.o. a Rezidence Javor s.r.o.).
Úvěr je poskytován společností upvest s.r.o jako úvěrujícím. Úvěrovaným je společnost Rezidence Javor s.r.o.
Developerem projektu Rezidence Javor je společnost GYOZA s.r.o., která byla založena roku 2006 panem Dušanem Popelkou. Společnost zajišťuje také inženýring staveb, technický dozor staveb, realizaci staveb, realitní činnost a správu a údržbu nemovitostí. Developer již dříve v lokalitě realizoval projekt Rezidence Klostermann.
Ve prospěch úvěrujícího bude zřízeno zástavní právo k bytovým jednotkám projektu v hodnotě 1,4x násobku celkové výše načerpaného úvěru. Aktuální výše hodnoty zástavy je pravidelně posuzována znaleckým posudkem. Dále pak bude zřízeno zástavní právo k obchodnímu podílu na úvěrovaném až do výše 33,0 mil. Kč. Součástí zajišťovacích dokumentů je také notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu.
Účelem úvěru je financování části nákladů na stavební realizaci projektu. Čerpání úvěru bude probíhat nanejvýš ve třech platbách. Minimální načerpaná částka bude činit 3,0 mil. Kč. Je možné, že úvěrový rámec bude v budoucnu opět navýšen, pokud bude developer poptávat další financování. Případné navýšení úvěrového rámce je stále podmíněno zřízením zástavy k bytovým jednotkám v takové výši, aby jejich hodnota vždy představovala minimálně 1,4 násobek čerpaného úvěru.
Splátky úroků budou investorům vypláceny měsíčně k poslednímu dni kalendářního měsíce. Jistina bude splácena průběžně z prodejů jednotek projektu po jeho dokončení oproti výmazu zástavního práva, nejpozději k datu konečné splatnosti.
| Produkt | Participace (podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru) |
| Účel úvěru | Financování části nákladů na stavební realizaci projektu |
| Lokalita financovaného projektu | Železná Ruda, Javorská 23 |
| Smluvní strany úvěru | Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Rezidence Javor s.r.o. |
| Úvěrový rámec I. tranše II. tranše | 23 000 000 Kč s možným navýšením v budoucnu 13 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč |
| Celkové investiční náklady projektu z toho financuje Upvest (seniorní) z toho financuje Pilsco s.r.o. (juniorní) z toho financováno vlastními zdroji | 114 600 000 Kč 23 000 000 Kč 10 000 000 Kč 81 600 000 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | Jednoduché |
| Předpokládaný způsob splacení úvěru | Úroky placeny měsíčně k poslednímu dni kalendářního měsíce, jistina splácena průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti |
| Období fundraisingu pro aktuální tranši | 09.09.2019 – 01.11.2019 |
| Předpokládaný začátek úročení | Po úspěšném fundraisingu |
| Splatnost úvěru od upvest Nejbližší splatnost Předpokládaná splatnost Den konečné splatnosti | 01.02.2020 01.09.2020 02.10.2020 |
| Zajištění úvěru nemovitostí | Zástavní právo k bytovým jednotkám projektu, zástavní právo k obchodnímu podílu na projektové společnosti, notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky, uznání dluhu. |
| Developer | GYOZA s.r.o. |
| Projektová společnost | Rezidence Javor s.r.o. |
Parametry participace
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 0,80 % p.a. |
| Čistý výnos na načerpané části | 5,70 % p.a. |
| Obdržení výnosů | měsíčně k poslednímu kalendářnímu dni |
Uzavřené dodatky k smlouvám o smlouvách budoucích kupních („SoSBK"), vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Developer může splatit úvěr i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Čerpání úvěru od upvest developerem podléhá níže uvedeným podmínkám
- Řádné uzavření smlouvy o úvěru mezi upvest s.r.o. a Rezidence Javor s.r.o.
- Řádné uzavření zástavní smlouvy zajišťující úvěr dle úvěrové smlouvy.
- Uzavření dohody o uznání dluhu ve formě notářského zápisu s přímou vykonavatelností.
- Podání návrhu na vklad zástavního práva k vybraným bytovým jednotkám ve prospěch úvěrujícího.
- Doručení žádosti o čerpání v období čerpání.
- Doručení platné pojistné smlouvy vztahující se k objektům projektu výstavby.
- Doručení řádně uzavřeného dodatku ke smlouvě o úvěru uzavřené mezi úvěrovaným a společností Pilsco s.r.o. o podřízenosti této pohledávky
- Došlo k uzavření dodatku č. 1 Smlouvy o poskytnutí účelového úvěru uzavřené smluvními stranami dne 10.4.2019 a zároveň k naplnění podmínek uvedených v tomto dodatku, tedy m.j. povinnost uzavřít dodatky s budoucími kupujícími jednotek projektu
- Doručení řádně uzavřených dodatků s budoucími kupujícími Jednotek projektu
Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze smlouvy o úvěru
- Poplatek za sjednání úvěru
- Poplatek za rezervaci peněžních prostředků
- Poplatek za předčasné splacení úvěru
- Poplatek za částečné předčasné splacení úvěru
- Smluvní pokuta za nesplnění podmínek čerpání
- Úrok z prodlení 12 % p.a.
Popis projektu
- Rekonstrukce a přestavba původního Hotelu Javor na horské apartmány (kolaudované jako bytové jednotky) v nadstandardním provedení
- Lokalita: ulice Javorská, Železná Ruda, okres Klatovy
- Projekt bude realizován ve dvou etapách, I. etapa představuje dokončení 31 bytových jednotek v hlavní rekonstruované budově, ve II. etapě budou dokončeny bytové jednotky v přístavbě, všechny komerční jednotky a wellness
- Územní rozhodnutí a stavební povolení v právní moci od 28. února 2018
- Stavební práce byly zahájeny v září 2018
- SoSBK byly k datu 31.7.2019 podepsány na 30 z 37 bytových jednotek projektu
Realizací projektu Rezidence Javor vznikne 37 bytových jednotek (31 v hlavní budově a 6 v přístavbě), 4 komerční jednotky, 53 krytých garážových stání, 25 venkovních parkovacích stání, wellness a recepce. Jednotky v zástavě Upvest se nacházejí v hlavní (rekonstruované) budově. Dokončení, kolaudace a uvedení hlavní budovy do provozu (I. etapa) je plánováno na přelom roku 2019 a 2020. Přístavba a wellness by měly být dokončeny a kolaudovány spolu s komerčními jednotkami (II. etapa) v červenci a srpnu 2020.
Stavební práce byly zahájeny v září 2018. Aktuální průběh výstavby je popsán v sekci Technická prověrka. Výstavbu je možné také živě sledovat na webových stránkách http://javorapartmany.cz/.
Developerem, generálním dodavatelem i stavební společností je společnost GYOZA s.r.o. Jediným vlastníkem společnosti je pan Dušan Popelka. Více o propojení developera a generálního dodavatele je popsáno v sekcích Technická prověrka, Právní prověrka a Rizika.
Developer již úspěšně realizoval v těsné blízkosti projekt Rezidence Klostermann, kde bylo k 31. červenci 2019 prodáno 17 z 18 bytových jednotek. Stavba byla kolaudována v roce 2017.
| Dispozice bytových jednotek projektu | Průměrná obytná plocha jednotky [m2] | Počet jednotek |
|---|---|---|
| 1+kk | 42,16 | 16 |
| 2+kk | 64,07 | 16 |
| 3+kk | 66,25 | 5 |
Bytové jednotky projektu mají oproti klasickým bytům nadstandardní průměrnou obytnou plochu, což je dáno zaměřením projektu na víkendové bydlení ve stylu horských apartmánů. Většina bytových jednotek má také balkon, lodžii anebo terasu. Součástí bytových jednotek jsou sklepní kóje a možnost zakoupení parkovacího stání.
Časový plán
Předpokládané splacení úvěru od Upvest by mělo nastat na přelomu třetího a čtvrtého kvartálu roku 2020. Datum konečné splatnosti je v úvěrové smlouvě nastaveno na 2.10.2020. Uzavřené dodatky k SoSBK, vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Investiční analýza
- Hodnota nemovitostí a ostatních předmětů zajištění úvěru.
- Hodnota nemovitostí a ostatních předmětů zajištění úvěru.
- Předpokládané hodnoty ekonomických a finančních ukazatelů projektu.
- Kvalita a dosavadní výsledky developera a managementu developera.
- Míra citlivosti finančních ukazatelů projektu na změny vstupů ve finančním plánu – zejména na pokles cen jednotek projektu.
- Výsledek technického zhodnocení stavby a souvisejících stavebně technických podkladů a povolení.
- Výsledek právní prověrky projektu.
Uzavřené dodatky k SoSBK, vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Komerční analýza
- Jedná se o projekt horských apartmánů, kolaudovaných jako bytové jednotky, na Šumavě v nadstandardním provedení.
- Ceny stanovené developerem dle našeho názoru odpovídají aktuální situaci na trhu.
- K datu 31.7.2019 byly podepsány SoSBK na 30 z 37 bytových jednotek projektu, skutečnost, která validuje nastavené prodejní ceny developerem.
- Projekt disponuje platnou výjimkou ze stavební uzávěry.
Analýza lokality
Cena za m2 jednotek projektu ve srovnání s nabídkami realitních kanceláří| Ukazatel | Projekt | Nabídky realitních kanceláři v prosinci 2018 |
| Cena za m2 jednotky (Kč) | 59 640 | 32 000 – 62 000 |
V obci platí stavební uzávěra, která brání nové výstavbě. Projekt Rezidence Javor disponuje platnou výjimkou z této stavební uzávěry, což zlepšuje jeho postavení na trhu.
Finanční analýza
Níže uvedené údaje vycházejí z developerského propočtu a z odhadu, který byl proveden společností Upvest. Pro potřeby II. tranše byla aktualizována kapitálová struktura, byly aktualizovány počty zasmluvněných jednotek, realizovaných plateb na základě SoSBK, realizovaných a nově očekávaných nákladů.
Ukazatele projektu| ROIC | 1,11 |
| Úvěrový rámec I. tranše II. tranše | 23 000 000 Kč s možným navýšením v budoucnu 13 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč |
| Celkové investiční náklady z toho financováno Upvest (seniorní) z toho financuje Pilsco s.r.o. (juniorní) z toho financováno vlastními zdroji developera | 114 600 000 Kč 23 000 000 Kč 10 000 000 Kč 81 600 000 Kč |
| Předpokládané celkové výnosy projektu | 126 900 000 Kč |
| Finanční náklad na úvěr od Upvest | 2 300 000 Kč |
| Celkový zisk před zdaněním | 12 300 000 Kč |
Do vlastních zdrojů developera se započítávají i peněžní prostředky obdržené na základě podepsaných SoSBK, které tvoří jejich podstatnou část.
Odhad celkového zisku projektu před zdaněním se oproti analýze pro I. tranši snížil z 15,8 mil. Kč na 12,3 mil. Kč. Je to způsobeno jednak navýšením finančních nákladů o náklady na II. tranši a na úvěr od společnosti Pilsco s.r.o. Dále došlo také ke snížení očekávaných výnosů ze 128,6 mil. Kč na 126,9 mil. Kč z důvodu nižších prodejních cen parkovacích stání. Celková ziskovost projektu je dle našeho názoru stále dostatečná a další čerpání úvěru od Upvest je možné poskytnout i vzhledem hodnotě zastavených jednotek a dalším zajišťovacím instrumentům.
| Celkový průměrný roční náklad na seniorním úvěru | 8,16 % p.a. |
| Úrok na seniorním úvěru | 6,5 % p.a. |
| Jednorázový poplatek za sjednání úvěru pro developera | 2,3 % |
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 0,8 % p.a. |
| Čistý výnos pro investory Upvest | 5,7 % p.a. |
| Obdržení výnosů | měsíčně k poslednímu kalendářnímu dni |
Předpokládaná kapitálová struktura nákladů
Náklady
Celkové předpokládané investiční náklady ve výši 114,6 mil. Kč by měly být z 20,0 % hrazeny seniorním úvěrem od Upvest. Juniorní úvěr od společnosti Pilsco s.r.o. ve výši 10,0 mil. Kč představuje 8,7 % z celkových nákladů. Vlastní zdroje developera pokrývají 71,3 % z celkových investičních nákladů. Do vlastních zdrojů developera se započítávají i peněžní prostředky obdržené na základě podepsaných SoSBK, které tvoří jejich podstatnou část.
Ke dni 31. července 2019 bylo dle developera již proinvestováno (včetně nákupu nemovitosti) 58,5 mil. Kč, tato částka představuje přibližně polovinu z celkových investičních nákladů.
Výnosy
| Rozpad výnosů projektu | Počet jednotek | Průměrná cena jednotky | Celková cena |
|---|---|---|---|
| Zasmluvněné bytové jednotky | 30 | 3 182 000 | 95 454 000 |
| Volné bytové jednotky | 7 | 3 958 000 | 27 708 000 |
| Volná garážová stání | 4 | 182 000 | 727 000 |
| Volná venkovní stání | 7 | 99 000 | 694 800 |
| Volná venkovní krytá stání | 14 | 124 000 | 2 083 000 |
| Volná garáž | 1 | 207 000 | 207 000 |
| Celkem | 126 873 000 |
Celkové výnosy projektu by podle aktualizovaných ceníkových cen developera měly dosahovat 126,9 mil. Kč, což je o 1,7 mil. méně, než bylo uvedeno v analýze pro I. tranši. Rozdíl je způsoben prodeji parkování za nižší než očekávané ceny. Tento rozdíl dle našeho názoru nepředstavuje výrazné zhoršení Upvest z pozice věřitele. K datu 31. července 2019 byly podepsány SoSBK na 30 z celkem 37 bytových jednotek v prodejních cenách 95,5 mil. Kč. Prodejní ceny často obsahují i parkovací stání.
Na budoucí stav projektu byl v květnu roku 2018 vypracován znalecký posudek, který stanovuje cenu obvyklou ve výši 163,45 mil. Kč bez DPH. Byl vypracován také znalecký posudek na aktuální hodnotu nemovitosti (včetně pozemku), která k datu 27.8.2019 dosahuje 92,0 mil. Kč. Podle tohoto posudku dosahuje hodnota jednotek, které slouží jako zástava pro I. tranši úvěru Upvest, celkem 21,9 mil. Kč, což představuje 1,69x výši jistiny I. tranše.
Součástí projektu jsou také čtyři komerční jednotky v hodnotě 16,5 mil. Kč. V případě jejich prodeje by pak celkové výnosy projektu mohly dosáhnout 145 mil. Kč. Na jednu z komerčních jednotek je již podepsána SoSBK. Zbylé jednotky developer aktivně k prodeji nenabízí, proto Upvest v odhadu výnosů s prodejem komerčních jednotek vůbec nepočítá. Jejich případný prodej poskytuje dodatečnou rezervu v příjmech projektu. Tato rezerva by představovala 20,7 % ze stavebních nákladů.
Předpokládaná distribuce výnosů
Peněžní toky projektu
Ze zasmluvněných výnosů již developer obdržel ke konci července 2019 na zálohových platbách 43,6 mil. Kč. Ke stejnému datu tvoří rozdíl peněžních toků dle finančního harmonogramu developera -1,9 mil. Kč, který je dle jeho komentáře způsoben časovým posunem zálohový plateb částí kupních cen a postupnou splatností faktur, a tak nepředstavuje ohrožení pro fungování projektu z hlediska dostatečné výše provozního a investičního cash flow.
Citlivostní analýza
Citlivostní analýza poklesu cen jednotek projektu ve vztahu k hodnotě úvěru od UpvestUpvest bude mít jako seniorní věřitel zástavní právo k jednotkám v hodnotě 1,4x násobku výše úvěru, což spolu s výše uvedenou podmínkou o uzavření dodatků k SoSBK představuje relativně vysokou míru zajištění budoucího splacení jistiny. Podle názoru právního znalce může kupující od SoSBK odstoupit, pokud do 31.5.2020 nebude obdržen kolaudační souhlas. Hromadné ukončení SoSBK v případě, že do 31.5.2020 stavba nebude zkolaudovaná, což považujeme za relevantní riziko, které je však vzhledem k probíhajícímu průběhu stavby z našeho pohledu akceptovatelné. K odepisování jistiny by teoreticky mohlo dojít i v případě výrazného poklesu hodnoty zastavených jednotek v případě likvidace projektu.
Technická prověrka
Upvest zajistil vyhotovení posouzení projektu technickým znalcem. Znalecký ústav (“Znalec”) vykonal ke dni 15.3.2019 níže uvedené kontroly. Byl aktualizován pouze odhad termínu kolaudace I. etapy. Aktuální průběh stavebních prací je převzat ze znaleckého posudku pro ocenění jednotek projektu ze dne 27.8.2019.
- Znalecký posudek na cenu stavebních nákladů projektu: Znalec odhaduje o 10 % vyšší celkové stavební náklady projektu než developer.
- Posouzení Smlouvy o dílo mezi developerem a generálním dodavatelem stavby: Znalec považuje Smlouvu o dílo za nestandardní, protože neobsahuje sankce vůči dodavateli.
- Posouzení projektové dokumentace pro stavební povolení: Znalec konstatuje, že stavba má platně vydané stavební povolení a může být dle tohoto stavebního povolení realizována. Projektová dokumentace pro stavební povolení je v souladu s vydaným územní rozhodnutím a také s vydaným stavebním povolením. Plánované wellness není součástí projektové dokumentace pro stavební povolení.
Právní prověrka
Právní kontrola byla aktualizována dne 4.9.2019 a zahrnuje následující body:
Vlastnická struktura vyplývající z obchodního rejstříku vztahující se k developerovi je transparentní, jediným společníkem společnosti je pan Dušan Popelka, který je rovněž spolu se svým synem jednatelem spolčenosti. Vlastnická struktura Zhotovitele plynoucí z obchodního rejstříku je rovněž transparentní, jediným společníkem společnosti a zároveň jediným jednatelem Zhotovitele je opět pan Dušan Popelka. Zhotovitel a generální dodavatel stavby jsou tak osoby propojené, mající zájem na včasné a úspěšné realizaci projektu výstavby Rezidence Javor (Pozn. Upvest – rizika z toho plynoucí jsou popsána v sekci Rizika).
- Projektovou společností je Rezidence Javor s.r.o
- Poskytovatel úvěru je upvest s.r.o.
- Úvěr od společnosti Pilsco s.r.o. je podřízen úvěru od Upvest (viz Smlouvy a dokumentace zajišťující financování projektu výstavby Rezidence Javor)
Rizika
Výčet a popis nejvýznamnějších rizik spjatých s developerskými projekty a jejich relevantnost ve vztahu k Projektu Rezidence Javor a případný dopad na schopnost splácení úvěru od Upvest.
- Navázání dalšího externího financování
- Pokles tržních cen bytů
- Navýšení investičních nákladů
- Prodloužení stavebních prací
- Prodloužení prodeje projektu
- Vlastnické propojení developera a generálního dodavatele
Společnost Rezidence Javor s.r.o. kromě financování od Upvest uzavřela úvěrovou smlouvu se společností Pilsco s.r.o. na částku 10 mil. Kč. Uhrazení jistiny úvěru i úroků z této úvěrové smlouvy je podřízeno splacení dluhu vůči upvest s.r.o., tj. nejprve dojde k průběžnému hrazení úroků z úvěrů vůči upvest s.r.o., doplacení jistiny úvěru upvest s.r.o. a až následně se uspokojí jistina úvěru a úroky náležející společnosti Pilsco s.r.o. Společnost Pilsco s.r.o. má zřízeno zástavní právo k zajištění své pohledávky na některých jednotkách developerského projektu jako první v pořadí, jak je uvedeno v právní prověrce, tj. v případě např. nuceného zpeněžení těchto jednotek v důsledku hospodářských problémů developera v exekučním či insolvenčním řízení bude z těchto jednotek přednostně uspokojena společnost Pilsco s.r.o.
Rezidence Javor s.r.o. podle podmínek úvěrové smlouvy uzavřené s Upvest nesmí bez předchozího písemného souhlasu úvěrujícího uzavřít smlouvu o zápůjčce, úvěru, finančním leasingu, faktoringu, forfaitingu či nájemní nebo pachtovní smlouvu ke svému majetku. Upvest však souhlasil s navázáním úvěru od Pilsco s.r.o. za splnění podmínek podřízenosti tohoto úvěru.
Index cen bytových nemovitostí (HPI) pro nákupy nových obydlí v ČR vzrostl od Q2 2015 do Q1 2019 o 42,1 % . Oproti Q1 2018 vzrost index HPI meziročně o 14,8 %.
Z výše uvedeného tedy dle našeho názoru vyplývá, že existuje relevantní riziko možného nadhodnocení prodejních cen na českém realitním trhu, které může v budoucnu vést k poklesu těchto cena anebo zhoršení prodejnosti bytových jednotek.
Projekt Rezidence Javor je však specifický svým umístěním, jedná se převážně o prázdninové bydlení v rekreační oblasti a vývoj cen těchto bytů nemusí přesně kopírovat vývoj v HPI dle ČSÚ.
Upvest bude mít jako seniorní věřitel zástavní právo k jednotkám v hodnotě 1,4x násobku výše úvěru, což spolu s podmínkou o uzavření dodatků k SoSBK, které ukládají kupujícím povinnost uhradit doplatky kupních cen po kolaudaci jednotek na účet Upvest, představuje relativně vysokou míru zajištění budoucího splacení jistiny. K odepisování jistiny by mohlo dojít v případě výrazného poklesu hodnoty zastavených jednotek v případě likvidace projektu.
Smlouva o dílo nebyla aktualizována podle aktuálního navýšeného položkového rozpočtu stavby. Upvest s navýšeným rozpočtem ve finanční analýze počítá. Pro účely finanční analýzy je počítáno s rezervou ve výši 10 % z celkových stavebních nákladů projektu, ale pouze pro výpočet finančních ukazatelů. V případě reálného překročení stavebních nákladů by musel developer doplnit financování z vlastních nebo cizích zdrojů.
Prodloužení prodeje jednotek projektuCelková výše kupních cen aktuálních předprodejů představuje 75,2 % z celkových očekávaných výnosů. SoSBK jsou podepsány na 30 z 37 jednotek projektu. Předpokládáme, že v době kolaudace budou prodány všechny bytové jednotky projektu. V naší projekci výnosů nepočítáme s prodejem komerčních jednotek.
Zhotovitel stavby je obvykle na základě smlouvy o dílo za pozdější předání díla sankcionován. Smlouva o dílo mezi zhotovitelem, kterým je společnost Gyoza s.r.o. a Rezidencí Javor však tyto sankce neobsahuje. Případné náklady související s prodloužením stavebních prací tak nese developer. Z tohoto důvodu je do odhadu nákladů zahrnuta rezerva ve výši 10 % z celkových stavebních nákladů.
Z výsledků právní prověrky vyplývá, že dle SoSBK mají klienti právo odstoupit od smlouvy v případě, že nedojde k vydání kolaudačního souhlasu vztahujícího se k povolení užívání jednotek v I. etapě (hlavní rekonstruovaná budova) developerského projektu nejpozději do 31.5.2020. Technický znalec považuje dle znaleckého posudku ze dne 27.8.2019 a fotografií z obhlídky stavby kolaudaci bytových jednotek v hlavní rekonstruované budově v požadovaném termínu za reálnou. Ačkoliv developer stanovil termín 31.5.2020 i s přihlédnutím k možnému prodloužení stavební realizace projektu, nelze vyloučit, že k vydání kolaudačního souhlasu může dojít až po tomto datu. Za této situace by klienti měli právo od smluvní dokumentace odstoupit, toto právo nicméně využít nemusí.
Technický znalec považuje Smlouvu o dílo za nestandardní, protože neobsahuje sankce vůči dodavateli. Developer i generální dodavatel je spojen osobou majitele pana Dušana Popelky. Rizikem je případné zvýšení nákladů, které nese přímo developer, protože nebude možné sankcionovat generálního dodavatele. Totéž platí i pro případné zpoždění výstavby, jak je popsáno výše.
Nestandardní znění smlouvy o dílo akceptujeme s ohledem na vlastnické propojení osoby developera a generálního dodavatele a s ohledem na zřízení zástavního práva k jednotkám projektu v souhrnné hodnotě 1,4x násobku jistiny načerpaného úvěru a další zajišťovací instrumenty.
Kontrola
- Kontrola finančního plánu
- Dohled nad peněžními toky projektu a plněním finančního plánu
- Podmínky čerpání a povinnosti úvěrovaného
- Upvest bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na kvartální bázi.
Pravidelná kontrola plnění finančního plánu na kvartální bázi podle přílohy úvěrové smlouvy. Pravidelná kontrola finančních výkazů developera (výkaz zisku a ztráty v plném rozsahu, rozvahu v plném rozsahu), včetně rozboru pohledávek a závazků a daňového přiznání.
Developer kvartálně aktualizuje přehled peněžních toků pro kontrolu jejich souladu s finančním plánem projektu. Určité riziko však vyplývá ze skutečnosti, že developer a generální dodavatel jsou fakticky stejné subjekty. Proto je ze strany Upvest v úvěrové smlouvě požadavek na zřízení zástavního práva ve výši 1,4x násobku celkové výše úvěru a další zajišťovací instrumenty.
Před načerpáním úvěru je úvěrovaný povinen uzavřít dokumentaci k zástavě obchodního podílu až do výše 33,0 mil. Kč a dohodu o uznání dluhu ve formě notářského zápisu s přímou vykonavatelností. Je také nutné, aby došlo k návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch úvěrujícího k vybraným bytovým jednotkám projektu, jejichž hodnota je ve výši 1,4x násobku jistiny úvěru a k podepsání dodatků SoSBK, které ukládají kupujícím uhradit doplatky kupních ceny po kolaudaci jednotek v celkové výši načerpané jistiny úvěru na účet Upvest. Dále pak musí úvěrovaný doručit platnou pojistnou smlouvu vztahující se k objektům projektu výstavby. Podmínkou čerpání je také podepsání dodatku k úvěrové smlouvě se společností Pilsco s.r.o. o podřízení pohledávky a změně data splatnosti na 1.3.2021.
Developer
GYOZA s.r.o.
- Společnost byla založena v roce 2006
- Jediným majitelem a zakladatelem je pan Dušan Popelka
Společnost zajišťuje inženýring, technický dozor a realizaci staveb, realitní činnost a správu a údržbu nemovitostí. Od svého vzniku, společnost úspěšně realizovala dva vlastní developerských projekty a dva další jsou ve fázi realizace. Jako dodavatel inženýrských služeb a jako generální dodavatel se společnost podílela na více než 16 projektech.
Přehled projektů ve fázi realizace
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Předpokládané dokončení |
|---|---|---|---|---|
| Rezidence Hradišťská | Bytový dům | 20 mil.Kč | Plzeň - Slovany | Q3 2018 – Q4 2020 |
Výběr uskutečněných projektů
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Realizace |
|---|---|---|---|---|
| Rezidence Klostermann | Polyfunkční dům | 45 mil.Kč | Železná Ruda | Q2 2016 – Q4 2017 |
| Podkrovní byty Slovany | Podkrovní byty | 6 mil.Kč | Plzeň - Slovany | Q4 2014 – Q2 2015 |
Lidé
Dušan Popelka
Zakladatel a jediný majitel společnosti GYOZA s.r.o.
Pan Dušan Popelka řídí společnost na každodenní bázi a je zodpovědný za technické, provozní a také za finanční operace společnosti. Vystudoval plzeňskou Střední průmyslovou školu stavební s maturitou. Od roku 1983 až do roku 2004 působil jako stavebně provozní inženýr a vedoucí provozního střediska Vojenské ubytovací a stavební správy. Od roku 1997 působil také jako stavebně-technický dozor a zajišťoval se inženýring staveb. Celkově má pan Dušan Popelka přes 35 let praxe ve stavebním průmyslu.
Disclaimer
Společnost upvest s.r.o., IČ: 058 35 526, se sídlem Purkyňova 648/125, Medlánky, 612 00 Brno, zapsané u Krajského soudu v Brně, sp. zn. C 98415 (dále jen „Společnost“) v tomto dokumentu upozorňuje Investory (jakož i další adresáty jednání Společnosti) na níže popsaná rizika a další okolnosti a vymezuje zřeknutí se odpovědnosti ze strany Společnosti vůči Investorům (jakož i ostatním subjektům), jak níže uvedeno.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu Společnosti.
Společnost poskytuje informace pro Investory zejména (nikoli však výlučně) ve formě odborných názorů, prognóz, textů, grafů, tabulek, odhadů a stanovisek Společnosti. Tyto informace jsou poskytovány Společností s odbornou péčí na základě podkladů aktuálně dostupných Společnosti a při využití jejího know-how. Společnost však upozorňuje, že tyto informace mají toliko informační charakter, nejsou závazné a poskytují pouze předpokládaný vývoj daných skutečností v čase.
Společnost vychází při poskytování informací rovněž z informací poskytnutých Klienty, kdy tyto bývají (avšak nemusejí být) ze strany Společnosti přiměřeným způsobem kontrolovány, nicméně Společnost neodpovídá za úplnost, přesnost či pravdivost takto převzatých informací ani jejich úplnost, přesnost či pravdivost jakkoli negarantuje.
Zveřejněné informace v popisu Úvěru pro účely Participace jsou poskytovány výlučně pro informativní účely jako doplňkový zdroj informací a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení k nákupu či prodeji bytových nebo jiných prostor či k investování nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Společnost dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze s přesností predikovat budoucí stav.
Veškeré informace, které Společnost poskytuje, reflektují názory Společnosti v době jejich zveřejnění a mohou být předmětem změn či doplnění bez předchozího upozornění. Veškerá uvedená historická data mají pouze omezenou informační hodnotu.
Informace jsou připravovány primárně pro Investory, u nichž se očekává, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou se o výhodnosti investic do Participace na Úvěru rozhodovat samostatně, zejména na základě náležitého zvážení ceny, případného nebezpečí a rizik, jejich vlastní investiční strategie a jejich vlastní právní, daňové a finanční situace. Informace poskytnuté Společností by neměly být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Seznam rizik, uveřejněný v popisu u jednotlivých Úvěrů pro účely Participace, stejně jako seznam rizikových faktorů týkající se Participace, který je uveřejněn, jako Příloha č. 1 Obchodních podmínek participace na úvěrech, není vyčerpávající a jsou zde uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
Společnost opětovně upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika. Společnost nepřebírá jakoukoli odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoli informace poskytnuté Společností ani za důsledky jednání Investorů v návaznosti či ve vazbě na takové informace.
Společnost nedoporučuje sjednávání výpůjček finančních prostředků, vynakládání většího množství finančních prostředků, než má Investor k dispozici, či využívání prostředků určených pro jiné účely, než je obchodování za účelem Participace na Úvěrech (které však Investor činí na vlastní riziko). V případě pochybnosti ohledně jakéhokoli aspektu rizik souvisejících s Participací na Úvěrech, doporučuje Společnost Investorovi, před sjednáním případně Participace na Úvěru, vyhledat nezávislé odborné poradenství či pomoc.
