Investováno
10 000 000Kč
10 000 000 Kč
Očekávaný výnos
7,5% p.a.
Předpokládaná splatnost
9měsíců
Investic
6
Fundraising ukončen
Rezidence Javor se nachází v Železné Rudě na Šumavě, necelé 4 km od lyžařského střediska Špičák. Jedná se o rekonstrukci a přestavbu původního Hotelu Javor na horské apartmány v nadstandartním provedení, které jsou určeny k prodeji. Součástí projektu je i přístavba s podzemními garážemi, bytovými jednotkami, komerčními jednotkami a wellness. Stavba je umístěna v centru obce na rovinatém pozemku a přímo navazuje na předchozí projekt developera Rezidence Klostermann. V obci platí stavební uzávěra, projekt má ovšem z této uzávěry výjimku. Na projekt bylo vydáno stavební povolení v únoru 2018 a již od září 2018 probíhají stavební práce. K datu 30. listopadu 2019 byly podepsány smlouvy o smlouvách budoucích kupních na 32 z 37 bytových jednotek. Upvest poskytuje zajištěné seniorní financování části stavebních nákladů na realizaci projektu, které navazuje na již poskytnutou I. a II. tranši. Třetí tranše je poskytována na základě uzavření nové úvěrové smlouvy a bude splacena až po kompletním splacení I. a II. tranše.
Celkový očekávaný výnos
5,31%
Typ úvěru
Seniorní
Zajištění
Zástavní právo k bytovým jednotkám a obchodnímu podílu na projektové společnosti, přímá vykonatelnost
Lokalita projektu
Železná Ruda, Šumava
Účel úvěru
Financování části nákladů na stavební realizaci projektu
Způsob vyplácení
Úrok měsíčně
Jistina z prodejů
Popis produktu
Investice do developerského projektu rekonstrukce a přestavby původního Hotelu Javor na horské apartmány (kolaudované jako bytové jednotky) v nadstandardním provedení formou participace na II. tranši seniorního zajištěného úvěru. Třetí tranše je poskytována formou uzavření nové úvěrové smlouvy.
Třetí úvěrová smlouva bude zajištěna shodnými zajišťovacími instrumenty jako první dvě, má ovšem odlišnou úrokovou sazbu a podmínky splácení úroků i jistiny úvěru, které bude probíhat až úplném splacení I. a II. tranše.
Úvěr je poskytován společností upvest s.r.o jako úvěrujícím. Úvěrovaným je společnost Rezidence Javor s.r.o.
Developerem projektu Rezidence Javor je společnost GYOZA s.r.o., která byla založena roku 2006 panem Dušanem Popelkou. Společnost zajišťuje také inženýring staveb, technický dozor staveb, realizaci staveb, realitní činnost a správu a údržbu nemovitostí. Developer již dříve v lokalitě realizoval projekt Rezidence Klostermann.
Ve prospěch úvěrujícího bude zřízeno zástavní právo k bytovým jednotkám projektu v hodnotě 1,4x násobku celkové výše načerpaného úvěru. Aktuální výše hodnoty zástavy je pravidelně posuzována znaleckým posudkem. Dále pak bude zřízeno zástavní právo k obchodnímu podílu na úvěrovaném až do výše 33,0 mil. Kč. Součástí zajišťovacích dokumentů je také notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu.
Účelem úvěru je financování části nákladů na stavební realizaci projektu. Čerpání proběhne ve dvou čerpáních, prvním ve výši 6 mil. Kč a druhém ve výši 4 mil. Kč.
Splátky úroků budou investorům vypláceny měsíčně k poslednímu dni kalendářního měsíce po úplném splacení dluhu z I. a II. úvěrové smlouvy. Úroky vypočítané po dobu, kdy ještě předchozí úvěrové smlouvy splaceny nebyly, budou vyplaceny v poslední den měsíce následujícího po splacení dluhu z prvních dvou úvěrových smluv. Jistina začne být taktéž splácena až po úplném splacení I. a II. tranše, a to průběžně z prodejů jednotek projektu po jeho dokončení oproti výmazu zástavního práva, nejpozději k datu konečné splatnosti.
V případě přistoupení ke zpeněžení zástavy v rámci exekučního či insolvenčního řízení budou takto vymožené prostředky použity ke splácení dluhu ze všech tří úvěrových smluv poměrově ve vztahu k momentální výši dluhu. Nebere se tedy ohled na skutečnost, že již mohlo dojít ke splacení části dluhu z první a druhé úvěrové smlouvy.
Povinností úvěrovaného je uzavření dodatků ke smlouvám o smlouvách budoucích kupních („SoSBK") na bytové jednotky, které ukládají kupujícím povinnost uhradit doplatky kupních cen po kolaudaci jednotek na účet Upvest. Celková suma doplatků kupních cen musí dosahovat výše celkové jistiny úvěrů od Upvest.
| Produkt | Participace (podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru) |
| Účel úvěru | Financování části nákladů na stavební realizaci projektu |
| Lokalita financovaného projektu | Železná Ruda, Javorská 23 |
| Smluvní strany úvěru | Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Rezidence Javor s.r.o. |
| Úvěrový rámec I. tranše II. tranše III. tranše | 33 000 000 Kč s možným navýšením v budoucnu 13 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč |
| Celkové investiční náklady projektu z toho financuje Upvest (seniorní) z toho financuje Pilsco s.r.o. (juniorní) z toho financováno vlastními zdroji | 115 800 000 Kč 33 000 000 Kč 10 000 000 Kč 72 800 000 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | Jednoduché |
| Předpokládaný způsob splacení úvěru | Úroky placeny měsíčně k poslednímu dni kalendářního měsíce, jistina splácena průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Úroky i jistina budou hrazeny až po úplném splacení I. a II. tranše |
| Období fundraisingu pro aktuální tranši | 01.12.2019 – 13.12.2019 |
| Předpokládaný začátek úročení | Po úspěšném fundraisingu |
| Splatnost úvěru od upvest Nejbližší splatnost Předpokládaná splatnost Den konečné splatnosti | 01.02.2020 01.09.2020 02.10.2020 |
| Zajištění úvěru nemovitostí | Zástavní právo k bytovým jednotkám projektu, zástavní právo k obchodnímu podílu na projektové společnosti, notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky, uznání dluhu, vinkulace pojistného plnění |
| Developer | GYOZA s.r.o. |
| Projektová společnost | Rezidence Javor s.r.o. |
Parametry participace
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 2,50 % p.a. |
| Čistý výnos | 7,50 % p.a. |
| Obdržení výnosů | Měsíčně k poslednímu kalendářnímu dni, budou vypláceny až po splacení I. a II. tranše. |
Uzavřené dodatky k smlouvám o smlouvách budoucích kupních („SoSBK"), vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Developer může splatit úvěr i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Čerpání úvěru od upvest developerem podléhá níže uvedeným podmínkám
- Řádné uzavření smlouvy o úvěru mezi upvest s.r.o. a Rezidence Javor s.r.o.
- Řádné uzavření zástavní smlouvy zajišťující úvěr dle úvěrové smlouvy.
- Uzavření dohody o uznání dluhu ve formě notářského zápisu s přímou vykonavatelností.
- Podání návrhu na vklad zástavního práva k vybraným bytovým jednotkám ve prospěch úvěrujícího.
- Doručení žádosti o čerpání v období čerpání.
- Doručení platné pojistné smlouvy vztahující se k objektům projektu výstavby.
- Doručení řádně uzavřených dodatků s budoucími kupujícími Jednotek projektu
- Nedošlo k případu porušení povinnosti úvěrovaného a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného prohlášení úvěrovaného
Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze smlouvy o úvěru
- Poplatek za sjednání úvěru
- Poplatek za rezervaci peněžních prostředků
- Poplatek za předčasné splacení úvěru
- Poplatek za částečné předčasné splacení úvěru
- Smluvní pokuta za nesplnění podmínek čerpání
- Úrok z prodlení 12 % p.a.
Popis projektu
- Rekonstrukce a přestavba původního Hotelu Javor na horské apartmány (kolaudované jako bytové jednotky) v nadstandardním provedení
- Lokalita: ulice Javorská, Železná Ruda, okres Klatovy
- Projekt bude realizován ve dvou etapách, I. etapa představuje dokončení 31 bytových jednotek v hlavní rekonstruované budově, ve II. etapě budou dokončeny bytové jednotky v přístavbě, všechny komerční jednotky a wellness
- Územní rozhodnutí a stavební povolení v právní moci od 28. února 2018
- Stavební práce byly zahájeny v září 2018
- SoSBK byly k datu 30.11.2019 podepsány na 32 z 37 bytových jednotek projektu
Realizací projektu Rezidence Javor vznikne 37 bytových jednotek (31 v hlavní budově a 6 v přístavbě), 4 komerční jednotky, 53 krytých garážových stání, 25 venkovních parkovacích stání, wellness a recepce. Jednotky v zástavě Upvest se nacházejí v hlavní (rekonstruované) budově. Dokončení, kolaudace a uvedení hlavní budovy do provozu (I. etapa) je plánováno na konec prvního kvartál roku 2020. Přístavba a wellness by měly být dokončeny a kolaudovány spolu s komerčními jednotkami (II. etapa) v červenci a srpnu 2020.
Stavební práce byly zahájeny v září 2018. Aktuální průběh výstavby je popsán v sekci Technická prověrka. Výstavbu je možné také živě sledovat na webových stránkách http://javorapartmany.cz/.
Developerem, generálním dodavatelem i stavební společností je společnost GYOZA s.r.o. Jediným vlastníkem společnosti je pan Dušan Popelka. Více o propojení developera a generálního dodavatele je popsáno v sekcích Technická prověrka, Právní prověrka a Rizika.
Developer již úspěšně realizoval v těsné blízkosti projekt Rezidence Klostermann, kde bylo k 30. listopadu 2019 prodáno 17 z 18 bytových jednotek. Stavba byla kolaudována v roce 2017.
| Dispozice bytových jednotek projektu | Průměrná obytná plocha jednotky [m2] | Počet jednotek |
|---|---|---|
| 1+kk | 42,16 | 16 |
| 2+kk | 64,07 | 16 |
| 3+kk | 66,25 | 5 |
Bytové jednotky projektu mají oproti klasickým bytům nadstandardní průměrnou obytnou plochu, což je dáno zaměřením projektu na víkendové bydlení ve stylu horských apartmánů. Většina bytových jednotek má také balkon, lodžii anebo terasu. Součástí bytových jednotek jsou sklepní kóje a možnost zakoupení parkovacího stání.
Časový plán
Předpokládané splacení úvěru od Upvest by mělo nastat na přelomu třetího a čtvrtého kvartálu roku 2020. Datum konečné splatnosti je v úvěrové smlouvě nastaveno na 2.10.2020. Uzavřené dodatky k SoSBK, vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Investiční analýza
- Hodnota nemovitostí a ostatních předmětů zajištění úvěru.
- Hodnota nemovitostí a ostatních předmětů zajištění úvěru.
- Předpokládané hodnoty ekonomických a finančních ukazatelů projektu.
- Kvalita a dosavadní výsledky developera a managementu developera.
- Míra citlivosti finančních ukazatelů projektu na změny vstupů ve finančním plánu – zejména na pokles cen jednotek projektu.
- Výsledek technického zhodnocení stavby a souvisejících stavebně technických podkladů a povolení.
- Výsledek právní prověrky projektu.
Uzavřené dodatky k SoSBK, vázané na termín kolaudace, s sebou nesou pravděpodobnost bližšího než předpokládaného termínu splacení úvěru. Investiční analýza je však koncipována k datu předpokládané splatnosti, tedy 1.9.2020.
Komerční analýza
- Jedná se o projekt horských apartmánů, kolaudovaných jako bytové jednotky, na Šumavě v nadstandardním provedení.
- Ceny stanovené developerem dle našeho názoru odpovídají aktuální situaci na trhu.
- K datu 30.11.2019 byly podepsány SoSBK na 32 z 37 bytových jednotek projektu, skutečnost, která validuje nastavené prodejní ceny developerem.
- Projekt disponuje platnou výjimkou ze stavební uzávěry.
Analýza lokality
Podle ceníku developer počítá s průměrnou cenou 59 640,-Kč včetně DPH za m2 podlahové plochy. Tyto ceny jsou dle našeho názoru vzhledem ke standardu a lokalitě přijatelné, což potvrzuje i uzavření SoSBK na 32 z 37 apartmánů k 30. listopadu 2019.
Cena za m2 jednotek projektu ve srovnání s nabídkami realitních kanceláří| Ukazatel | Projekt | Nabídky realitních kanceláři v prosinci 2018 |
| Cena za m2 jednotky (Kč) | 59 640 | 32 000 – 62 000 |
V obci platí stavební uzávěra, která brání nové výstavbě. Projekt Rezidence Javor disponuje platnou výjimkou z této stavební uzávěry, což zlepšuje jeho postavení na trhu.
Finanční analýza
Níže uvedené údaje vycházejí z developerského propočtu a z odhadu, který byl proveden společností Upvest. Pro potřeby II. tranše byla aktualizována kapitálová struktura, byly aktualizovány počty zasmluvněných jednotek, realizovaných plateb na základě SoSBK, realizovaných a nově očekávaných nákladů.
Ukazatele projektu| ROIC | 1,10 |
| Úvěrový rámec I. tranše II. tranše III. tranše | 33 000 000 Kč s možným navýšením v budoucnu 13 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč (již bylo načerpáno) 10 000 000 Kč |
| Celkové investiční náklady z toho financováno Upvest (seniorní) z toho financuje Pilsco s.r.o. (juniorní) z toho financováno vlastními zdroji developera | 115 800 000 Kč 33 000 000 Kč 10 000 000 Kč 72 800 000 Kč |
| Předpokládané celkové výnosy projektu | 126 900 000 Kč |
| Finanční náklad na úvěr od Upvest | 2 300 000 Kč |
| Celkový zisk před zdaněním | 11 100 000 Kč |
Do vlastních zdrojů developera se započítávají i peněžní prostředky obdržené na základě podepsaných SoSBK, které tvoří jejich podstatnou část.
Odhad celkového zisku projektu před zdaněním se oproti analýze pro II. tranši snížil z 12,3 mil. Kč na 11,1 mil. Kč. Je to způsobeno navýšením finančních nákladů o náklady na III. Tranši. Celková ziskovost projektu je vzhledem k fázi stavební realizace dle našeho názoru stále dostatečná a další čerpání úvěru od Upvest je možné poskytnout i vzhledem hodnotě zastavených jednotek a dalším zajišťovacím instrumentům.
| Celkový průměrný roční náklad na seniorním úvěru | 10,96 % p.a. |
| Úrok na seniorním úvěru | 10,0 % p.a. |
| Jednorázový poplatek za sjednání úvěru pro developera | 2,5 % |
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 2,5 % p.a. |
| Čistý výnos pro investory Upvest | 7,5 % p.a. |
| Obdržení výnosů | Měsíčně k poslednímu kalendářnímu dni, budou vypláceny až po splacení I. a II. tranše |
Předpokládaná kapitálová struktura nákladů
Náklady
Celkové předpokládané investiční náklady ve výši 115,8 mil. Kč by měly být z 28,5 % hrazeny seniorním úvěrem od Upvest. Juniorní úvěr od společnosti Pilsco s.r.o. ve výši 10,0 mil. Kč představuje 8,6 % z celkových nákladů. Vlastní zdroje developera pokrývají 62,9 % z celkových investičních nákladů. Do vlastních zdrojů developera se započítávají i peněžní prostředky obdržené na základě podepsaných SoSBK, které tvoří jejich podstatnou část.
Ke dni 30. listopadu 2019 bylo dle developera již proinvestováno (včetně nákupu nemovitosti) 82,3 mil. Kč, tato částka představuje přibližně 70 % z celkových investičních nákladů.
Výnosy
| Rozpad výnosů projektu k 30.11.2019 | Počet jednotek | Průměrná cena jednotky | Celková cena |
|---|---|---|---|
| Zasmluvněné bytové jednotky | 32 | 3 172 000 | 101 500 000 |
| Volné bytové jednotky | 5 | 4 332 000 | 21 662 000 |
| Volná garážová stání | 4 | 182 000 | 727 000 |
| Volná venkovní stání | 7 | 99 000 | 694 800 |
| Volná venkovní krytá stání | 14 | 124 000 | 2 083 000 |
| Volná garáž | 1 | 207 000 | 207 000 |
| Celkem | 126 873 000 |
Celkové výnosy projektu by podle aktualizovaných ceníkových cen developera měly dosahovat 126,9 mil. Kč, což je o 1,7 mil. méně, než bylo uvedeno v analýze pro I. tranši. Rozdíl je způsoben prodeji parkování za nižší než očekávané ceny. Tento rozdíl dle našeho názoru nepředstavuje výrazné zhoršení Upvest z pozice věřitele. K datu 30. listopadu 2019 byly podepsány SoSBK na 32 z celkem 37 bytových jednotek v prodejních cenách 101,5 mil. Kč. Prodejní ceny často obsahují i parkovací stání.
Na budoucí stav projektu byl v květnu roku 2018 vypracován znalecký posudek, který stanovuje cenu obvyklou ve výši 163,45 mil. Kč bez DPH. Byl vypracován také znalecký posudek na aktuální hodnotu nemovitosti (včetně pozemku), která k datu 29.11.2019 dosahuje 114,1 mil. Kč.
Součástí projektu jsou také čtyři komerční jednotky v hodnotě 16,5 mil. Kč. V případě jejich prodeje by pak celkové výnosy projektu mohly dosáhnout 145 mil. Kč. Na jednu z komerčních jednotek je již podepsána SoSBK. Zbylé jednotky developer aktivně k prodeji nenabízí, proto Upvest v odhadu výnosů s prodejem komerčních jednotek vůbec nepočítá. Jejich případný prodej poskytuje dodatečnou rezervu v příjmech projektu. Tato rezerva by představovala 20,7 % ze stavebních nákladů.
Předpokládaná distribuce výnosů
Peněžní toky projektu
Ze zasmluvněných výnosů již developer obdržel ke konci listopadu 2019 na zálohových platbách 56,0 mil. Kč. Zbytek financování tvoří úvěry od Upvest a Pilsco. Developer v třetí úvěrové smlouvě s Upvest prohlašuje, že prostředky poskytnuté v rámci třetí tranše úvěru jsou dostatečné pro dokončení I. Etapy projektu.
Citlivostní analýza
Citlivostní analýza poklesu cen jednotek projektu ve vztahu k hodnotě úvěru od UpvestUpvest bude mít jako seniorní věřitel zástavní právo k jednotkám v hodnotě 1,4x násobku výše úvěru, což spolu s výše uvedenou podmínkou o uzavření dodatků k SoSBK představuje relativně vysokou míru zajištění budoucího splacení jistiny. Na základě uzavíraných dodatků s kupujícími došlo také ke specifikaci kolaudace obou etap výstavby projektu. První etapa má být zkolaudována do 31.3.2020 a druhá pak do 31.7.2020. Všechny jednotky v zástavě Upvest jsou součástí I. etapy. Podle názoru právního znalce může kupující od SoSBK odstoupit, pokud do 31.3.2020 nebude obdržen kolaudační souhlas na jednotky v I. etapě projektu. Hromadné ukončení SoSBK v případě, že do 31.3.2020 nebude I. etapa zkolaudovaná, což považujeme za relevantní riziko, které je však vzhledem k aktuálnímu průběhu stavby z našeho pohledu akceptovatelné. K odepisování jistiny by teoreticky mohlo dojít i v případě výrazného poklesu hodnoty zastavených jednotek v případě likvidace projektu.
Technická prověrka
Upvest zajistil vyhotovení posouzení projektu technickým znalcem. Znalecký ústav (“Znalec”) vykonal ke dni 15.3.2019 níže uvedené kontroly. Byl aktualizován pouze odhad termínu kolaudace I. etapy. Aktuální průběh stavebních prací je převzat ze znaleckého posudku pro ocenění jednotek projektu ze dne 29.11.2019.
- Znalecký posudek na cenu stavebních nákladů projektu: Znalec odhaduje o 10 % vyšší celkové stavební náklady projektu než developer.
- Posouzení Smlouvy o dílo mezi developerem a generálním dodavatelem stavby: Znalec považuje Smlouvu o dílo za nestandardní, protože neobsahuje sankce vůči dodavateli.
- Posouzení projektové dokumentace pro stavební povolení: Znalec konstatuje, že stavba má platně vydané stavební povolení a může být dle tohoto stavebního povolení realizována. Projektová dokumentace pro stavební povolení je v souladu s vydaným územní rozhodnutím a také s vydaným stavebním povolením. Plánované wellness není součástí projektové dokumentace pro stavební povolení.
Podle znaleckého posudku ze dne 29.11.2019 (zadaného developerem) byly v hlavní budově dokončeny demoliční a vyklízecí práce, z 98 % jsou dokončeny vnitřní vyzdívky, stavební úpravy stropů, rozvody vody, odpadů a elektro rozvody, osazení nových oken. Již ve všech patrech jsou dokončeny omítky, betony podlah s rozvodem topení, jsou osazeny krbové vložky a jsou dokončeny rozvody vzduchotechniky. Ve čtyřech patrech jsou dokončeny obklady a dlažby. Je dokončena výměna střešní krytiny. Probíhají práce na osazení balkonů a zateplení fasády. Byla zkompletována kotelna a bude zahájeno temperování budovy. V nové části přístavby proběhla betonáž železobetonové konstrukce II. a I. podzemního podlaží.
Náklady potřebné pro dokončení I.etapy
Znalec odhaduje náklady potřebné pro dokončení I. etapy projektu v období prosinec 2019 až březen 2020 ve výši 16,7 mil. Kč. (Pozn Upvest - Tyto náklady budou částečně hrazeny z úvěru od Upvest a z části z plateb kupních cen od klientů).
Právní prověrka
Právní kontrola byla aktualizována dne 30.11.2019 a zahrnuje následující body:
Vlastnická struktura vyplývající z obchodního rejstříku vztahující se k developerovi je transparentní, jediným společníkem společnosti je pan Dušan Popelka, který je rovněž spolu se svým synem jednatelem spolčenosti. Vlastnická struktura Zhotovitele plynoucí z obchodního rejstříku je rovněž transparentní, jediným společníkem společnosti a zároveň jediným jednatelem Zhotovitele je opět pan Dušan Popelka. Zhotovitel a generální dodavatel stavby jsou tak osoby propojené, mající zájem na včasné a úspěšné realizaci projektu výstavby Rezidence Javor (Pozn. Upvest – rizika z toho plynoucí jsou popsána v sekci Rizika).
- Projektovou společností je Rezidence Javor s.r.o
- Poskytovatel úvěru je upvest s.r.o.
- Úvěr od společnosti Pilsco s.r.o. je podřízen úvěru od Upvest (viz Smlouvy a dokumentace zajišťující financování projektu výstavby Rezidence Javor)
Rizika
Výčet a popis nejvýznamnějších rizik spjatých s developerskými projekty a jejich relevantnost ve vztahu k Projektu Rezidence Javor a případný dopad na schopnost splácení úvěru od Upvest.
- Navázání dalšího externího financování
- Pokles tržních cen bytů
- Navýšení investičních nákladů
- Prodloužení stavebních prací
- Prodloužení prodeje projektu
- Vlastnické propojení developera a generálního dodavatele
Společnost Rezidence Javor s.r.o. kromě financování od Upvest uzavřela úvěrovou smlouvu se společností Pilsco s.r.o. na částku 10 mil. Kč. Uhrazení jistiny úvěru i úroků z této úvěrové smlouvy je podřízeno splacení dluhu vůči upvest s.r.o., tj. nejprve dojde k průběžnému hrazení úroků z úvěrů vůči upvest s.r.o., doplacení jistiny úvěru upvest s.r.o. a až následně se uspokojí jistina úvěru náležející společnosti Pilsco s.r.o. Úroky pro společnosti Pilsco s.r.o. jsou omezeny na 6 % p.a., kdy jejich vyplacení může nastat až po vyplacení úroků Upvest a nesmí úvěrovanému způsobit finanční potíže. Společnost Pilsco s.r.o. má zřízeno zástavní právo k zajištění své pohledávky na některých jednotkách developerského projektu jako první v pořadí, jak je uvedeno v právní prověrce, tj. v případě např. nuceného zpeněžení těchto jednotek v důsledku hospodářských problémů developera v exekučním či insolvenčním řízení bude z těchto jednotek přednostně uspokojena společnost Pilsco s.r.o.
Rezidence Javor s.r.o. podle podmínek úvěrové smlouvy uzavřené s Upvest nesmí bez předchozího písemného souhlasu úvěrujícího uzavřít smlouvu o zápůjčce, úvěru, finančním leasingu, faktoringu, forfaitingu či nájemní nebo pachtovní smlouvu ke svému majetku. Upvest však souhlasil s navázáním úvěru od Pilsco s.r.o. za splnění výše uvedených podmínek podřízenosti tohoto úvěru.
Index cen bytových nemovitostí (HPI) pro nákupy nových obydlí v ČR vzrostl od Q2 2015 do Q1 2019 o 42,1 % . Oproti Q1 2018 vzrost index HPI meziročně o 14,8 %.
Z výše uvedeného tedy dle našeho názoru vyplývá, že existuje relevantní riziko možného nadhodnocení prodejních cen na českém realitním trhu, které může v budoucnu vést k poklesu těchto cena anebo zhoršení prodejnosti bytových jednotek.
Projekt Rezidence Javor je však specifický svým umístěním, jedná se převážně o prázdninové bydlení v rekreační oblasti a vývoj cen těchto bytů nemusí přesně kopírovat vývoj v HPI dle ČSÚ.
Upvest bude mít jako seniorní věřitel zástavní právo k jednotkám v hodnotě 1,4x násobku výše úvěru, což spolu s podmínkou o uzavření dodatků k SoSBK, které ukládají kupujícím povinnost uhradit doplatky kupních cen po kolaudaci jednotek na účet Upvest, představuje relativně vysokou míru zajištění budoucího splacení jistiny. K odepisování jistiny by mohlo dojít v případě výrazného poklesu hodnoty zastavených jednotek v případě likvidace projektu.
Smlouva o dílo nebyla aktualizována podle aktuálního navýšeného položkového rozpočtu stavby. Upvest s navýšeným rozpočtem ve finanční analýze počítá. Pro účely finanční analýzy je počítáno s rezervou ve výši 10 % z celkových stavebních nákladů projektu, ale pouze pro výpočet finančních ukazatelů. V případě reálného překročení stavebních nákladů by musel developer doplnit financování z vlastních nebo cizích zdrojů.
Prodloužení prodeje jednotek projektuCelková výše kupních cen aktuálních předprodejů představuje 80,0 % z celkových očekávaných výnosů. SoSBK jsou podepsány na 32 z 37 jednotek projektu. Předpokládáme, že v době kolaudace II. etapy budou prodány všechny bytové jednotky projektu. V naší projekci výnosů nepočítáme s prodejem komerčních jednotek.
Zhotovitel stavby je obvykle na základě smlouvy o dílo za pozdější předání díla sankcionován. Smlouva o dílo mezi zhotovitelem, kterým je společnost Gyoza s.r.o. a Rezidencí Javor však tyto sankce neobsahuje. Případné náklady související s prodloužením stavebních prací tak nese developer. Z tohoto důvodu je do odhadu nákladů zahrnuta rezerva ve výši 10 % z celkových stavebních nákladů.
Z výsledků právní prověrky vyplývá, že dle dodatku k SoSBK mají klienti právo odstoupit od smlouvy v případě, že nedojde k vydání kolaudačního souhlasu vztahujícího se k povolení užívání jednotek v I. etapě (hlavní rekonstruovaná budova) developerského projektu nejpozději do 31.3.2020. Technický znalec považuje kolaudaci v daném termínu za reálnou. Nelze však vyloučit, že k vydání kolaudačního souhlasu může dojít až po tomto datu. Za této situace by klienti měli právo od smluvní dokumentace odstoupit, toto právo nicméně využít nemusí.
Technický znalec považuje Smlouvu o dílo za nestandardní, protože neobsahuje sankce vůči dodavateli. Developer i generální dodavatel je spojen osobou majitele pana Dušana Popelky. Rizikem je případné zvýšení nákladů, které nese přímo developer, protože nebude možné sankcionovat generálního dodavatele. Totéž platí i pro případné zpoždění výstavby, jak je popsáno výše.
Nestandardní znění smlouvy o dílo akceptujeme s ohledem na vlastnické propojení osoby developera a generálního dodavatele a s ohledem na zřízení zástavního práva k jednotkám projektu v souhrnné hodnotě 1,4x násobku jistiny načerpaného úvěru a další zajišťovací instrumenty.
Kontrola
- Kontrola finančního plánu
- Dohled nad peněžními toky projektu a plněním finančního plánu
- Podmínky čerpání a povinnosti úvěrovaného
- Upvest bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na kvartální bázi.
Pravidelná kontrola plnění finančního plánu na kvartální bázi podle přílohy úvěrové smlouvy. Pravidelná kontrola finančních výkazů developera (výkaz zisku a ztráty v plném rozsahu, rozvahu v plném rozsahu), včetně rozboru pohledávek a závazků a daňového přiznání.
Developer kvartálně aktualizuje přehled peněžních toků pro kontrolu jejich souladu s finančním plánem projektu. Určité riziko však vyplývá ze skutečnosti, že developer a generální dodavatel jsou fakticky stejné subjekty. Proto je ze strany Upvest v úvěrové smlouvě požadavek na zřízení zástavního práva ve výši 1,4x násobku celkové výše úvěru a další zajišťovací instrumenty.
Před načerpáním úvěru je úvěrovaný povinen uzavřít dokumentaci k zástavě obchodního podílu až do výše 33,0 mil. Kč a dohodu o uznání dluhu ve formě notářského zápisu s přímou vykonavatelností. Je také nutné, aby došlo k návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch úvěrujícího k vybraným bytovým jednotkám projektu, jejichž hodnota je ve výši 1,4x násobku jistiny úvěru a k podepsání dodatků SoSBK, které ukládají kupujícím uhradit doplatky kupních ceny po kolaudaci jednotek v celkové výši načerpané jistiny úvěru na účet Upvest. Dále pak musí úvěrovaný doručit platnou pojistnou smlouvu vztahující se k objektům projektu výstavby.
Developer
GYOZA s.r.o.
- Společnost byla založena v roce 2006
- Jediným majitelem a zakladatelem je pan Dušan Popelka
Společnost zajišťuje inženýring, technický dozor a realizaci staveb, realitní činnost a správu a údržbu nemovitostí. Od svého vzniku, společnost úspěšně realizovala dva vlastní developerských projekty a dva další jsou ve fázi realizace. Jako dodavatel inženýrských služeb a jako generální dodavatel se společnost podílela na více než 16 projektech.
Přehled projektů ve fázi realizace
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Předpokládané dokončení |
|---|---|---|---|---|
| Rezidence Hradišťská | Bytový dům | 20 mil.Kč | Plzeň - Slovany | Q3 2018 – Q4 2020 |
Výběr uskutečněných projektů
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Realizace |
|---|---|---|---|---|
| Rezidence Klostermann | Polyfunkční dům | 45 mil.Kč | Železná Ruda | Q2 2016 – Q4 2017 |
| Podkrovní byty Slovany | Podkrovní byty | 6 mil.Kč | Plzeň - Slovany | Q4 2014 – Q2 2015 |
Lidé
Dušan Popelka
Zakladatel a jediný majitel společnosti GYOZA s.r.o.
Pan Dušan Popelka řídí společnost na každodenní bázi a je zodpovědný za technické, provozní a také za finanční operace společnosti. Vystudoval plzeňskou Střední průmyslovou školu stavební s maturitou. Od roku 1983 až do roku 2004 působil jako stavebně provozní inženýr a vedoucí provozního střediska Vojenské ubytovací a stavební správy. Od roku 1997 působil také jako stavebně-technický dozor a zajišťoval se inženýring staveb. Celkově má pan Dušan Popelka přes 35 let praxe ve stavebním průmyslu.
Disclaimer
Společnost upvest s.r.o., IČ: 058 35 526, se sídlem Purkyňova 648/125, Medlánky, 612 00 Brno, zapsané u Krajského soudu v Brně, sp. zn. C 98415 (dále jen „Společnost“) v tomto dokumentu upozorňuje Investory (jakož i další adresáty jednání Společnosti) na níže popsaná rizika a další okolnosti a vymezuje zřeknutí se odpovědnosti ze strany Společnosti vůči Investorům (jakož i ostatním subjektům), jak níže uvedeno.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu Společnosti.
Společnost poskytuje informace pro Investory zejména (nikoli však výlučně) ve formě odborných názorů, prognóz, textů, grafů, tabulek, odhadů a stanovisek Společnosti. Tyto informace jsou poskytovány Společností s odbornou péčí na základě podkladů aktuálně dostupných Společnosti a při využití jejího know-how. Společnost však upozorňuje, že tyto informace mají toliko informační charakter, nejsou závazné a poskytují pouze předpokládaný vývoj daných skutečností v čase.
Společnost vychází při poskytování informací rovněž z informací poskytnutých Klienty, kdy tyto bývají (avšak nemusejí být) ze strany Společnosti přiměřeným způsobem kontrolovány, nicméně Společnost neodpovídá za úplnost, přesnost či pravdivost takto převzatých informací ani jejich úplnost, přesnost či pravdivost jakkoli negarantuje.
Zveřejněné informace v popisu Úvěru pro účely Participace jsou poskytovány výlučně pro informativní účely jako doplňkový zdroj informací a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení k nákupu či prodeji bytových nebo jiných prostor či k investování nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Společnost dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze s přesností predikovat budoucí stav.
Veškeré informace, které Společnost poskytuje, reflektují názory Společnosti v době jejich zveřejnění a mohou být předmětem změn či doplnění bez předchozího upozornění. Veškerá uvedená historická data mají pouze omezenou informační hodnotu.
Informace jsou připravovány primárně pro Investory, u nichž se očekává, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou se o výhodnosti investic do Participace na Úvěru rozhodovat samostatně, zejména na základě náležitého zvážení ceny, případného nebezpečí a rizik, jejich vlastní investiční strategie a jejich vlastní právní, daňové a finanční situace. Informace poskytnuté Společností by neměly být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Seznam rizik, uveřejněný v popisu u jednotlivých Úvěrů pro účely Participace, stejně jako seznam rizikových faktorů týkající se Participace, který je uveřejněn, jako Příloha č. 1 Obchodních podmínek participace na úvěrech, není vyčerpávající a jsou zde uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
Společnost opětovně upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika. Společnost nepřebírá jakoukoli odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoli informace poskytnuté Společností ani za důsledky jednání Investorů v návaznosti či ve vazbě na takové informace.
Společnost nedoporučuje sjednávání výpůjček finančních prostředků, vynakládání většího množství finančních prostředků, než má Investor k dispozici, či využívání prostředků určených pro jiné účely, než je obchodování za účelem Participace na Úvěrech (které však Investor činí na vlastní riziko). V případě pochybnosti ohledně jakéhokoli aspektu rizik souvisejících s Participací na Úvěrech, doporučuje Společnost Investorovi, před sjednáním případně Participace na Úvěru, vyhledat nezávislé odborné poradenství či pomoc.
