Britská XV

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro 15. etapu pražského rezidenčního projektu Britská čtvrť. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu „N“, který má dvě sekce „N1“ a „N2“. V projektu bude realizováno celkem 140 bytových jednotek, 102 garážových parkovacích stání a 17 komor. Projekt se nachází ve fázi stavební realizace (proinvestováno již bylo cca 25 % projektových nákladů) a disponuje předprodeji na úrovni 69,0 % z minimálních požadovaných výnosů , kdy ke splacení úvěru od Upvest vč. předpokládané výše kumulovaných úroků k předpokládanému datu splacení stačí realizovat cca 74 % prodejů při minimálních požadovaných výnosech. Pro dosažení „break-even“, tedy momentu, kdy se zasmluvněné výnosy rovnají odhadu maximálního zadlužení, by mělo být nutné prodat ještě 8 průměrných bytů za minimální prodejní ceny (ze zbývajících 45 volných bytů). Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od června 2022. Seniorním věřitelem projektu je Komerční banka, a.s.

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 17 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.12.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci z prodejů jednotek projektu a po splacení bankovního úvěru.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV ve výši 80 %. Jelikož developer realizuje v rámci úvěrovaného SPV i další etapy projektu, je povinen dodržovat i LTV na úrovni společnosti v maximální hodnotě 80 %, nicméně 15. etapa, ke které se váže úvěr Upvest, je smluvně i účetně oddělena od jiných etap celkového území.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, budoucích kupních smluv uzavíraných s kupujícími budoucích jednotek a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.

Jak technická, tak právní prověrka upozornila na riziko spjaté s umístěním budovy, tj. přímo nad trasou metra linky B. Z této skutečnosti plyne vyšší riziko splnění hlukových a vibračních limitů pro kolaudaci nemovitosti jako bytového domu. Dle technického znalce je v rámci projektové dokumentace tato skutečnost řešena použitím speciálních materiálu, které omezují hluk a vibrace. Zároveň bude pravidelně v průběhu stavby docházet k měření hluku a vibrací tak, aby veškeré limity pro kolaudaci nemovitosti jako bytového domu byly splněny. Developer má dle úvěrové smlouvy rovněž povinnost dodat kolaudační rozhodnutí k nemovitosti, jako bytového domu, nejpozději do 30.11.2024. V případě kolaudace nemovitosti k jakémukoliv jinému účelu tak nebude tato povinnost naplněna a bude se jednat o porušení úvěrové smlouvy.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen až o cca 26 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 4 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 50 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatele ROIC 1,12x. Dostatečná profitabilita projektu v úrovni ROIC 1,30x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 24 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu ke generálnímu dodavateli, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu a související možné vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních, které mohou bez sankcí vypovědět, pokud kolaudace projektu neproběhne do 90 dnů od povinnosti zkolaudovat bytový dům, která je 30.11.2024. Očekávané datum kolaudace dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem je koncem ledna 2024. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností provést kolaudaci projektu nejpozději do 30.11.2024 nebo povinností doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení dle názoru Upvest zvyšuje validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Participace na mezaninovém úvěru za účelem financování developerského projektu Britská XV (dům N) v Praze - Stodůlkách.

Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 14.500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřinná společnost skupin FINEP a Ungelt, určená pro realizaci vybraných etap developerského projektu Britská čtvrť, a to společnost FINEP STODŮLKY bytová a.s.

Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů, především akvizičních nákladů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován ve fázi stavební realizace projektu.

Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů projektu, nejpozději však k datu konečné splatnosti.

V případě, kdy nebude dosažen investiční cíl ve výši 58.750.000 Kč má developer právo požádat o čerpání i nižší částky získané veřejným fundraisingem. V případě nedosažení investičního cíle má developer rovněž právo odmítnout čerpání nižší částky úvěru, v takovém případě budou participujícím investorům investice vráceny do jejich peněženek.

Úroková sazba na poskytovaném úvěru, a tedy i čistý výnos investora, je ovlivněna pohybem referenční sazby PRIBOR. Úroková sazba na úvěru se mění pro každé úrokové období, tedy každý měsíc, a to dle aktuálně vyhlášené hodnoty 1M PRIBOR na webových stránkách České národní banky. První úroková sazba bude určena v den čerpání úvěru. Následně bude úroková sazba pro navazující úroková období stanovena k poslednímu dni předcházejícího úrokového období, tedy v poslední den kalendářního měsíce. Modelová situace: - čerpání úvěru nastane dne 15.11.2022- pro první úrokové období bude stanovena úroková sazba jako hodnota 1M PRIBOR ke dni 14.11.2022 + 2,5 % a bude platná ode dne čerpání až do 30.11.2022 (včetně)- pro následující úrokové období od 1.12.2022 do 31.12.2022 bude stanovena úroková sazba jako hodnota 1M PRIBOR ke dni 30.11.2022 + 2,5 %- pro leden 2023 bude stanovena úroková sazba jako hodnota 1M PRIBOR ke dni 31.12.2022 + 2,5 % atd. pro navazující úroková období Plovoucí úroková sazba byla stanovena po komerční dohodě s developerem. Úroková sazba není ohraničena maximální hodnotou, minimální výše úrokové sazby činí 2,5 % (při 1M PRIBOR menším nebo rovno nule). Navázání úrokové sazby na referenční sazbu je standardním postupem na bankovním trhu a v období zvýšené nejistoty ohledně budoucího vývoje referenční sazby je vhodným způsobem, jak zachovat správné nacenění úvěru v čase.

Vývoj referenční sazby 1M PRIBOR za posledních 12 měsíců

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově, anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Mezi dnem úspěšného fundraisingu a dnem čerpání úvěru podléhá získaná částka rezervačnímu poplatku, který musí úvěrovaný uhradit společně s úroky na konci projektu. Rezervační poplatek nebude účtován, pokud nebude dosažen investiční cíl a developer do 30.11.2022 nepožádá o čerpání částky nižší. Výše rezervačního poplatku bude odpovídat výši referenční sazby 1M PRIBOR + 2,5 % ke dni předcházejícímu oznámení dosažení investičního cíle, či dne předcházejícím poslednímu dni fundraisingu. Investoři se na výnosech z rezervačního poplatku podílí totožně jako na úrokovém výnosu, tj. ve výši odpovídající 1M PRIBOR + 1,51 % p.a. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.

Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti a v období ode dne splacení úvěru do dne nejbližší splatnosti nedošlo ke změně referenční úrokové sazby 1M PRIBOR.

Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných prodejů po dokončení stavební realizace pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací.