Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na dvou seniorních úvěrech („Portfolio“) poskytnutých Komerční bankou („KB“) pro financování provozní fáze nemovitostí z retailového segmentu. Maximální výše součtu participací činí 100.000.000 Kč a představuje maximálně 90 % z nesplacených jistin Portfolia. KB si ponechává zbývající část jistiny Portfolia (ve výši min. 10 %). Úvěry byly poskytnuty v českých korunách. Výplata výnosů z Portfolia mezi KB a participující investory prostřednictvím platformy Upvest probíhá parri-passu . KB nadále administruje úvěrové vztahy. Administrace úvěrových vztahů znamená především průběžnou kontrolu financovaných nemovitostí, nájemních vztahů, dodržování podmínek úvěrových smluv a případné řešení vzniklých problémů. Podmínkou pro zařazení úvěru do Portfolia je skutečnost, že dosud nedošlo k významnému porušení úvěrové smlouvy, které by ohrozilo úvěrový vztah. Úvěry byly poskytnuty s plovoucí úrokovou sazbou navázanou na referenční sazbu PRIBOR , přičemž jeden z úvěrů je navázán na jednoměsíční sazbu PRIBOR (1M PRIBOR) a druhý na tříměsíční sazbu PRIBOR (3M PRIBOR). Očekávaný výnos z participace na Portfoliu činí 8,03 % p.a. (při úrovních referenčních sazeb PRIBOR ke dni zahájení fundraisingu). Fundraising bude probíhat v rámci tří tranší. Po dosažení investičního cíle příslušné tranše získají investoři participace na Portfoliu a začínají se podílet na výnosech z Portfolia. Následně dochází k otevření další tranše, v rámci níž mohou investoři získávat podmíněné participace , které se konvertují do participací nejpozději šestý pracovní den po dosažení investičního cíle dané tranše.
Z důvodu zachování bankovního tajemství nedochází k přímému zveřejnění Portfolia či nemovitostí financovaných úvěry z Portfolia. Prezentovány jsou klíčové metriky Portfolia včetně metrik financovaných nemovitostí, především na agregované úrovni a v rozsahu, aby investor mohl učinit kvalifikované investiční rozhodnutí.
Nemovitosti financované úvěry jsou fundamentálně kvalitní výnosová aktiva se zasmluvněnými silnými klíčovými nájemci na základě nájemních smluv (kombinovaný WAULT aktiv financovaných úvěry Portfolia je 4,5 let). Obě financovaná aktiva jsou ze 100 % obsazena. Vzhledem k odlišnému profilu splácení jistin a úroků úvěrů Portfolia je profil splácení výnosů z participace specifický. Profil splácení participace dle zvolené výše investice naleznete na odkazu zde. Výnosy budou vypláceny dle splátek úroků a jistiny na jednotlivých úvěrech Portfolia (u jednoho úvěru probíhá splácení úroku a jistiny na měsíční bázi a u druhého úvěru na kvartální bázi). Konečná splatnost participace poté koresponduje s pozdější konečnou splatností jednoho z úvěrů, která je 31.07.2025.
Úvěrovaní musí plnit povinnosti na základě úvěrových smluv jako jsou především maximální výše a minimální výše bankovního . U obou úvěrů Portfolia bylo zajištěno riziko navýšení referenční úrokové sazby alespoň na 75 % jistiny úvěru prostřednictvím nákupu úrokového derivátu úvěrovanými.
Kalkulačka výnosů v čase:
Popis produktu
Popis investičního produktu
| Produkt | Participace (podílení se na výnosech - tak jak jsou specifikovány níže - a ztrátách na participační smlouvě ) vztahující se k úvěrům Portfolia do výše maximálně 90 % součtu nesplacených jistin úvěrů Portfolia. |
| Portfolio | 2 seniorní úvěry poskytnuté KB s expozicí na nemovitosti z retailového segmentu ve fázi provozu. Parametry nemovitostí financovaných úvěry a hlavní parametry úvěrů naleznete dále v této analýze. |
| Očekávaný výnos | 8,03 % p.a. (Jak počítáme výnos?) 50,0 % z nominální výše participace představuje expozici na úrokový výnos určen jako 1M PRIBOR + 0,5 %. 50,0 % z nominální výše participace představuje expozici na úrokový výnos určen jako 3M PRIBOR + 0,5 %. Očekávaný výnos je určen při výších sazeb PRIBOR platných ke dni zahájení fundraisingu. |
| Zahájení úročení (získání participace) | Podmíněná participace se konvertuje do participace: Nejpozději šestý pracovní den po dni, ve kterém bylo dosaženo maximálního investičního cíle dané tranše nebo šestý pracovní den po 20.04.2023 za předpokladu, že bylo dosaženo minimálního investičního cíle dané tranše. |
| Způsob výplaty výnosů z participace | Splátky jistiny a úroků budou investorovi vypláceny v návaznosti na splátky z úvěrových smluv Portfolia ve prospěch KB. Uhrazení jistiny a úroků úvěrovanými je podmínkou pro výplatu výnosů z participace. Předpokládaný profil splácení výnosů z participace naleznete zde. |
| Očekávané datum splacení participace | 30 měsíců Konečné datum úplného splacení 31.07.2025 (konečné datum splacení posledního úvěru Portfolia) |
| Investiční cíl | Minimum (min. inv. cíl Tranše 1): 20.000.000 Kč Maximum (součet všech tranší): 100.000.000 Kč Maximální investiční cíl Tranše 1: 40.000.000 Kč Maximální investiční cíl Tranše 2: 30.000.000 Kč Maximální investiční cíl Tranše 3: 30.000.000 Kč Minimální investiční cíl Tranše 1: 20.000.000 Kč Minimální investiční cíl Tranše 2: 20.000.000 Kč Minimální investiční cíl Tranše 3: 20.000.000 Kč Celková výše nesplacených jistin úvěrů Portfolia k datu zahájení fundraisingu činí 126.733.284 Kč . Minimální poměr Portfolia financovaný KB 10,0 % |
| Období fundraisingu | 29.01.2023 - 20.04.2023 |
| Zajištění úvěrů | Všechny úvěry Portfolia jsou zajištěny v bankovním standardním rozsahu, především (i) Zástavním právem k nemovitostem financovaným úvěry Portfolia první v pořadí se zákazem zcizení či dalšího zatížení, (ii) Zástavním právem prvního v pořadí k obchodnímu podílu nebo akciím úvěrovaných se zákazem zcizení či dalšího zatížení, (iii) Vinkulací pojistného plnění . |
| Lokalita aktiv financovaných úvěry Portfolia | Jihomoravský a Středočeský kraj |
| Vybrané klíčové finanční metriky Portfolia a povinnosti dle úvěrových smluv v Portfoliu | Aktuální 62,3 % Maximální 66,0 % Aktuální 1,56 x Minimální 1,20 x |
Tabulka níže znázorňuje, na jakém druhu výnosů participuje investor. Investor se začíná podílet na níže uvedených výnosech nejpozději šestý pracovní den od úspěšného fundraisingu.
| # | Druh výnosů | Investor |
|---|---|---|
| 1. | Splátky jistin úvěrů | ANO |
| 2. | Úroky z úvěrů | ANO |
| 3. | Úroky z prodlení splátek úvěrů | ANO |
| 4. | Peněžité sankce spojené s porušením podmínek smluv o úvěru | ANO |
| 5. | Případné náklady přerušení | ANO |
Vzhledem k tomu, že Komerční banka úvěry z Portfolia již poskytla a plně načerpala, investorovi nenáleží jakékoliv poplatky sjednané na základě uzavřených smluv o úvěru jako např. poplatek za sjednání úvěru, poplatek za rezervaci peněžních prostředků, poplatek za částečné čerpání úvěru apod.
V případě, že dojde k předčasnému splacení jakéhokoliv úvěru Portfolia a potažmo celé či části participace, tak výnos plynoucí z nákladů za přerušení je ve výši, která nikterak materiálně neovlivní celkový očekávaný výnos pro investora. V případě předčasného splacení úvěrů Portfolia není tedy investor za související předčasné splacení participací nikterak materiálně kompenzován.
| Parametry participace | |
|---|---|
| Celkový úrok po odečtení poplatku za administraci KB | PRIBOR + 1,42 % p.a. |
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 0,92 % p.a. |
| Čistý výnos investora | PRIBOR + 0,5 % p.a. |
V případě selhání či hrozícího selhání jakéhokoliv z úvěrů Portfolia může KB prodat pohledávku z úvěrového vztahu na trhu za účelem mitigace ztrát z úvěrového vztahu. V takovém případě Upvest disponuje smluvním ujednáním ROFR („Right-Of-First-Refusal“) k pohledávce, které Upvestu umožňuje dorovnat nejvyšší nabídku na trhu, jež byla KB za odkoupení pohledávky předložena.
V případě takového nabytí pohledávky ze strany Upvest by byla tato pohledávka stále zatížena právem investorů na výnosy z ní plynoucí. V případě, že Upvest nabude takovou pohledávku, tak investoři participují přímo na takové úvěrové smlouvě či úvěrových smlouvách.
Profil distribuce peněžních toků
Graf níže znázorňuje předpokládané kumulované peněžní toky v mil. Kč (při dosažení maximálního investičního cíle) plynoucí z (i) průběžných splátek úroků, (ii) průběžných splátek jistin úvěrů a (iii) konečných splátek jistin úvěrů Portfolia. Graf a tabulka níže zároveň předpokládá s výší referenčních sazeb PRIBOR ke dni zahájení fundraisingu.
Profil distribuce peněžních toků Portfolia v mil. Kč
Tabulka níže znázorňuje předpokládaný kumulovaný vývoj splácení úvěrů Portfolia v relativním vyjádření oproti nabyté participaci (100 % = nominální hodnota participace).
| H1 2023 | H2 2023 | H1 2024 | H2 2024 | H1 2025 | H2 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| z toho splátka úroků | 3,6 % | 7,9 % | 12,1 % | 15,3 % | 17,4 % | 17,8 % |
| z toho průběžná splátka jistiny | 2,0 % | 3,8 % | 6,0 % | 7,3 % | 8,1 % | 8,1 % |
| z toho konečná splátka jistiny | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % | 46,0 % | 46,0 % | 91,9 % |
| Celkem | 5,5 % | 11,8 % | 18,2 % | 68,6 % | 71,6 % | 117,8 % |