Úvěr KB: Retail Park Štěrboholy

Nabízíme Vám participaci na seniorním bankovním úvěru („Úvěr“) poskytnutého Komerční bankou („KB“) projektové společnosti Štěrboholy Retail Park s.r.o. („Úvěrovaný“), jež vlastní a provozuje aktuálně plně obsazený retail park v pražských Štěrboholech („Nemovitost“).

Maximální výše součtu participací činí 267 mil. Kč a představuje maximálně 90 % z nesplacené jistiny Úvěru. Expozice KB na jistině Úvěru bude v každý moment trvání úvěrového vztahu ve výši min. 10 %. Úvěrový vztah trvá od roku 2018 a měna financování jsou české koruny. Výplata výnosů z Úvěru mezi KB a participující investory prostřednictvím platformy Upvest probíhá parri-passu, neboli ve stejném pořadí dle poměru na jistině Úvěru. KB nadále administruje úvěrový vztah s Úvěrovaným, což znamená především průběžnou kontrolu financované nemovitosti, nájemních vztahů, dodržování podmínek úvěrové smlouvy a případné řešení vzniklých problémů. Podmínkou pro nabídnutí participace na Úvěru investorům na platformě Upvest je skutečnost, že dosud nedošlo k významnému porušení úvěrové smlouvy, které by ohrozilo úvěrový vztah a úvěrový vztah tak lze hodnotit jako bezproblémový.

Úroková sazba Úvěru je navázána na plovoucí referenční sazbu PRIBOR, konkrétně PRIBOR s tříměsíční splatností - 3M PRIBOR. Očekávaný výnos z participace na Úvěru činí 8,16 % p.a. (za předpokladu konstantní úrovně 3M PRIBOR ke dni zahájení fundraisingu). Výnosy z titulu participace budou investorům vypláceny dle splátek úroků a jistiny na Úvěru, tedy na kvartální bázi.

Nemovitost je ze 100 % obsazena na základě standardních nájemních smluv s bezmála 20 nájemci / retailisty z řad předních národních a nadnárodních obchodních řetězců, jmenovitě např. Lidl, Penny Market, Okay Elektro či Sportisimo. Nemovitost nabízí 12.939 m² pronajímatelné plochy obchodních jednotek a WAULT nájemních smluv na obchodní jednotky činí 4,18 let. Detailní rozpad nájemců a klíčových parametrů Nemovitosti je uveden níže v sekciPopis Nemovitosti.

Výše LTV k 30.06.2023 bude činit 41,9 %, přičemž Úvěrovaný je povinen udržovat tento ukazatel v maximální výši 43 %. Výše zadlužení na m² pronajímatelné plochy činí k 30.06.2023 23.897 Kč / m², přičemž dle nejaktuálnějšího znaleckého ocenění činí tržní hodnota na m² pronajímatelné plochy 57.035 Kč / m² a reprodukční hodnota na m² pronajímatelné plochy 37.467 / m². Úvěrovaný je dále povinen udržovat minimální výši ukazatele DSCR ve výši 1,20. Na Úvěru bylo zajištěno riziko navýšení referenční úrokové sazby na 100 % jistiny úvěru prostřednictvím nákupu úrokového derivátu, nicméně KB, a potažmo investoři Upvest, obdrží výplaty úroků zcela navázané na variabilní referenční úrokovou sazbu.

Kalkulačka výnosů v čase:

Konečná splatnost Úvěru je dle úvěrové smlouvy 20.06.2029. Z důvodu relativně dlouhé splatnosti Úvěru plánuje Upvest rozdělit participaci na Úvěru na dvě fáze. I. fáze participace bude trvat do 30.06.2026, kdy Upvest plánuje investiční příležitost Seniorní úvěr KB: Retail Park Štěrboholy znovu otevřít investorům k investici, a to až do výše součtu v ten moment nesplacených participací. Tento moment nazýváme „Rekapitalizace“. Po Rekapitalizaci nastává II. fáze participace, jejíž splacení očekáváme ke dni konečné splatnosti Úvěru.

Vzhledem k tomu, že výše Rekapitalizace, tj. výše splacených participací investorů do I. fáze na Úvěru závisí na budoucím zájmu investorů Upvest o vstup do II. fáze v moment Rekapitalizace, nelze zaručit, že v moment Rekapitalizace dojde k úplnému splacení původních participací investorů I. fáze. V případě neúplné Rekapitalizace bude nesplacená část participací pokračovat ve financování projektu do II. fáze a může být splacena až ke konečné splatnosti Úvěru.

Fundraising I. fáze bude probíhat v rámci vícero tranší. Po dosažení investičního cíle příslušné tranše získají investoři participace na Úvěru a začínají se podílet na výnosech z Úvěru. Následně dochází k otevření další tranše, v rámci níž mohou investoři získávat podmíněné participace , které se konvertují do participací nejpozději šestý pracovní den po dosažení investičního cíle dané tranše.

K zahájení fundraisingu jsou stanovené parametry 1. tranše I. fáze participace na Úvěru. Parametry dalších tranší (např. maximální a minimální investiční cíl, období fundraisingu atp.) budou specifikovány v průběhu úvěrového vztahu vždy k zahájení příslušné tranše po dohodě mezi KB a Upvest. Nicméně platí, že expozice součtu participací Upvest nikdy nepřesáhne částku 250 mil. Kč a zároveň vždy bude činit maximálně 90 % z nesplacené jistiny Úvěru.

Tabulka níže znázorňuje, na jakém druhu výnosů participuje investor. Investor se začíná podílet na níže uvedených výnosech nejpozději šestý pracovní den od úspěšného fundraisingu.

Vzhledem k tomu, že Komerční banka Úvěr již poskytla a plně načerpala, investorovi nenáleží jakékoliv poplatky sjednané na základě uzavřené smlouvy o úvěru jako např. poplatek za sjednání úvěru, poplatek za rezervaci peněžních prostředků, poplatek za částečné čerpání úvěru apod.

V případě, že dojde k předčasnému splacení Úvěru a potažmo celé či části participace, tak výnos plynoucí z nákladů za přerušení je ve výši, která nikterak materiálně neovlivní celkový očekávaný výnos pro investora. V případě předčasného splacení Úvěru není tedy investor za související předčasné splacení participací nikterak materiálně kompenzován.

Při konstantní výši sazby 3M PRIBOR ke dni zahájení fundraisingu v kombinaci s kvartální výplatou výnosů činí čistý výnos pro investora, určen metrikou IRR (vnitřní výnosové procento), 8,16 % p.a. Pro bližší informace k této metrice navštivtetento článek. V případě poklesu referenční sazby 3M PRIBOR v průběhu trvání investice se adekvátně poníží i čistý výnos pro investora, nicméně je téměř jisté, že společně s poklesem sazeb na mezibankovním trhu budou proporčně klesat i výnosy na alternativních spořících a investičních produktech.

V případě selhání či hrozícího selhání Úvěru může KB prodat pohledávku z úvěrového vztahu na trhu za účelem mitigace ztrát z úvěrového vztahu. V takovém případě Upvest disponuje smluvním ujednáním ROFR („Right-Of-First-Refusal“) k pohledávce, které Upvestu umožňuje dorovnat nejvyšší nabídku na trhu, jež byla KB za odkoupení pohledávky předložena.

V případě takového nabytí pohledávky ze strany Upvest by byla tato pohledávka stále zatížena právem investorů na výnosy z ní plynoucí. V případě, že Upvest nabude takovou pohledávku, tak investoři participují přímo na takové úvěrové smlouvě.