Úvěr KB: Byty na Vackově

Nabízíme Vám participaci na seniorním úvěru Komerční banky („KB“) pro 8. etapu pražského rezidenčního projektu Byty Na Vackově. KB je v tomto smluvním vztahu úvěrujícím, po celou dobu trvání úvěrového vztahu administruje úvěrový vztah a dohlíží na plnění podmínek z úvěrové smlouvy. Upvest plánuje nabýt participaci na tomto seniorním úvěru až do výše 100.000.000 Kč. Úvěrovaným ve smluvním vztahu s KB je projektová společnost Na Vackově 2, s.r.o. Developerem projektu je mateřská společnost úvěrovaného Metrostav Development a.s.

Seniorní úvěr je poskytován za účelem financování fáze výstavby projektu. Tato 8. etapa se sestává celkem z 241 bytových jednotek a 158 parkovacích stání. Každá bytová jednotka má k dispozici terasu, balkón či předzahrádku. Tato část projektu představuje 100 % na celkových očekávaných výnosech projektu. Ve zbývající části budou realizovány také komerční jednotky a mateřská škola. Komerční jednotky jsou určeny k dlouhodobému pronájmu a společně s mateřskou školou nejsou součástí výnosů projektu, prezentovaných v této analýze. Pět předešlých developerských etap v rámci lokality Na Vackově bylo financováno KB.

Projekt má platné stavební povolení a stavební práce byly zahájeny v dubnu 2022. Generálním dodavatelem stavby je společnost Metrostav a.s., tedy společnost ze skupiny developera. Projekt se tedy nachází ve fázi stavební realizace, přičemž bylo prostavěno již 27,3 % ze stavebních nákladů projektu. Celková výše proinvestovaných nákladů činí ke dni 31.3.2023 32,0 % z celkových nákladů projektu, což představuje 381,0 mil. Kč bez DPH . Předprodáno je na základě budoucích kupních smluv ke dni 31.3.2023 celkem 43 bytových jednotek, přičemž kupující složili zálohy na kupní cenu ve výši 65,6 mil. Kč bez DPH. Další dvě jednotky jsou zarezervovány pod rezervační smlouvou. Pro splacení seniorního úvěru je potřeba prodej alespoň 179 ze 241 průměrných bytových jednotek.

Úvěr je zajištěn zástavním právem prvním v pořadí ke všem nemovitostem projektu, zástavním právem k obchodnímu podílu na úvěrovaném, blankosměnkou, zástavním právem k bankovním účtům úvěrovaného, vedeným u KB, podřízením splatnosti ostatních úvěrů a zápůjček a vinkulací pojistného plnění ve prospěch KB. Konečná splatnost úvěru je 31.12.2025. Kolaudace projektu je plánovaná na květen 2024.

Úvěrovaný má na základě úvěrové smlouvy povinnost udržovat výši ukazatele poměru dluhů k nákladům projektu (LTC) ve výši max 80 %. Dále má úvěrovaný na základě úvěrové smlouvy povinnost dosahovat určité výše předprodejů k určitým časovým milníkům, jejichž přehled je znázorněn níže v analýze.

Úroky z čerpaného úvěru úvěrovaným jsou kapitalizovány ke konci každého úrokového období (měsíc) a jsou splatné nejpozději k datu konečné splatnosti společně s jistinou úvěru. Jistina a kapitalizované úroky na úvěru budou splaceny po kolaudaci projektu z doplatků kupních cen za jednotky projektu. Splátky úroků a jistiny úvěru budou distribuovány v souladu s principem parri-passu mezi KB a investory do Participace.

Investiční příležitost je vždy zpřístupněna na základě pokynu KB k zahájení veřejného fundraisingu. Participace v investiční příležitosti (tranši) jsou poskytovány oproti již načerpané části úvěrového rámce. Z maximálního úvěrového rámce úvěru KB bylo k datu vyhotovení této investiční analýzy úvěrovaným čerpáno celkem 116,5 mil. Kč (12,2 % z celkového úvěrového rámce). Po dosažení investičního cíle příslušné tranše získají investoři participace a začínají se podílet na výnosech z participace (nejpozději šestý pracovní den po dosažení investičního cíle dané tranše).

S ohledem na skutečnost, že je úvěrovaný oprávněn využívat namísto čerpání úvěru KB přijaté klientské zálohy od budoucích kupujících, může nastat situace, kdy úvěrovaný nenačerpá celý úvěrový rámec KB.

Obecně lze říci, že i přes současnou situaci na rezidenčním trhu se dle našeho názoru jedná o defensivní nastavení úvěru. Úplné splacení úvěru by mělo nastat při dosažení výše prodejů odpovídajícím alespoň 79,9 % z minimálních výnosů projektu (minimální průměrná prodejní cena bytů činí 92.000 Kč / m² PP bez DPH, což hodnotíme jako konzervativní). Minimální výnosy dle úvěrové smlouvy jsou tak nastaveny konzervativně, dle valuačního odhadu by splacení úvěru mělo nastat při dosažení výše předprodejů odpovídající alespoň 58,0 % z předpokládané budoucí hodnoty projektu odhadcem (tj. při průměrné prodejní ceně bytů 127.047 Kč / m² PP bez DPH). Součástí stavebních nákladů jsou navíc stavební náklady, které budou vynaloženy na výstavbu komerčních jednotek, jejichž potenciální výnosy z prodeje nejsou zahrnuty v minimálních výnosech projektu. Dalším důvodem je uvažování nákladů za pozemky projektu ve výši pořizovací historické ceny, které developer nabyl v minulosti v rámci akvizice výrazně širšího území.

Právní vyhodnocení obchodního případu je vždy prováděno právním útvarem KB, který se vyjadřuje ke všem zaslaným podkladům klienta k vyhodnocení možnosti financování projektu. Právní tým KB kontroluje, zda klíčové smlouvy projektu obsahují standardní ujednání akceptovatelná pro úvěrujícího. Mezi takové smlouvy patří např. nabývací tituly k pozemkům, vzor klientské dokumentace, smlouva o dílo s generálním dodavatelem stavby apod.

Technické vyhodnocení je prováděno na základě série zpráv projekt monitora. První čerpání úvěru je podmíněno kladným výsledkem úvodní zprávy projekt monitora, která zkoumá především soulad fáze výstavby s časovým harmonogramem, proinvestovanost nákladů a soulad s projektovým rozpočtem, fakturaci generálního dodavatele apod. Funkce projekt monitora bude vykonávána pracovníkem z týmu developera vzhledem k historicky dobré zkušenosti s tímto postupem u předešlých etap.

Kalkulačka výnosů v čase:

Předpokládaný vývoj splácení úvěru uvažuje čistý úrok investora ve výši 1M PRIBOR + 1,0 % a konstantní hodnotu referenční sazby 1M PRIBOR = 7,09. Kalkulačka výnosů v čase předpokládá pravidelnou měsíční úhradu úroků a jednorázovou splátku jistiny k datu očekávané splatnosti, tj. k 31.7.2024. Zahájení úročení participací je uvažováno k 17. 7. 2023.

Tabulka níže znázorňuje, na jakém druhu výnosů investor participuje. Investor se začíná podílet na níže uvedených výnosech nejpozději šestý pracovní den od úspěšného fundraisingu.

V případě, že dojde k předčasnému splacení úvěru a potažmo celé či části participace , tak výnos plynoucí z nákladů za přerušení je ve výši, která nikterak materiálně neovlivňuje celkový očekávaný výnos investora (úrokové období je měsíční čili poplatek za přerušení by byl účtován pouze za jednotky dnů). V případě předčasného splacení úvěru není tedy investor za související předčasné splacení participací nikterak materiálně kompenzován.

Při konstantní výši sazby 1M PRIBOR ke dni zahájení fundraisingu v kombinaci s měsíční kapitalizací naběhlých úroků činí čistý výnos pro investora, určen metrikou IRR (vnitřní výnosové procento), 8,52 % p.a. Pro bližší informace k této metrice navštivte tento článek. V případě poklesu referenční sazby 1M PRIBOR v průběhu trvání investice se adekvátně poníží i čistý výnos pro investora, nicméně je téměř jisté, že společně s poklesem sazeb na mezibankovním trhu budou proporčně klesat i výnosy na alternativních spořících a investičních produktech.

V případě, nastane-li případ porušení úvěrové smlouvy trvající déle než 30 dnů, může KB úplatně postoupit svou pohledávku z úvěrového vztahu na trhu za účelem mitigace ztrát z úvěrového vztahu. V takovém případě Upvest disponuje smluvním ujednáním ROFR („Right-Of-First-Refusal“) k pohledávce, které Upvestu umožňuje dorovnat nejvyšší nabídku na trhu, jež byla KB za odkoupení pohledávky předložena. V případě předložení takové nabídky ze strany Upvest musí být tato nabídka ze strany KB přijata. Upvest disponuje tímto právem především z důvodu, aby se mohl případně domáhat splacení pohledávky dlužníkem a získat tak vyšší částku, než za kterou by KB pohledávku úplatně postoupila na třetí stranu, tudíž maximalizovat výnosy nebo minimalizovat ztráty z participací investorů.

V případě takového nabytí pohledávky ze strany Upvest by byla tato pohledávka stále zatížena právem investorů na výnosy z ní plynoucí. V případě, že Upvest nabude takovou pohledávku, tak investoři participují přímo na úvěrové smlouvě.

Obecné odkládací podmínky čerpání úvěru KB

• Všechna prohlášení úvěrovaného jsou pravdivá, úplná a nejsou v žádném ohledu zavádějící
• Nedošlo k případu porušení povinnosti/í úvěrovaného
• Částka požadovaného čerpání nepřesáhne maximální úvěrový rámec
• Nenastala porucha trhu (tj. moment, kdy jsou náklady KB na obstarání zdrojů (depozit) na mezibankovním trhu vyšší než příslušná hodnota PRIBOR, případně ke kotaci PRIBOR nedošlo)
• Úvěrovaný uhradil všechny splatné provize, poplatky a náklady
  • Např. závazkovou provizi a poplatek za sjednání úvěru
• Věřitel (KB) si není vědom žádné skutečnosti, která by mohla způsobit podstatný nepříznivý účinek
  • Tj. podstatnou nepříznivou změnu ve finanční situaci či majetku dlužníka, jeho schopnosti plnit své povinnosti dle smluvní dokumentace, ve vlastnictví, užívání či hodnotě aktiv projektu, případně pak platnosti, účinnosti či vynutitelnosti práv KB dle smluvní dokumentace

Odkládací podmínky čerpání úvěrové linky KB

KB byly dodány požadované dokumenty v uspokojivé podobě, a to:

• Korporátní dokumenty (výpisy z rejstříků, stanovy, rozhodnutí valné hromady a mateřské společnosti schvalující uzavření úvěrové smlouvy KB vč. souhlasu zřízení Zajištění úvěru, výpis z evidence skutečných majitelů)
• Právní stanovisko advokátní kanceláře potvrzující platnost a vymahatelnost finančních dokumentů
• Zajišťovací dokumenty zřizující Zajištění úvěru
• Potvrzení podání návrhu na zřízení zástavního práva k pozemkům projektu
• Výpis z rejstříku zástav
• Úvěrovaný prokázal proinvestování alespoň 238,3 mil. Kč bez DPH z vlastních zdrojů
• Pojistné smlouvy generálního dodavatele stavby
• Smlouvy o dílo, smlouvy s projektovým monitorem
• Smlouvy o smlouvách budoucích kupních (SoSBK), na základě kterých je zasmluvněno alespoň 20 % z minimálních výnosů, tj. 280,6 mil. Kč bez DPH
  • Pro splnění bude maximálně 30 % z hodnoty požadovaných zasmluvněných výnosů doloženo na základě rezervačních smluv
  • Prokázání složení záloh kupujícími (alespoň 10 % dle SoSBK, 100.000 Kč dle rezervační smlouvy)
• Pro splnění bude maximálně 30 % z hodnoty požadovaných zasmluvněných výnosů doloženo na základě rezervačních smluv
• Prokázání složení záloh kupujícími (alespoň 10 % dle SoSBK, 100.000 Kč dle rezervační smlouvy)
• Faktury generálního dodavatele a ostatní faktury, na základě kterých má dojít k čerpání úvěru
• Stavební povolení, smlouva o dílo
• Harmonogram, rozpočet, přehled prodeje a další projektové dokumenty