Comenius

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro rezidenčně-ubytovací projekt Comenius na pražských Petřinách od developera J&T REAL ESTATE. Úvěr Upvest je poskytován ve fázi pokročilé stavební realizace (předání stavby generálním dodavatelem se očekává v září 2023), expozice úvěru Upvest je tudíž na dokončení stavebních prací a následnou stabilizaci projektu. Projekt sestává z 232 ubytovacích jednotek a doplňkového retailu v přízemí a prvním podzemním podlaží budovy (supermarket, gastro koncept atp.). Ubytovací jednotky projektu jsou z většiny malometrážní a typologicky jsou určeny především pro studenty a mladé profesionály, případně také jako tzv. startovací bydlení pro mladé.

Developer i přes pokročilou stavební fázi (prostavěnost ke dni 24.5.2023 činí 50 % stavebních nákladů) doposud nezahájil prodeje ubytovacích jednotek, jelikož má v plánu uvést produkt na trh až po kolaudaci budovy. Projekt nicméně disponuje zasmluvněným prodejem na základě budoucí kupní smlouvy na obchodní jednotku o velikosti 2.000 m², kterou si odkoupí potravinářský řetězec LIDL. Tento předprodej činí 17 % z celkové podlažní plochy projektu a 15 % z minimálních požadovaných tržeb určených na základě minimálních prodejních cen . LIDL již deponoval větší část celkové kupní ceny a aktuálně v jednotce probíhají dokončovací práce a instalace vnitřního vybavení prodejny.

I přes absenci předprodejů vyjma jednotky LIDL a bankovního úvěru se developer rozhodl zahájit výstavbu projektu na začátku 2022 dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem Geosan Group a průběžně hradil projektové náklady z vlastních zdrojů. Koncem března 2023 pak developer navázal bankovní úvěr („seniorní úvěr“) od J&T Banky, a.s. („seniorní věřitel“) za účelem refinancování části proinvestovaných vlastních zdrojů a dofinancování zbývajících projektových nákladů.

Seniorní úvěr je koncipován pro strategii BTS („build-to-sell“), tedy obchodního modelu se záměrem prodeje ubytovacích a obchodních jednotek, jako investiční výnosové nemovitosti s cílem dalšího pronájmu. Upvest tento záměr vnímá jako realistický v případě, že se na trh s rezidenčními nemovitostmi vrátí likvidita a tím i poptávka po produktech bydlení v osobním vlastnictví, potažmo investičních nemovitostí. Mezaninový úvěr Upvest je tudíž rovněž koncipován primárně pro BTS obchodní model v souladu se strukturou seniorního úvěru a aktuálním výchozím záměrem developera. Jako reálnou alternativní variantu nicméně vnímáme i možnou změnu obchodního modelu v průběhu projektu v případě, že se na rezidenční trh nevrátí dostatečná úroveň likvidity. V takovém případě může dojít ke změně strategie na BTR („build-to-rent“), neboli model nájemního bydlení, kdy jeden operátor provozuje pronájem celého ubytovacího objektu. V takovém případě by se projekt prodával jedinému kupujícímu, pravděpodobně z řad institucionálních realitních investorů typu podílového fondu, penzijní společnosti apod. a není vyloučeno ani ponechání si aktiva společností ze skupiny J&T REAL ESTATE, jako rezidenční výnosové nemovitosti.

Struktura úvěru Upvest je nastavena na strategii BTS a v případě vybočení z této strategie by implicitně docházelo k porušování úvěrové dokumentace Upvest i seniorního věřitele. V rámci této investiční analýzy je nicméně věnován prostor i komerčním parametrům případné změny strategie projektu na BTR, v jejímž případě by však došlo k refinancování dluhové struktury projektu, včetně úvěru Upvest. Taková analýza je důležitá především pro případ zhodnocení reálnosti refinancování úvěrů (seniorního i mezaninového) v případě změny strategie na BTR.

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a přistoupení k dluhu mateřskou společností J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti.

Upvest projektu poskytuje financování především z důvodu, že projekt je ve fázi pokročilé stavební realizace a celkové zadlužení projektu (seniorní úvěr plus mezaninový úvěr, vč. max. kapitalizovaných úroků) může dosáhnout c. 81.500 Kč na m² ubytovací jednotky (konzervativně bez uvažování příslušenství typu parkovacích stání a obchodních ploch, ze kterých plynou další výnosy). Zpeněžování aktiva při takové ceně, popřípadě při takové ceně navýšené o náklady nuceného zpeněžování a selhání úvěru, a to i v případě zhoršených tržních podmínek vnímáme jako dosažitelné. Další skutečností je i přistoupení k dluhu mateřskou společností projektové společnosti, jejíž vlastní kapitál přesahuje hodnotu 2,0 mld. Kč.

Hlavní parametry úvěru ovlivňující výnos pro investora:

• Vývoj referenční sazby 3M PRIBOR (v rámci analýzy je uvažována konstantní hodnota 3M PRIBOR 7,19 %)
• Složené úročení (kvartální skládání úroků)

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nemovitostních otázek (nabývací tituly, zatížení nemovitostí, přístup k pozemku atp.), korporátních otázek ohledně úvěrovaného (kontrola rejstříků, statutárního orgánu, externího financování atp.) a projektových otázek (smlouva s projektanty, dostupná veřejnoprávní dokumentace, budoucí kupní smlouva na jednotku LIDL).

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Technická prověrka byla zaměřena zejména na kontrolu veřejnoprávních povolení, revizi nákladového rozpočtu, vyhodnocení časového harmonogramu projektu, potvrzení aktuální prostavěnosti a revizi smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Kalkulačka výnosů v čase: