Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro stabilizované obchodní centrum OC Perla (dále jako „OC“), které se nachází v Brně-Žabovřeskách. Jedná se o sídlištní obchodní centrum, jehož celková pronajímatelná plocha činí 3.856 m2. Aktuální obsazenost OC činí 100 % z celkové pronajímatelné plochy. Mezi nejvýznamnější nájemce OC patří Billa, Rossman, Česká pošta, Pepco, Dr.Max či provozovatel restaurace (La Corrida). Mix nájemců zaměřených především na každodenní nezbytné nákupy a služby hodnotíme jako vyhovující lokalitě a spádové oblasti. OC nedisponuje s ohledem k okolní zástavbě vlastním parkováním a cílí na rezidenty okolní zástavby (parkování je možné v rámci veřejných parkovacích zón v okolí, sdíleno s rezidenty). Seniorním věřitelem projektu je Česká spořitelna. Developerem projektu je skupina Goodwill Real Estate, se kterou již Upvest spolupracuje od roku 2021 v rámci aktivního financování obdobného projektu OC Kavkaz.
Upvest poskytuje úvěr až do výše 50 mil. Kč, kde čerpání úvěru bude postupné, dle požadavků úvěrovaného (vždy min. 5 mil. Kč). Účelem úvěru je poskytnutí zápůjček do skupiny developera za účelem použití těchto zdrojů v rámci ostatních realitních aktivit/projektů skupiny. Úvěr Upvest je koncipován jako mezaninový, avšak bude navázaný na osobu jediného akcionáře vlastníka nemovitosti - společnost VERNISON a.s. (dále jako „SubHoldCo“ = úvěrovaný). Podrobněji se tomuto nastavení úvěru věnujeme v následující kapitole.
Úroky na úvěru jsou splatné kvartálně, vždy k poslednímu dni kalendářního kvartálu. Předpokládaná a konečná splatnost jistiny úvěru je stanovena na 31.12.2026 (přibližně 37 měsíců). Úroky na úvěru Upvest budou spláceny z volných peněžních toků generovaných OC či z vlastních zdrojů úvěrovaného. Splacení jistiny úvěru proběhne pravděpodobně z vlastních zdrojů úvěrovaného, plynoucích z ostatních aktivit skupiny developera, refinancováním, či z prodeje podkladového aktiva OC.
Úvěr je zajištěn zástavním právem k akciím úvěrovaného (SubHoldCo) společně s výkonem hlasovacích práv v úvěrovaném v případech závažného porušení úvěrové smlouvy, ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného, notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a podřízením splatnosti veškerých neprovozních závazků úvěrovaného a OC Perla a.s..
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (), minimální hodnotu ukazatele poměru krytí úrokových nákladů (), a . Maximální hranice byla stanovena pro ve výši 70 %. Minimální hranice pro 110,0 %, pro 2,5 let a pro 7,0 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, kolaudačních souhlasů, TOP 5 nájemních smluv, smluv o úvěru se seniorním věřitelem, nastavení úvěru na SubHoldCo a dalších potenciálních právních rizik.
Hlavní důraz technické prověrky byl kladen na kontrolu technického stavu nemovitostí, revizních zpráv, PBŘ, technického standardu, případných fit-out kontribucí, vyhodnocení historie provozních nákladů, souladu přehledu nájemců s uzavřenými nájemními smlouvami (TOP 5), režimu přeúčtování provozních nákladů a medií apod. Technická prověrka identifikovala dílčí nesoulady v rámci požárně bezpečnostní dokumentace nemovitosti, které však musí být napraveny před poskytnutím úvěru (jedná se o podmínku čerpání úvěru).
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při zvýšení neobsazenosti OC okolo 10 % by nemělo docházet k problémům s úhradou úroků na úvěru Upvest z peněžních prostředků generovaných provozem OC. Současně lze konstatovat, že i při významnějších negativních pohybech tržních yieldů (ca. o 100 bazických bodů) by nemělo docházet k porušení ukazatele . Z výsledků provedených citlivostních a scénářových analýz také vyplývá, že i při významnějším stresu v rámci provozu OC by nemělo docházet k porušování minimální požadované hodnoty ukazatele .
Mezi hlavní investiční merita této investiční příležitosti řadíme především historii provozu OC, vhodnou skladbu nájemců, plnou obsazenost prostor OC, relativně nízkou míru seniorního zadlužení či zkušenosti developera s obdobným typem projektů (retail parky, obchodní centra).
Naopak, mezi hlavní investiční rizika této investiční příležitosti řadíme především provozní riziko spjaté s provozem obchodního centra, poklesem obsazenosti, výpadkem nájemců, navýšení provozních nákladů či riziko refinancování. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností udržování výše provozních nákladů pod příjmy z poplatků za služby, povinností dodržovat ukazatele , , či . Ručitelské prohlášení a zástavní právo k akciím úvěrovaného dle názoru Upvest zvyšují validitu dohodnutých povinností a rozšiřuje možnosti a akceschopnost Upvest v případě stresového vývoje projektu. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.