Goodwill Real Estate, a.s.

Participace na mezaninovém úvěru pro stabilní brněnské obchodní centrum

Participation in a mezzanine loan

OC Perla 

 <1>Skladba nájemců: </1>OC Perla současně disponuje atraktivní a současně defensivní skladbou nájemců. V rámci OC funguje již od otevření (dokončení rekonstrukce) potravinář Billa, který je doplněn drogerií Rossman, pobočkou České pošty, diskontním textilem Pepco, restaurací La Corrida, lékárnou Dr. Max, PetCenter, tabákem, vinotékou a dalšími. V OC tedy není koncentrovaná nabídka nájemců ze stejných sektorů, resp. ze sektorů náchylných na makroekonomické změny (např. móda, elektronika aj.). Složení nájemců v rámci OC je vyhovující s ohledem k jeho povaze – sídlištní OC, zajišťující základní potřeby a každodenní poptávku okolních obyvatel, hodnotíme jej tedy jako poměrně resilientní vůči případným makroekonomickým změnám. 

<0>Investiční příležitost je aktuálně otevřena pro fundraising II. části úvěru.</0><br/>Text investiční analýzy a finanční metriky níže byly zpracovány k datu 27. 11. 2023. Průvodní informace k II. fundraisingu naleznete níže.<br/><4>Průvodní zpráva pro II. fundraising</4>

<0>Obchodní centrum OC Perla je sídlištním obchodním centrem po kompletní rekonstrukci, která byla dokončena v roce 2015. Obchodní centrum je plně obsazeno. Nájemci OC poskytují široké spektrum služeb pro zákazníky OC, kde jako nejzásadnější vnímáme přítomnost potravináře – Billa. Billu doplňuje prodejna drogerie Rossman, pobočka České pošty, diskontní textil Pepco, restaurace La Corrida, lékárna Dr. Max, PetCenter, tabák či vinotéka a další. Většina nájemců prostory OC využívá již od roku dokončení rekonstrukce a opakovaně již prodloužila nájemní smlouvy. Na střeše OC byla instalována fotovoltaická elektrárna, zajišťující část spotřeby elektřiny v OC. Projekt se nachází v Brně – Žabovřescích, stavby jsou zapsány na LV č. 3927, KÚ: Žabovřesky [610470].</0>

<0>V rámci řízení provozního rizika OC může docházet k výpadkům nájemců, výpadkům plateb za nájemné, znovu zasmluvnění nových nájemních smluv za nájemné nižší, než současné či poskytovaní atp. Zaměřili jsme se tedy na kvantifikaci vývoje finančních ukazatelů projektu (<1>ICR</1> a <4>Debt Yield</4>) v případě plošného růstu průměrné neobsazenosti OC (faktickému poklesu příjmů z nájemného). V rámci citlivostní analýzy se zaměřujeme na dva stěžejní body vývoje obsazenosti, a to: (i) výpadek všech nájemců, kteří jsou spřízněnými osobami úvěrovaného (8,7 % neobsazenost) a (ii) maximální udržitelná průměrná roční neobsazenost OC, která zajistí splácení úroků na úvěru Upvest bez nutnosti dotace projektu ze strany vlastníka.</0>

Jedná se o zjednodušený text, oproti textu ve smlouvě o úvěru mezi upvest s.r.o. a VERNISON a.s.

 <1>Tenant mix: </1>OC Perla has both an attractive and defensive tenant mix. Since its opening (completion of the reconstruction), the OC has been home to a Billa grocery store, which is complemented by a Rossman drugstore, a branch of the Czech Post, a Pepco discount textile store, La Corrida restaurant, Dr. Max pharmacy, PetCenter, a tobacco shop, a wine shop and others. Therefore, the OC does not have a concentrated supply of tenants from the same sectors, or from sectors susceptible to macroeconomic changes (e.g. fashion, electronics, etc.). The composition of tenants within the OC is satisfactory with regard to its nature - a residential OC, providing basic needs and everyday demand of the surrounding residents, so we assess it as relatively resilient to possible macroeconomic changes. 

<0>The investment opportunity is currently open for fundraising for Part II of the loan.</0><br/>The investment analysis text and financial metrics below were prepared as of 11/27/2023. The accompanying information for Fundraising II can be found below.<br/><4>Accompanying report for Fundraising II</4>

<0>The OC Perla shopping centre is a residential shopping centre after a complete reconstruction, which was completed in 2015. The shopping center is fully occupied. The tenants of OC provide a wide range of services for the customers of OC, where the most important is the presence of a food retailer - Billa. Billa is complemented by a Rossman drugstore, a branch of the Czech Post, Pepco discount textiles, La Corrida restaurant, Dr. Max pharmacy, PetCenter, tobacco and wine shop, and others. Most of the tenants have been using the OC premises since the year of completion of the reconstruction and have repeatedly extended their lease agreements. A photovoltaic power plant has been installed on the roof of the OC, providing part of the electricity consumption in the OC. The project is located in Brno - Žabovřesky, the buildings are registered on LV No. 3927, KÚ: Žabovřesky [610470].</0>

<0>As part of OC's operational risk management, there may be tenant outages, rental payment failures, renegotiation of new leases at rents lower than current rents or provision, etc. We therefore focused on quantifying the evolution of the project's financial indicators (<1>ICR</1> a <4>Debt Yield</4>) in the event of an across-the-board increase in the average OC vacancy rate (de facto decrease in rental income). In the sensitivity analysis, we focus on two key points in the evolution of the occupancy rate, namely (i) the loss of all tenants related to the borrower (8.7% vacancy rate) and (ii) the maximum sustainable average annual OC vacancy rate that will ensure the repayment of the interest on the Upvest loan without the need for owner subsidy of the project.</0>

This is a simplified text compared to the text in the loan agreement between upvest s.r.o. and VERNISON a.s.

OC Perla

Tranše projektu

Kontakt

Sledujte nás