Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru („úvěr“) pro stabilizované obchodní centrum Central Jablonec („Central“), které vlastní a provozuje pražská developerská skupina CRESTYL, jež výstavbu Centralu realizovala (otevřeno v roce 2017). Central se nachází v centru města Jablonec nad Nisou a jedná se o největší městské obchodní centrum v lokalitě Jablonce. Celková pronajímatelná plocha obchodních jednotek činí c. 13.700 m2 a aktuální obsazenost činí 92 %. Mezi nejvýznamnější nájemce patří např. CCC, DM drogerie, KFC, New Yorker, supermarket Albert, Sinsay, Komerční banka, Datart či Pepco.
Seniorním věřitelem projektu je Česká spořitelna, a.s. („seniorní věřitel“), jejíž úvěrová expozice na projekt Central činí EUR 12,365 mil., což představuje míru zadlužení 49,9 % proti nejaktuálnějšímu tržnímu ocenění od společnosti CBRE. Ukazatel dluhového krytí na úvěru seniorního věřitele je při aktuálně zasmluvněných příjmech z nájmu > 425 %, a to i z důvodu, že seniorní úvěr je z 85 % zajištěný úrokovým derivátem, na základě kterého úvěrovaný platí fixní úrok a úvěrovaný není povinen činit průběžnou splátku jistiny úvěru (tzv „interest-only“ struktura).
Tato relativně konzervativní zadluženost na úrovni seniorního věřitele společně s tržním postavením Centralu jakožto vedoucího obchodního konceptu pro nakupování a setkávání se v Jablonci – centrální lokalita u pěší zóny v centru města, moderní OC jež bylo nedávno postaveno a mix nájemců skládající se z mezinárodních obchodních značek– jsou hlavními důvody, proč Upvest strukturuje a nabízí participaci na tomto mezaninovém úvěru.
Upvest poskytuje mezaninový úvěr až do výše 150 mil. Kč. Účelem úvěru je refinancování stávajícího mezaninového zadlužení společnosti. Úvěr Upvest je z pohledu seniority v rámci kapitálové struktury projektu koncipován jako mezaninový, technicky bude navázaný na osobu jediného společníka vlastníka nemovitosti – společnost Crestyl High Street s.r.o. (dále jako „SubHoldCo“ = úvěrovaný). Podrobněji se tomuto nastavení úvěru věnujeme v kapitole níže. Nad rámec tohoto mezaninového úvěru poskytuje Upvest projektu další úvěr ve výši 25 mil. Kč („juniorní úvěr“), jež bude podřízený mezaninovému úvěru Upvest. Vzhledem k vyšší míře zadlužení a podřízení je juniorní úvěr nabízen formou neveřejného úpisu pro tzv kvalifikované investory a není předmětem veřejné nabídky na platformě Upvest.
Úroky na úvěru jsou splatné kvartálně, vždy k poslednímu dni kalendářního kvartálu. Předpokládaná a konečná splatnost jistiny úvěru je stanovena na listopad 2026 (přibližně 36 měsíců), tedy v souladu se splatností seniorního úvěru. Úroky na úvěru Upvest budou spláceny z volných peněžních toků generovaných z pronájmu jednotek v Centralu Jablonec, případně i z vlastních zdrojů úvěrovaného poskytnutých ze skupiny CRESTYL. Splacení jistiny úvěru proběhne pravděpodobně celkovým refinancováním, či z prodeje podkladového aktiva Central Jablonec třetí straně. Nad rámec splátek úroků má úvěrovaný povinnost kvartálně činit povinnou předčasnou splátku jistiny („Cashsweep“) v případě, že Central Jablonec vygeneruje v daném kvartálu volné peněžní prostředky nad rámec čistého provozního zisku poníženého o dluhovou službu (úroky) na úvěr seniorního věřitele, mezaninový úvěr Upvest a juniorní úvěr Upvest.
Úvěr je zajištěn zástavním právem k podílu úvěrovaného (SubHoldCo) společně s výkonem hlasovacích práv v úvěrovaném v případech závažného porušení úvěrové smlouvy, notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a podřízením splatnosti veškerých neprovozních závazků úvěrovaného.
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (), minimální hodnotu ukazatele poměru krytí úrokových nákladů , a . Maximální hranice byla stanovena pro ve výši 77,5 %. Minimální hranice pro 120,0 %, pro 2,75 let a pro 6,1 % pro rok 2023 a 6,5 % pro roky následující.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, kolaudačních souhlasů, TOP 10 nájemních smluv, smluv o úvěru se seniorním věřitelem, nastavení úvěru na SubHoldCo a dalších potenciálních právních rizik.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu technického stavu nemovitostí, revizních zpráv, PBŘ, technického standardu, vyhodnocení provozních nákladů, souladu přehledu nájemců s uzavřenými nájemními smlouvami (TOP 10), režimu přeúčtování provozních nákladů a medií apod.
Mezi hlavní investiční merita této investiční příležitosti řadíme především centrální lokaci a pozici Centralu na trhu v Jablonci, relativně nízkou míru zadlužení z pohledu seniorního věřitele, vysokou obsazenost či pozitivní vývoj dosahovaných tržeb (obratů) nájemců Centralu.
Naopak, mezi hlavní investiční rizika této investiční příležitosti řadíme především provozní riziko spjaté s provozem obchodního centra, poklesem obsazenosti, výpadkem nájemců, navýšení provozních nákladů či riziko refinancování. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.
Kalkulačka vychází z předpokladu, že úročení začne poslední den fundraisingu tj. 5.12.2023.
Splátka jistiny formou Cashsweep není dle úvěrové smlouvy ve fixní výši a výše uvedené vychází z interní projekce Upvest.