Veni Vidi Vinoř

Nabízíme Vám participaci na seniorním překlenovacím úvěru pro přípravu stavební realizace rezidenčního projektu s pravomocným stavebním povolením. Seniorní úvěr je poskytován ve třech tranších. Tranše A je poskytována za účelem refinancování současného bankovního úvěru od Waldviertler Sparkasse Bank AG („WSPK“). Tranše B je poskytována za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tranše C může být poskytnuta za účelem financování části nákladů spjatých s přípravou stavební realizace projektu či refinancování takto proinvestovaných vlastních zdrojů. Překlenovací úvěr Upvest bude splacen před zahájením stavební realizace a načerpáním bankovního konstrukčního úvěru. Důvodem pro načerpání úvěru Upvest je skutečnost, že stávající úvěr od WSPK expiruje na konci tohoto roku (v případě prodlení s plněním podmínek čerpání Tranše A úvěru Upvest musí dojít k částečné prolongaci data konečné splatnosti úvěru WSPK, alespoň do 31.1.2024). Důvodem pro poskytnutí překlenovacího úvěru ze strany Upvest je skutečnost, že projekt již překonal zásadní povolovací riziko (disponuje pravomocným stavebním povolením pro zamýšlený developerský záměr) a developer aktuálně jedná s potenciálním generálním dodavatelem stavby a zahájil proces nabídky jednotek projektu na webových stránkách. V období, které se úvěrem Upvest překlenuje, se tudíž budou plnit podmínky pro budoucí bankovní konstrukční úvěr, především nutná úroveň předprodejů jednotek projektu a fixace stavebních nákladů.

Projekt bude po dokončení disponovat celkem 126 byty o dispozicích 1+kk až 5+kk s balkony, předzahrádkami, sklepy a 8 rodinnými řadovými domy se zahradami. Součástí projektu je i podzemní parkovací hala pro 216 vozů, kam lze zaparkovat při příjezdu do komplexu (zamezení nadměrné dopravy v lokalitě projektu). Projekt disponuje stavebním povolením pro realizaci daného objemu výstavby.

Úvěr Upvest je rozdělen do tří tranší, kde Tranše A (107,2 mil. Kč) je poskytována za účelem refinancování současného seniorního věřitele WSPK, Tranše B (32,8 mil. Kč) je poskytována za účelem refinancování části vlastních zdrojů proinvestovaných v projektu a Tranše C (až 35 mil. Kč) bude poskytována pro částečné financování (či refinancování) nákladů spjatých s přípravou stavební realizace projektu. Aktuální fundraising probíhá pro Tranši A a bude na něj navazovat (v rámci týdnů) fundraising Tranše B. Investiční analýza proto předpokládá načerpání Tranše A i Tranše B v průběhu jednoho měsíce (k 31.12.2023) a tyto tranše budou čerpány jednorázově. Tranše A bude poskytnuta na účet WSPK sloužící pro vypořádání úvěru, po zápisu zástavních práv Upvest v pořadí za WSPK. Tranše B bude poskytnuta po refinancování WSPK, zápisu zástavního práva Upvest a zahájení výmazu zástavních práv WSPK. Tranše C bude poskytnuta pouze při vynaložení dalších vlastních zdrojů developerem či vystavení validní fakturace (v souladu s úvěrovou smlouvou). Tranše C může být poskytována postupně či jednorázově, vždy však po aktualizaci výhledu hlavních finančních kovenantů úvěru (LTC a LTV), kdy nesmí dojít k projekci porušení maximálních hodnot těchto ukazatelů.

Předpokládaná splatnost úvěru je přibližně 18 měsíců , úvěr může být splacen nejpozději dne 30.06.2025. Splacení úvěru Upvest proběhne s největší pravděpodobností refinancováním v moment navázání seniorního konstrukčního úvěru z vlastních zdrojů, či kombinací vlastních zdrojů a prvního čerpání seniorního konstrukčního úvěru.

Právě možnou nutnost refinancování úvěru Upvest vlastními zdroji developera tak, aby mohlo dojít k čerpání navazujícího konstrukčního úvěru, vnímáme jako validní riziko tohoto financování. Více o vybraných rizicích této investiční příležitosti naleznete zde.

Úvěr je poskytován především oproti zástavě pozemků projektu, u jejichž hodnoty vnímáme, že existuje dostatečná hodnota vlastního kapitálu, který může být případně odepsán při nuceném zpeněžování projektu tak, aby došlo k úplnému splacení úvěru. Navíc jsme názoru, že o tento projekt by byl projeven zájem potenciálních kupujících v případě jeho nuceného zpeněžování, a to mj. s ohledem na jeho velikost, lokalitu, produkt a připravenost. Více o vybraných meritech této investiční příležitosti naleznete zde.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči proinvestovaným nákladům (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV ve výši 65 % a pro LTC ve výši 70 %. Vstupní hodnota ukazatel LTV (pro Tranši A a Tranši B) činí 50,4 %, průměrná předkládaná hodnota LTV (pro Tranši A a Tranši B) v průběhu trvání úvěru činí 54,4 %. Vstupní hodnota ukazatel LTC (pro Tranši A a Tranši B) činí 59,8 %, průměrná předkládaná hodnota LTC (pro Tranši A a Tranši B) v průběhu trvání úvěru činí 64,6 %.

Úroky na úvěru jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Úroková sazba je plovoucí, vázaná na 3M PRIBOR. Aktualizace úrokové sazby (na základě referenčního PRIBORu) probíhá na kvartální bázi. Úroková sazba je zespodu ohraničena a nemůže klesnout pod 9,0 % p.a. (resp. 7,39 %, 7,69 %, resp. 8,00 % p.a. pro investory, dle výše investice).

Seniorní překlenovací úvěr je zajištěn:

• notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu,
• zástavním právem k nemovitostem projektu jako první v pořadí, vč. zákazu zcizení a dalšího zatížení,
• zástavním právem k obchodnímu podílu úvěrovaného jako první v pořadí, vč. zákazu zcizení a dalšího zatížení,
• podřízením splacení veškerých úvěrů a zápůjček splacení úvěru Upvest a zřízení zástavního práva k takovým pohledávkám ve prospěch Upvest,
• ručitelským prohlášením mateřské společnosti LARRABEE TRADING LIMITED, limitované na případné úhrady stavebních nákladů a
• vinkulací pojistného plnění a zástavním právem k pohledávkám z bankovních účtů (zřízení na vyžádání úvěrujícího).

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na demolice původních objektů a přípravné zemní práce, smlouvy o spolupráci s Praha-Vinoř a sousedy projektu, servisní developerské smlouvy, smluv o zápůjčkách a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného územního rozhodnutí a stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo na demolice původních objektů a přípravné zemní práce, zhodnocení předpokládané ceny stavby, potvrzení proinvestovanosti nákladů, volného přístupu k pozemku, archeologického průzkumu a dalších možných technických rizik. Technické prověrka identifikovala podmínku kolaudace bytových domů požadující zkapacitnění čističky odpadních vod (ČOV) ve Vinoři, tomuto tématu se blíže věnujeme v popisu scénářů řešení této analýzy.

V rámci citlivostní a scénářové analýzy se věnujeme primárně kvantifikaci vlivu poklesu hodnoty zajištění na schopnost splacení úvěru Upvest a hodnotu ukazatele LTV, scénáři nuceného prodeje či scénářům řešení podmíněné investice (realizace ČOV).

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Kalkulačka výnosů v čase:

Kalkulačka vychází z předpokladu, že úročení začne ke dni 31.12.2023.