Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na seniorním konstrukčním úvěru pro rezidenční projekt Lužiny Alfa na pražských Lužinách od developera UDI Group. Úvěr Upvest je poskytován ve fázi zahájení výstavby, kdy účelem úvěru Upvest je proplácení faktur generálního dodavatele stavby, společnosti Metrostav a.s. Veškeré ostatní náklady projektu hradí developer z vlastních zdrojů. Upvest je v projektu v roli seniorního, zajištěného věřitele – rozsah zajištění odpovídá standardnímu bankovnímu zajištění, tj. obsahuje především zástavní práva jako první v pořadí k (i) nemovitostem projektu, (ii) akciím úvěrované společnosti, (iii) bankovním účtům úvěrované společnosti, dále pak vinkulaci pojistného plnění či podřízení veškerých ostatních neprovozních závazků společnosti.
Developer nabyl pozemky projektu od společnosti BILLA provozující potravinářský řetězec již v roce 2012. Od momentu akvizice pozemků developer (i) vyprojektoval potřebnou povolovací a prováděcí dokumentaci k realizaci dvou bytových domů Alfa a Beta, (ii) získal pravomocné stavební povolení na výstavbu projektů Alfa a Beta (duben 2023) a (iii) zasmluvnil stavební práce s generálním dodavatelem za cenu pevnou na projekt Alfa (konec září 2023) a (iv) zahájil stavební práce (konec roku 2023). Developer zároveň spustil prodej bytových jednotek v průběhu podzimu 2023 a aktuálně dosahuje předprodeje na úrovni 23 % z minimálních prodejních cen Upvest. Financování Upvest se týká projektu bytového domu Alfa, bytový dům Beta bude developerem realizován v pozdější fázi developmentu území.
Struktura úvěru Upvest je tedy taková, že Upvest bude po celou dobu trvání úvěrového vztahu zajištěn pozemkem projektu s pravomocným stavebním povolením na výstavbu c. 9.000 m2vnitřní podlahové plochy bytových jednotek (externí valuace pozemku činí 293,7 mil. Kč, interní odhad hodnoty Upvest činí 257,0 mil. Kč) a bude proplácet faktury dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem. Ostatní režijní náklady projektu bude hradit developer z vlastních zdrojů. Maximální povolená míra zadlužení projektu je 55 % , respektive 65 % . Strategií developera je v průběhu výstavby úvěr Upvest refinancovat standardním bankovním financováním s nižším finančním nákladem, na což bude developer pravděpodobně muset disponovat předprodeji v úrovni 30 – 35 % budoucích výnosů. Pravděpodobným scénářem je tedy splacení úvěru Upvest formou refinancování jiným seniorním úvěrem po dosažení kritické míry předprodejů pro nastupující banku.
Produkt projektu Alfa lze vyhodnotit jako cenově středně-dostupné bydlení, minimální prodejní ceny jsou v úvěrové dokumentaci Upvest stanoveny na 110.000 Kč bez DPH na m2podlahové plochy bytové jednotky, developer plánuje cílit na prodejní ceny o c. 15-25 % vyšší, což je potvrzeno aktuálním předprodejem. Projekt se nachází v bezprostřední blízkosti (c. 20 metrů) stanice metra Lužiny a obchodního centra OC Lužiny, ve kterém se nachází supermarket BILLA a další části občanské vybavenosti (drogerie, lékárna, ordinace praktického lékaře, bankomaty, kavárny atp.). Dále je v docházkové vzdálenosti 5 mateřských a 3 základní školy. Celkovou občanskou vybavenost lze tedy vyhodnotit jako nadstandardní a dojezdovou vzdálenost do centra Prahy vzhledem k bezprostřední blízkosti stanice metra jako rozumnou (pod 20 minut na Václavské náměstí). Projekt se nachází v husté sídlištní zástavbě („sídliště Lužiny“) ze 60. až 80. let minulého století. Bytový dům bude disponovat vnitřními garážovými stáními, jejichž minimální prodejní cena je stanovena na 400.000 Kč bez DPH za parkovací stání.
Celkový úvěrový rámec Upvest činí 350 mil. Kč. Úvěr bude čerpán postupně, dle profilu fakturace generálního dodavatele stavebních prací. Fundraising za účelem zisku participace na úvěru tedy bude zahajován vždy v návaznosti na úhradu konkrétní faktury za provedené stavební práce, kterou odsouhlasí nezávislý technický monitor, jimž bude společnost Sentient s.r.o.
Hlavní parametry úvěru ovlivňující výnos pro investora:
- Vývoj referenční sazby 1M (v rámci této analýzy je uvažována konstantní hodnota 1M 5,78 % ze dne 16.4.2024)
- Složené úročení (měsíční skládání úroků)
- Minimální čistý úrok, tzv. „floor“, ve výši [8,50 % p.a. mínus poplatek Upvest za poskytování platebních služeb]. Tzn. že v případě, kdy by referenční sazba 1M klesla pod hranici 4,90 %, bude se čistý úrok pro investory počítat následovně: [4,90 % + 3,60 % - poplatek Upvest za poskytování platebních služeb] = 7,50 % p.a.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nemovitostních otázek (nabývací tituly, zatížení nemovitostí, přístup k pozemku atp.), korporátních otázek ohledně úvěrovaného (kontrola rejstříků, statutárního orgánu atp.) a projektových otázek (smlouva s projektanty, dostupná veřejnoprávní dokumentace, smlouva o dílo s generálním dodavatelem atp.).
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Technická prověrka byla zaměřena zejména na kontrolu veřejnoprávních povolení, revizi nákladového rozpočtu včetně vyhodnocení, zda za celkovou výši úvěrového rámce Upvest (350 mil. Kč) lze dosáhnout prostavěnost na úrovni hrubé stavby, vyhodnocení časového harmonogramu projektu, revizi smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Jedná se o druhý úvěrový vztah mezi Upvest a developerem UDI Group. První úvěrový vztah, mezaninový úvěr na výstavbu a provozní stabilizaci logistického areálu Sázava Logistics Park na D1 ve výši 150,0 mil. Kč byl developerem řádně splacen v červenci 2023.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.