Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro první etapu pražského rezidenčního projektu Nad Krocínkou. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu „B1“ a „B2“, o celkem 80 bytových jednotkách, 77 garážových parkovacích stání a 45 sklepech. Projekt se nachází ve fázi pokročilé stavební realizace (proinvestováno bylo cca 40 % projektových nákladů) a disponuje předprodeji na úrovni 58 % z minimálních požadovaných výnosů, resp. 73,7 % z očekávaných výnosů potřebných pro úplné splacení úvěru Upvest. Projekt je situován na Proseku, má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od března 2023. Seniorním věřitelem projektu je Česká spořitelna, a.s. (dále i jako „ČS“).
Předpokládaná splatnost je přibližně 18 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.7.2026. Splacení úvěru Upvest proběhne s největší pravděpodobností ve dvou splátkách. První částečné splacení ve výši ½ jistiny úvěru Upvest nastane čerpáním tzv. „Tranše B“ seniorního úvěru České spořitelny, po dosažení předprodejů vyšších než 418,1 mil. Kč bez DPH. Splacení zbylé části poskytovaného úvěru proběhne z výnosů z prodeje jednotek projektu, po úplném splacení seniorního věřitele. Očekáváme, že úvěr Upvest bude splacen k 31.8.2025, tj. 10 měsíců od očekávaného termínu kolaudace.
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány (měsíčně) a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Aktualizace úrokové sazby, na základě aktuální hodnoty referenční sazby 1M , bude probíhat na měsíční bázi.
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí () a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči proinvestovaným nákladům (). Tato maximální hranice byla stanovena pro ve výši 80 % a pro ve výši 95 %.
Hlavní parametry úvěru ovlivňující výnos pro investora:
- Vývoj referenční sazby 1M (v rámci této analýzy je uvažována konstantní hodnota 1M 6,28 % ze dne 12.2.2024)
- Složené úročení (měsíční skládání úroků)
- Minimální čistý úrok, tzv. „floor“, ve výši [7,8 % p.a. mínus poplatek Upvest za poskytování platebních služeb]. Tzn. že v případě, kdy by referenční sazba 1M klesla pod hranici 5,0 %, bude se čistý úrok pro investory činit 6,8 % p.a.
- Očekávané datum finálního splacení úvěru k 31.8.2025
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nemovitostních otázek (nabývací tituly, zatížení nemovitostí, přístup k pozemku atp.), korporátních otázek ohledně úvěrovaného (kontrola rejstříků, statutárního orgánu atp.) a projektových otázek (smlouva s projektanty, dostupná veřejnoprávní dokumentace, smlouva o dílo s generálním dodavatelem atp.).
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného územního rozhodnutí a stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.