Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro administrativní projekt „Organica“. Jedná se o nově zkolaudovanou kancelářskou budovu v Ostravě, nacházející se v sousedství obchodního centra Forum Nová Karolina. Nemovitost byla dokončena a zkolaudována v červenci 2023, plné uvedení do provozu proběhlo v Q3 2023. Úvěr Upvest je tedy poskytován pro provozní (investiční) fázi projektu. Organica disponuje šesti nadzemními a dvěma podzemními patry. Celková pronajímatelná plocha objektu činí ca 25 112 m2 (z čehož 78 % činí administrativní plochy, 9 % plochy pro retail a zbylou část tvoří sklady, terasy a další pronajímatelné plochy), k dispozici je nájemcům také 317 garážových parkovacích stání. Organica disponuje certifikací BREEAM EXCELLENT a širokým spektrem využití moderních technologií napříč budovou. Developerem projektu je skupina Contera, disponující mnohaletými zkušenostmi s realizací komerčního developmentu.
Organica již k zahájení provozu disponuje významnou obsazeností, odpovídající 89,8 % z celkové pronajímatelné plochy. Mezi nejvýznamnější nájemce patří mezinárodní IT společnost Tietoevry, Stora Enso (společnost působící v sektoru obnovitelných zdrojů), restaurace Kanteen, Individual Fitness či správce coworkingových kanceláří (operujícím v rámci podnájemní smlouvy, nájemní smlouva je uzavřena s mateřskou společností developera). Kotevním nájemcem nemovitosti je Tietoevry (64 % z pronajímatelné plochy, 74 % ze zasmluvněného nájmu), z významné části tak kontrakt s tímto nájemcem definuje i hodnotu nemovitosti. Kotevním nájemcem nemovitosti je Tietoevry (64 % z pronajímatelné plochy, 74 % ze zasmluvněného nájmu), z významné části tak kontrakt s tímto nájemcem definuje i hodnotu nemovitosti. Projekt je zasazen do významné rozvojové lokality označované jako „Karolina“ či „Nové Centrum“, v rámci které vzniká moderní centrum Ostravy. V lokalitě se nachází zmíněné obchodní centrum Forum Nová Karolina, rekonstruované eventové prostory Trojhalí Karolina, administrativní centrum Nová Karolina Parka, nový rezidenční projekt Nová Karolina či nově realizovaný univerzitní kampus. Současně by mělo v budoucnu dojít k dalšímu rozšíření nové rezidenční zástavby.
Upvest poskytuje mezaninový úvěr až do výše 250 mil. Kč, který je rozdělen do dvou tranší. Tranše A (předmět aktuálního fundraisingu), ve výši 122,5 mil. Kč, je poskytována za účelem úhrady zbývajících splatných nákladů na vybavení prostor nájemníků (fit-out) a refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného, již proinvestovaných v rámci stavební realizace projektu. Tranše B, do výše až 127,5 mil. Kč, může být poskytnuta v budoucnu po plné stabilizaci provozu v případě uzavření nového seniorního provozního úvěru a dostatečně silného příjmu z pronájmu nemovitosti (tj. zasmluvnění dalších prostor objektu). Výše Tranše B bude determinována zejména s ohledem na skutečně dosahované parametry komerční výkonnosti projektu a parametry případného navazujícího (nového) seniorního financování, s ohledem na predikci finančních ukazatelů mezaninového úvěru Upvest. Účelem Tranše B bude navýšení zadluženosti či refinancování vlastních zdrojů úvěrovaného s ohledem na celkovou finanční stabilizaci Organicy. Úvěrovaný není povinen čerpat Tranši B. Současným seniorním věřitelem, který se podílel na financování stavební realizace projektu je Československá obchodní banka, a.s. („ČSOB“).
Úroky na úvěru Upvest jsou splatné kvartálně, vždy k poslednímu dni kalendářního kvartálu. Předpokládaná splatnost jistiny úvěru je stanovena na 31.8.2026 (30 měsíců). Konečná splatnost úvěru je formálně nastavena jeden měsíc po splatnosti aktuálního seniorního úvěru, k 31.07.2028, nicméně v případě, kdy nedojde ke splacení úvěru Upvest do data předpokládané splatnosti, tj. 31.8.2026, navyšuje se úroková sazba na úvěru Upvest o 5,0 % p.a. a Upvest s největší pravděpodobností (za předpokladu, že financovaná nemovitost a potažmo úvěr nebudou ve stavu, kdy by hrozilo nesplacení financování) znovu otevře investiční příležitost na platformě novým investorům. Stávající investoři budou mít v případě zájmu prioritní možnost v úvěru pokračovat za zvýšený úrok (výnos). Úroky na úvěru Upvest budou spláceny z volných peněžních toků, generovaných Organicou či z vlastních zdrojů úvěrovaného. Splacení jistiny úvěru proběhne pravděpodobně z vlastních zdrojů úvěrovaného, plynoucích z ostatních aktivit skupiny developera, refinancováním, či z prodeje podkladového aktiva.
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu, podřízením splatnosti veškerých neprovozních závazků úvěrovaného a ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného (aplikovatelné po úplném splacení seniorního úvěru z důvodu podřízenosti mezaninového úvěru Upvest).
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (), minimální hodnotu ukazatele poměru krytí úrokových nákladů () a Debt Yield. Maximální hranice byla stanovena pro ve výši 70 % (do načerpání Tranše B, 80 % od načerpání Tranše B). Minimální hranice pro 110,0 %, a pro Debt Yield („“) 7,25 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, budoucích nájemních a nájemních smluv (všechny existující smlouvy), smlouvy o úvěru seniorního věřitele, smlouvy o podřízení dluhů mezi Upvest a seniorním věřitelem (umožňující pravidelnou úhradu úroků na úvěru Upvest či předčasné splacení úvěru nahrazením za vlastní zdroje úvěrovaného) a dalších potenciálních právních rizik.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Technická prověrka byla zaměřena zejména na kontrolu veřejnoprávních povolení, revizi nákladového rozpočtu, vyhodnocení časového harmonogramu projektu, postupného vývoje stavební realizace, řádné kolaudace a stavební dokončenosti nemovitosti a revizi smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby.
Mezi hlavní investiční merita této investiční příležitosti řadíme především vstupní obsazenost, bonitu kotevního nájemce Tietoevry, predikci ukazatele Debt Yield, relativně nízké maximální zadlužení, lokalitu a provedení projektu. Finanční model a predikce Upvest rovněž uvažuje pouze uzavřené nájemní kontrakty a neuvažuje se zasmluvněním nyní volných prostor.
Naopak, mezi hlavní investiční rizika této investiční příležitosti řadíme především provozní riziko spjaté s provozem Organicy (výkyv provozních nákladů od očekávání), absenci porovnatelných nemovitostí v lokalitě a tím omezenou možnost potvrzení validity přijatých předpokladů, specifickou nemovitostí definující vlastní tržní standard a s tím i možnost omezené likvidity nemovitosti. Dále lze zmínit riziko spjaté s obsazením zbývajících prostor (validní pro případné čerpání Tranše B), výpadkem nájemců, či riziko refinancování. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností udržování výše provozních nákladů pod příjmy z poplatků za služby, povinností dodržovat ukazatele , , či . Existence Ručitelské prohlášení dle názoru Upvest zvyšují validitu dohodnutých povinností a rozšiřuje možnosti a akceschopnost Upvest v případě stresového vývoje projektu. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Kalkulačka výnosů v čase:
% p. a.