Hagibor R5

Nabízíme Vám participaci na seniorním překlenovacím úvěru pro pátou rezidenční etapu pražského projektu Hagibor od developerské skupiny Crestyl. Seniorní úvěr je poskytován za účelem refinancování krátkodobých externích zdrojů načerpaných na akvizici projektu , případně za financováním kupní ceny akvizice pozemků projektu (v závislosti na aktuálním stavu transakce). Financovaná etapa se sestává z bytového domu „R5“, který po dokončení bude disponovat celkem 253 bytovými jednotkami, 276 garážovými parkovacími stáními a 253 sklepy. Část prvního nadzemního podlaží projektu bude určena pro retailové obchodní jednotky. Projekt se nachází v zájmovém území „Hagibor“ a navazuje na předchozí developerskou aktivitu skupiny Crestyl. Crestyl zde zcela dokončil dvě rezidenční etapy (Alfa a Beta), další dvě rezidenční etapy (Gama a Delta) a první kancelářská etapa jsou ve fázi pokročilé stavební realizace. Jednu z těchto etap, konkrétně rezidenční etapu Gama, Upvest financuje již od momentu akvizice pozemku.

Projekt R5 disponuje územním rozhodnutím v právní moci (k 27.3.2024). Developer nyní připravuje dokumentaci k podání žádosti o stavební povolení. Seniorní úvěr Upvest je poskytován pouze na období do získání stavebního povolení, uzavření smlouvy o dílo a uzavření bankovního konstrukčního úvěru. V průběhu trvání úvěru Upvest tedy nebude zahájena stavební realizace projektu a jakákoliv příprava projektu do stavební realizace bude financována z vlastních zdrojů úvěrovaného.

Úvěr Upvest je tedy komerčně podložen především hodnotou pozemků, na kterých bude realizován budoucí záměr bytového domu R5. Důvody Upvest pro poskytnutí překlenovacího úvěru v této fázi projektu jsou následující:

• Záměr překonal zásadní povolovací milník (územní rozhodnutí) a před uvolněním prostředků z úvěru musí dojít k zabezpečení připojení na všechny inženýrské sítě a komunikace potřebné pro realizaci záměru
• Odhad hodnoty pozemků je opřen především o budoucí dosažitelné prodejní ceny jednotek. Předpoklad Upvest ve výši 130 000 Kč bez DPH za m² bytové jednotky je jednak o 7 % nižší v porovnání s cílenou prodejní cenou developera, respektive o 6 % nižší než cena dle externího odhadce , a zároveň je tato cenová hladina validována skrze již realizované prodeje na předchozích etapách v rámci územní Hagibor

Za hlavní rizika úvěru vnímáme riziko refinancování, skutečnost, že náklady budoucí developerské výstavby nejsou v této fázi zafixovány a nutnost dosáhnout na stavební povolení, což ovšem s ohledem na stav projektu hodnotíme především jako časové riziko. Tyto rizika se pokoušíme ošetřit v rámci podmínek úvěrové smlouvy a popisujeme je a kvantifikujeme v rámci níže prezentované investiční analýzy.

Předpokládaná splatnost úvěru Upvest je přibližně 24 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.3.2027. Splacení úvěru Upvest proběhne s největší pravděpodobností refinancováním z vlastních zdrojů úvěrovaného, částečně z čerpání bankovního konstrukčního úvěru či kombinací.

Úvěr je zajištěn zástavním právem v prvním pořadí k nemovitostem projektu a obchodnímu podílu úvěrovaného, notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu, vinkulací pojistného plnění (resp. zástavním právem k pohledávkám z Title insurance) a podřízením veškerých neprovozních závazků úvěrovaného. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu splatné kvartálně, ke konci kalendářního kvartálu. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Úroková sazba na úvěru je sjednána jako fixní.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV), která byla stanovena na 65,0 %.

Nad rámec tohoto seniorního překlenovacího úvěru poskytuje Upvest projektu další úvěr ve výši 110 mil. Kč („mezaninový úvěr“), jež bude podřízený seniornímu úvěru Upvest. Vzhledem k vyšší míře zadlužení a podřízení je mezaninový úvěr nabízen formou neveřejného úpisu pro zkušené investory a není předmětem veřejné nabídky na platformě Upvest.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nemovitostních otázek (nabývací tituly, zatížení nemovitostí, přístup k pozemku atp.), korporátních otázek ohledně úvěrovaného (kontrola rejstříků, statutárního orgánu atp.) a projektových otázek (smlouva s architekty, územní rozhodnutí, smlouva o spolupráci atp.).

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu územního rozhodnutí, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, inženýrských sítí, kontrola inženýrsko-geologického průzkumu a dalších možných technických rizik.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Kalkulačka výnosů v čase: