Crestyl Newco No. 24, s.r.o. a Crestyl Newco No. 25, s.r.o.

Seniorní překlenovací úvěr pro pražský rezidenční projekt

Senior bridge loan for a residential project in Prague

Hagibor R5

<1>Změna vstupních parametrů interního ocenění zástavy: </1>Aktuální hodnota projektu vychází z interního odhadu hodnoty zajištění reziduální metodou (více viz. <4>sekce Hodnota zástavy</4> níže). Přesto zůstává validním rizikem projektu možný pokles hodnoty zástavy (pozemků projektu), který je determinován primárně: (i) cenovou hladinou novostaveb v širší lokalitě projektu a (ii) výší celkových nákladů nutných k dokončení projektu. Významný výkyv cenové hladiny prodejních cen či ceny stavebních prací/materiálů tedy má přímý vliv na odhad aktuální hodnoty projektu. Z tohoto důvodu jsme se zaměřili na modelaci citlivostní analýzy poklesu hodnoty zástavy s ohledem na výši ukazatele <8>LTV</8> a případného plnění ve prospěch Upvest při prodeji zástavy. Na základě závěrů této citlivostní analýzy lze hodnotit, že k dosažení hraniční hodnoty ukazatele LTV, povolené seniorní úvěrovou smlouvou Upvest (max 65 %) by došlo při poklesu hodnoty zajištění o více než ca 6 %, v kontextu potenciálního snížení hodnoty zajištění je však nutno uvažovat, že interní odhad hodnoty zástavy je již o ca 14 % nižší než aktuální tržní odhad zpracovaný externím poradcem.

 Upvest bude vždy postupovat ve věci řízení procesu zpeněžení Aktiv co možná nejefektivněji s ohledem na předchozí body, tak aby maximalizoval plnění ze všech pohledávek v co možná nejkratším čase, tj. např. vyvine maximální úsilí k tomu, aby zabezpečil dostatečný počet relevantních nabídek, zajistil kvalifikovaného agenta, zprostředkovatele či poradce na řízení procesu, pokud taková strana napomůže dosáhnout cíle výše, komunikoval řádně, včasně a transparentně ke všem zájemcům (kupujícím) atp. 

<0> <1> Zástavní právo k obch. podílu úvěrovaného a nemovitostem projektu, jako 1. v pořadí vč. zákazu zcizení a zatížení a vč. výkonu hlasovacích práv v rámci úvěrovaného v případech závažných porušení úvěrové smlouvy </1> <3>Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu</3> <5> Podřízení splacení veškerých úvěrů a zápůjček splacení úvěru Upvest (neprovozních závazků) </5> <7> Vinkulace pojistného plnění; resp. zástavní právo k pohledávkám z Title insurance </7> </0>

<0><0>Kontext:</0> Upvest v rámci financování projektu Hagibor R5 poskytuje jak seniorní, tak mezaninový úvěr, na základě separátních úvěrových smluv. Kapitálová struktura projektu a seniorita různých vrstev kapitálu je jasně a transparentně určená smluvně (úvěr Mezanin bude smluvně podřízen úvěru Senior) a formálně s ohledem na zápis zástavních práv k nemovitostem a obchodnímu podílu (ve prospěch Senioru budou zřízeny zástavní práva jako první v pořadí, ve prospěch Mezaninu budou zřízeny zástavní práva jako druhá v pořadí). Nicméně při stresovém vývoji projektu, tedy takovém, kdy je kapitál investorů reálně v ohrožení, může být Upvest v konfliktu zájmů jakožto věřitel obou úvěrových vztahů.</0>

<0>Struktura zajištění</0>: Úvěry Upvest disponují zajištěním ve formě zástavních práv k pozemkům projektu i obchodním podílům úvěrovaných. Dále Upvest disponuje zástavním právem k pojistnému plnění z titulu vystaveného title insurance. Mezaninový úvěr disponuje limitovaným ručitelským prohlášením mateřské společnosti ze skupiny úvěrovaných (do 50 mil. Kč) a cost over run garancí (do 25 mil. Kč). Cost over run garance slouží pro zajištění úhrady projektových nákladů v průběhu trvání úvěrů Upvest. S ohledem k podřízení úvěru Mezanin úvěru Senior musí být před úplným splacením úvěru Senior veškeré plnění z ručení či garance úvěru Mezanin distribuováno ve prospěch úvěru Senior. Efektivně se tedy jedná o dodatečné zajištění pro úvěr Senior. Po splacení úvěru Senior může být z ručení snižován i úvěr Mezanin. <4>K předmětným pozemkům projektu musí být pro uvolnění úvěru z úschovního účtu uzavřeny veškerá věcná břemena zajišťující přístup, vedení a realizaci inženýrských sítí a umístění budoucího staveniště. Tyto věcná břemena vnímáme jako zásadní pro potenciální jiné vlastníky zastavených pozemků, jelikož ve významné míře umožní realizaci projektu R5 bez vlivů původního vlastníka, skupiny Crestyl. Upvest tímto upevňuje pozici zajištění a zvyšuje hodnotu a likviditu předmětů zajištění pro případy nuceného zpeněžení zástavy, např. z titulu nesplacení úvěrů do data konečné splatnosti. Scénářům zpeněžení a nutné dosažitelné ceny v rámci nuceného zpeněžení se věnujeme detailněji v rámci <2>sekce Finanční analýzy</2> níže.</4> <6>Obecně vnímáme zajištění úvěru jako kvalitní a s ohledem na: (i) poměr zadlužení vůči hodnotě, (ii) použité předpoklady pro určení hodnoty projektu, (iii) zajištění veškerých přístupů a připojení projektu na sítě díky věcným břemenům, (iv) předchozí dokončené etapy projektu a (v) atraktivní cenu v rámci zpeněžení pro potenciální jiné developery (nejnižší odhadovanou prodejní cenu), takové, jež by mělo vést k úplnému splacení úvěrů Upvest.</6>

<0>Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že v případě poklesu min. prodejní ceny bytů o ca 2,0 % by hodnota <2>LTV</2> obou úvěrů byla v rámci povolených maximálních hodnot. Je však nutno podotknout, že minimální prodejní ceny byly nastaveny o ca 8 % níže, než je předpokládaná prodejní cena dle developera a dle externího ocenění. Efektivně se tedy jedná o pokles o ca 10 %. Důležité je v kontextu citlivostní analýzy vnímat, že v takovém případě dochází ke snížení hodnoty zajištění o ca 6 % oproti internímu odhadu hodnoty a snížení hodnoty zajištění o ca 18 % oproti aktuálnímu externímu odhadu hodnoty zástavy. Při prodejních cenách o 4,0 % nižší než minimální prodejní ceny (což při ostatních konstantních předpokladech zapříčiní pokles hodnoty zajištění o 11 %) by hodnota LTV stále byla pod 70 %.</0>

<0>Úvěr je zajištěn zástavním právem v prvním pořadí k nemovitostem projektu a obchodnímu podílu úvěrovaného, notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu, vinkulací pojistného plnění (resp. zástavním právem k pohledávkám z Title insurance) a podřízením veškerých neprovozních závazků úvěrovaného. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu splatné kvartálně, ke konci kalendářního kvartálu. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Úroková sazba na úvěru je sjednána jako fixní.</0>

Vinkulace pojistného plnění; resp. zástavní právo k pohledávkám z Title insurance

Úvěrovaní přistoupili k Title insurance

<1>Changing the input parameters of the internal valuation of collateral: </1>The current value of the project is based on an internal estimate of the value of the collateral using the residual method (for more information see. <4>section Collateral Value</4> below). Nevertheless, a valid project risk remains the potential decline in the value of the collateral (project land), which is primarily determined by (i) the price level of new construction in the wider project area and (ii) the level of total costs required to complete the project. Therefore, a significant fluctuation in the price level of sales prices or the price of construction works/materials has a direct impact on the estimation of the current value of the project. For this reason, we focused on modelling a sensitivity analysis of the decline in the value of the collateral with respect to the level of the <8>LTV</8> and the potential performance in favour of Upvest upon sale of the collateral. Based on the conclusions of this sensitivity analysis, it can be assessed that the LTV threshold allowed by Upvest's senior loan agreement (max 65%) would be reached if the collateral value declined by more than ca 6%, but in the context of the potential reduction in collateral value, it should be considered that the internal estimate of the collateral value is already ca 14% lower than the current market estimate prepared by an external consultant.

 Upvest will at all times proceed in managing the Asset Monetization process as efficiently as possible in light of the preceding points so as to maximize the performance of all claims in the shortest possible time, i.e., e.g., make every effort to secure a sufficient number of relevant offers, secure a qualified agent, broker or advisor to manage the process if such party will help achieve the objective above, communicate properly, timely and transparently to all interested parties (buyers), etc. 

<0>

<0><0>Context:</0> Upvest provides both senior and mezzanine loans under separate loan agreements as part of the financing of the Hagibor R5 project. The capital structure of the project and the seniority of the different layers of capital is clearly and transparently determined contractually (the Mezzanine loan will be contractually subordinated to the Senior loan) and formally with respect to the registration of liens on the real estate and the business interest (first ranking liens will be established in favour of Senior, second ranking liens will be established in favour of Mezzanine). However, in the event of a stressful development of the project, i.e. one in which the investors' capital is actually at risk, Upvest may have a conflict of interest as a creditor of both loans.</0>

<0>Reinsurance structure</0>A: Upvest loans are secured by liens on the project land and the commercial interests of the borrowers. In addition, Upvest has a lien on the title insurance policy issued. The mezzanine loan has a limited surety statement of the parent company of the borrowed group (up to CZK 50 million) and a cost over run guarantee (up to CZK 25 million). The cost over run guarantee is used to secure the payment of project costs during the term of the Upvest loans. In view of the subordination of the Mezzanine Loan to the Senior Loan, any benefit from the Mezzanine Loan guarantee or guarantee must be distributed to the Senior Loan before the Senior Loan is fully repaid. Effectively, this is additional security for the Senior Loan. Once the Senior Loan is repaid, the Mezzanine Loan may also be reduced from the guarantee. <4>All easements providing for access, utility lines, and the location of the future construction site must be executed on the subject project land in order for the loan to be released from the escrow account. We view these easements as essential for potential other owners of the developed land as they will significantly enable the R5 project to be implemented without the influence of the original owner, the Crestyl Group. Upvest thus strengthens the position of the collateral and increases the value and liquidity of the collateral in the event of forced realisation of the collateral, e.g. due to default on loans by the final maturity date. We discuss in more detail the monetization scenarios and the necessary price achievable in a forced monetization in <2>Financial Analysis section</2> below.</4> <6>In general, we view the loan security as being of good quality and, given (i) the debt-to-value ratio, (ii) the assumptions used to determine the value of the project, (iii) the securing of all access and grid connections to the project through easements, (iv) the previous completed phases of the project, and (v) the attractive price in the monetization for potential other developers (the lowest estimated sale price), one that should result in full repayment of the Upvest loans.</6>

<0>The conclusions of the sensitivity analysis show that if the minimum selling price of flats were to fall by ca. 2.0%, the value of <2>LTV</2> of both loans would be within the allowed maximum values. However, it should be noted that the minimum sales prices were set ca. 8% lower than the expected sales price according to the developer and the external valuation. Effectively, this is a decrease of ca 10%. It is important to note in the context of the sensitivity analysis that in this case there is a decrease in collateral value of ca 6 % compared to the internal estimate of value and a decrease in collateral value of ca 18 % compared to the current external estimate of collateral value. At sale prices 4,0 % below the minimum sale prices (which, other things being constant, would cause a decrease in collateral value of 11 %), the LTV would still be below 70 %.</0>

Hagibor R5

Tranše projektu

Kontakt

Sledujte nás