Neocity 9, s.r.o.

financování konstrukční fáze pražského rezidenčního projektu

Financing of the construction phase of a residential project in Prague

Simply Prosek

<0>Jak je zmíněno v sekci <2>Investiční rizika</2>, odstoupení kupujících od uzavřených budoucích kupních smluv je omezeno na konkrétní případy, a v kontextu provedených prověrek a pokročilé stavební realizace projektu považujeme dané riziko spíše za málo pravděpodobné. Nicméně, v rámci daného scénáře sledujeme situaci, kdy kupující částečně odstoupí od uzavřených budoucích kupních smluv a předprodeje klesnou na 500,0 mil. Kč bez DPH (podmínka předprodeje pro čerpání úvěru Upvest), a její vliv na „break-even“ moment úvěru Upvest. Níže uvedená tabulka shrnuje tuto situaci. Další motivací pro úvěrovaného je rovněž nutnost inkasa 500 mil. Kč bez DPH z prodeje jednotek projektu nejpozději do 31.7.2027 (jako povinnost v rámci úvěrové smlouvy Upvest).</0>

<0>Jelikož dosáhl úvěrovaný již před vstupem Upvest předprodejů převyšujících maximální odhadované zadlužení z titulu seniorního bankovního úvěru a mezaninového úvěru Upvest, potenciálním rizikem projektu je odstoupení klientů od uzavřených budoucích kupních smluv, kvůli kterému by byl úvěrovaný nucen uzavírat nové klientské smlouvy za účelem splacení těchto obou úvěrů. Odstoupení kupujících od uzavřených budoucích kupních smluv je umožněno v případě, že (i) úvěrovaný podá insolvenční návrh jako dlužník (resp. bude rozhodnuto o jeho úpadku), (ii) nedojde k vydání kolaudačního rozhodnutí ani do 6 měsíců od 30.6.2027 (nejzazší termín pro získání kolaudace dle klientských smluv, tj. rezerva vůči smlouvě o dílo a úvěrové smlouvě Upvest je zde dostatečná), a (iii) odchylky skutečné a zasmluvněné podlahové plochy bytu o více než 5,0 %. V kontextu provedených prověrek (včetně kontroly prodejních ploch projektu) a pokročilé stavební realizace projektu probíhající dle harmonogramu a v souladu s nákladovým rozpočtem považujeme dané riziko spíše za málo pravděpodobné.</0>

<0>Upvest při stanovení minimálních požadovaných jednotkových prodejních cen projektu provedl mimo jiné průzkum trhu, zaměřený na aktuální nabídkové ceny bytových jednotek v konkurenčních projektech v okolí projektu Simply Prosek. Dle Deloitte Develop Index za Q3 2025<1><0><0>https://www.deloitte.com/content/dam/assets-zone2/cz-sk/cs/docs/services/financial-advisory/real-estate/develop-index/2025-q3-cz-develope-index.pdf</0></0></1> dosahovaly nabídkové ceny na Praze 9 přibližně 143 000 Kč/m<4>2</4>, sousední Praha 8 přibližně 152 000 Kč/m<6>2</6> bez DPH, Praha 6 – 156 000 Kč / m<8>2</8> bez DPH. V posledním čtvrtletí 2025 průměrné nabídkové ceny vzrostly na 147 000 Kč / m<10>2</10> bez DPH na Praze 9, na 164 800 Kč / m<12>2</12> bez DPH na Praze 8 a na 166 600 Kč / m<14>2</14> bez DPH na Praze 6. Prahu 6 a Prahu 8 (nad rámec Prahy 9) považujeme rovněž za vhodný srovnávací vzorek vzhledem ke kvalitě lokality projektu. Průměrné ceny za Prahu 9 jsou ovlivněny levnější výstavbou v okrajových částech Prahy, a proto jsou mírně nižší.</0>

https://www.deloitte.com/content/dam/assets-zone2/cz-sk/cs/docs/services/financial-advisory/real-estate/develop-index/2025-q3-cz-develope-index.pdf

<0>As mentioned in the section <2>Investment risks</2>, the buyers' withdrawal from the concluded future purchase contracts is limited to specific cases, and in the context of the performed due diligence and the advanced construction of the project, we consider the risk rather unlikely. However, under the scenario, we observe a situation where buyers partially withdraw from the concluded future sales contracts and pre-sales drop to EUR 500.0 million. This will have an impact on the break-even point of the Upvest loan. The table below summarises this situation. Another incentive for the borrower is also the need to collect the EUR 500 million. CZK, excluding VAT, from the sale of the project units by 31 July 2027 at the latest (as an obligation under the Upvest loan agreement).</0>

<0>As the Borrower has already achieved pre-sales in excess of the maximum estimated indebtedness under the Senior Bank Facility and the Upvest Mezzanine Loan prior to Upvest's entry, a potential risk of the Project is the withdrawal of clients from the future purchase agreements entered into, which would force the Borrower to enter into new client agreements to repay both of these loans. Withdrawal of the buyers from the concluded future purchase contracts is possible in case (i) the borrower files an insolvency petition as a debtor (or is adjudicated bankrupt), (ii) the approval decision is not issued even within 6 months from 30 June 2010.6.2027 (the latest date for obtaining the approval according to the client agreements, i.e. the provision against the work contract and the Upvest loan agreement is sufficient here), and (iii) deviations of the actual and contracted floor area of the apartment by more than 5.0%. In the context of the inspections carried out (including the inspection of the project's sales areas) and the advanced construction of the project proceeding on schedule and in accordance with the cost budget, we consider the risk to be rather unlikely.</0>

<0>In determining the minimum required unit sales prices for the project, Upvest conducted, among other things, a market survey focused on the current offer prices of residential units in competing projects in the vicinity of the Simply Prosek project. According to the Deloitte Develop Index for Q3 2025<1><0><0>https://www.deloitte.com/content/dam/assets-zone2/cz-sk/cs/docs/services/financial-advisory/real-estate/develop-index/2025-q3-cz-develope-index.pdf</0></0></1> offer prices in Prague 9 were approximately CZK 143,000/m<4>2</4>, neighbouring Prague 8 approximately CZK 152,000/m<6>2</6> without VAT, Prague 6 - 156 000 CZK / m<8>2</8> In the last quarter of 2025, average offer prices rose to 147,000 CZK / m<10>2</10> excluding VAT in Prague 9, to 164,800 CZK / m<12>2</12> excluding VAT in Prague 8 and to 166 600 CZK / m<14>2</14> Prague 6 and Prague 8 (beyond Prague 9) are also considered to be a suitable comparison sample due to the quality of the project site. The average prices for Prague 9 are influenced by cheaper construction in the outskirts of Prague and are therefore slightly lower.</0>

Simply Prosek

Tranše projektu

Kontakt

Sledujte nás