Investováno
20 000 000Kč
20 000 000 Kč
Čistý výnos
5,5% p.a.
Předpokládaná splatnost
43měsíců
Investic
451
Fundraising ukončen
Projekt OC Kavkaz se nachází v Brně, v městské části Bohunice. Jedná se o fungující obchodní centrum o 2 165 m2 NLA, jež v roce 2018 prošlo kompletní rekonstrukcí. Hlavními nájemci jsou supermarket Billa, drogerie Teta, prodejna oblečení Pepco či restaurace Kavkaz. V současnosti je obchodní centrum plně pronajato. Obchodní centrum se nachází v oblasti sídlištní, rezidenční zástavby. Historicky byl v objektu i před jeho rekonstrukcí provozován maloobchodní prodej a restaurace. Upvest poskytuje mezaninové financování pro účely částečného refinancování vlastních zdrojů vložených do projektu, které developer následně využije na akvizici pozemků pro realizaci dalších retailových projektů. Úroky budou investorům vypláceny na pololetní bázi, a to z tržeb generovaných z pronájmu komerčních prostor obchodního centra. Developer má dlouholeté zkušenosti s developmentem a provozováním retailových objektů (obchodních center), stojí například za projekty OC Perla či OC Kaštanová Brno.
Typ úvěru
Mezaninový úvěr pro výnosovou nemovitost
Zajištění
Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu; Podmíněný převod části akcií
Lokalita projektu
Brno, Bohunice
Účel úvěru
Refinancování zápůjček a úvěrů akcionáře anebo závazků až do výše 19,766 mil. Kč, poskytnutí zápůjček ostatním společnostem ze skupiny akcionáře
Způsob vyplácení
Úroky placeny pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí, jistina splacena jednorázově nejpozději k datu konečné splatnosti
Popis produktu
Investice do nemovitosti využívané jako obchodní centrum formou participace na mezaninovém úvěru.
Úvěr je poskytován společností upvest s.r.o. jako úvěrujícím. Úvěrovaným je společnost OC Kavkaz, a.s.
Developerem projektu je společnost OC Kavkaz, a.s. za kterou stojí pan Ing. Filip Mátl a pan Ing. Radovan Šenkyřík, kteří disponují bohatými zkušenostmi s developmentem a provozováním komerčních prostor (obchodních center, retail parků).
Mezaninový úvěr je poskytován pro provozní fázi projektu, participující investor tak nepodstupuje stavebně realizační riziko, ale riziko provozní. Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro refinancování části vlastních zdrojů vložených do projektu, případně pak na poskytnutí zápůjček vlastním společnostem, a to pro účely akvizice pozemků k budoucímu developmentu nových projektů, a to až do výše celkového úvěrového rámce 20 mil. Kč. Seniorním věřitelem projektu je Komerční banka, a.s. („Seniorní věřitel“). Splacení mezaninového úvěru Upvest tak bude podřízeno splacení úvěru Seniorního věřitele. Konečné datum splatnostimezaninového úvěru je tak stanoveno po konečném datu splatnosti úvěru Seniorního věřitele.
Úroky budou vypláceny pololetně z provozních výnosů z pronájmu komerčních prostor OC Kavkaz, a to za předpokladu, že s takovým vyplácením udělí seniorní věřitel souhlas. Pokud by souhlas nebyl udělen, úroky budou uhrazeny z jiných zdrojů developera anebo budou kapitalizovány a splaceny společně s jistinou po splacení seniorního úvěru. Jistina bude splacena buď z vlastních zdrojů developera, refinancováním všech dluhů k datu jejich splatnosti či kombinací výše uvedeného.
Úvěr Upvest bude zajištěn uzavřením notářského zápisu k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a podmíněným (odloženým) převodem části akcií. Takový převod bude vykonán v případě vážného porušení úvěrové smlouvy s Upvest, jako neuhrazením úroků řádně a včas, prolomení maximální/minimálních hodnot kovenantů úvěrové smlouvy (LTV, ICR) a nesjednání nápravy v dohodnutém termínu, či nevrácení úvěru včetně příslušenství k datu konečné splatnosti úvěru. Jedná se o instrument zvyšující motivaci úvěrovaného úvěr řádně a včas splatit, jelikož i v případě, kdy převod akcií nastane, ale úvěr bude následně řádně vrácen, budou dané akcie vráceny původnímu majiteli. Akcie jsou zastaveny ve prospěch seniorního věřitele a vedeny na jeho majetkovém účtu (jedná se o zaknihované akcie). Upvest tak spolupracuje se seniorním věřitelem, který takový případný převod umožní (seniorním věřitelem je Komerční banka, a.s.). Z důvodu oddělení rizika vyplývajícího z držení části akcií na úvěrovaném je takový případný převod uskutečněn na upvest equity II s.r.o., která je dceřinou společností upvest s.r.o .
| Produkt | Participace (podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru) |
| Účel úvěru | Refinancování zápůjček a úvěrů akcionáře anebo závazků až do výše 19,766 mil. Kč, poskytnutí zápůjček ostatním společnostem ze skupiny akcionáře |
| Lokalita financovaného projektu | ulice Švermova, Brno – Bohunice |
| Smluvní strany úvěru | Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný OC Kavkaz, a.s. |
| Odhad ceny nemovitostí Seniorní úvěr Komerční banky Mezaninový úvěr Upvest Vlastní zdroje | 116 500 000 Kč 77 366 510 Kč 20 000 000 Kč 19 133 490 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | Jednoduché |
| Předpokládaný způsob splacení úvěru | Úroky placeny pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí, jistina splacena jednorázově nejpozději k datu konečné splatnosti |
| Období fundraisingu | 22.01.2021 – 04.03.2021 |
| Předpokládaný začátek úročení | Po úspěšném fundraisingu |
| Splatnost úvěru od upvest Nejbližší splatnost Předpokládaná splatnost Den konečné splatnosti | 9 měsíců (30.11.2021) 43 měsíců (31.10.2024) 43 měsíců (31.10.2024) |
| Zajištění úvěru | Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu; podmíněný převod části akcií |
| Projektová společnost | OC Kavkaz, a.s. |
Parametry participace
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 1,4 % p.a. |
| Čistý výnos | 5,5 % p.a. |
| Obdržení výnosů | Pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí |
Úvěrovaný může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem a končí dnem před obdržením splátky jistiny úvěrovaným. Výnosy jsou investorům vypláceny pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí. Úhrada úroků vždy podléhá souhlasu seniorního věřitele.
Úvěrovaný může splatit úvěr i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro úvěrovaného, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti. Úvěr může být splacen před datem konečné splatnosti pouze se souhlasem seniorního věřitele.
Čerpání úvěru od Upvestu developerem podléhá níže uvedeným podmínkám
- Řádné uzavření smlouvy o úvěru mezi upvest s.r.o. a OC Kavkaz a.s.
- Doručení žádosti o čerpání v období čerpání.
- Nedošlo k případu porušení povinnosti úvěrovaného a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného prohlášení úvěrovaného
- Doručení písemného souhlasu Seniorního věřitele s poskytnutím úvěru, kde za souhlas se považuje i podepsaná smlouva o podřízení dluhu uzavřená mezi upvest s.r.o., Seniorním věřitelem a úvěrovaným
- Došlo k řádnému podřízení ostatních zápůjček a úvěrů úvěrovaného (vyjma Seniorního úvěr)
- Došlo k řádnému uzavření dohody ve formě notářského zápisu k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu
- Došlo k uzavření smlouvy o podmíněném převodu akcií a související dokumentace
Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze smlouvy o úvěru
- Poplatek za sjednání úvěru
- Poplatek za rezervaci peněžních prostředků
- Poplatek za předčasné splacení úvěru
- Poplatek za částečné předčasné splacení úvěru
- Smluvní pokuta za nesplnění podmínek čerpání
- Úrok z prodlení 10 % p.a.
Popis projektu
- Obchodní centrum po kompletní rekonstrukci dokončené v roce 2018
- Obchodní centrum je plně v provozu a plně pronajato
- Lokalita: ulice Švermova, Brno – Bohunice
- Jedná se o lokalitu vhodnou pro obchodní centrum v rámci sídlištní rezidenční zástavby s vysokou frekvencí pohybu osob
- V těsné blízkosti obchodního centra se nachází zastávka tramvaje Švermova
Jedná se o projekt zrekonstruovaného obchodního centra nacházející se v městské části Brno Bohunice. V květnu 2018 byla rekonstrukce původního obchodního centra dokončena a stavba byla zkolaudována v srpnu 2018. Před rekonstrukcí se v objektu nacházela prodejna potravin Hruška, či restaurace. Aktuálně je objekt využíván nájemci Billa supermarket, Teta drogerie, prodejna oblečení Pepco, restaurace Kavkaz, tabák Point4u či Vína Braun. V objektu se nachází také bankomat Moneta. Na střeše obchodního centra byly instalovány fotovoltaické panely. Obchodní centrum je plně pronajato. Obchodní centrum nemá vlastní parkovací plochy a parkování je možné pouze na pozemcích města Brna. Vzhledem k tomu, že OC Kavkaz je využíváno především rezidenty okolní zástavby, nevnímáme tuto skutečnost jako komplikaci, která by měla zásadní dopad na výkonnost obchodního centra. Na základě osobní obhlídky nemovitosti je zřejmé, že obchodní centrum je využíváno především rezidenty okolní rezidenční zástavby. Výhodou obchodního centra je tramvajová zastávka umístěná v jeho bezprostřední blízkosti.
OC Kavkaz se nachází v katastrálním území Bohunice [612006], list vlastnictví č.: 1223, parc. č.: 2758, 2759/1, 2765/1, 2767/2, 2767/3 a 2767/4. Nemovitosti jsou ze 100 % vlastněny společností OC Kavkaz, a.s.
Informace o projektu
Nájemci obchodního centra a jejich podíl na celkové pronajímatelné ploše obchodního centra:
| Nájemci | Podíl na celkové pronajímatelné ploše | Nájemní smlouva uzavřena do roku |
|---|---|---|
| Billa | 46,8 % | 2023 |
| Pepco | 20,8 % | 2022 |
| Restaurace | 14,8 % | 2027 |
| Teta | 13,2 % | 2025 |
| Tabák | 2,2 % | 2030 |
| Vinotéka | 2,1 % | 2030 |
| Bankomat | 0,1 % | doby neurčité |
Časový plán
Předpokládané splacení úvěru od Upvest by mělo nastat k datu konečné splatnosti úvěru, tedy k 31.10.2024. Konečná splatnost úvěru Upvest byla stanovena se zohledněním konečné splatnosti seniorního úvěru, kdy splatnost seniorního úvěru je 28.09.2024. Úvěr Upvest tak bude v souladu s podřízeností vůči úvěru seniorního věřitele splacen až po úplném splacení závazku úvěrovaného vůči seniornímu věřiteli.
Investiční analýza
Upvest zajistil právní, účetní a daňovou prověrku a provedl komerční a technickou analýzu projektu OC Kavkaz
Hlavní faktory uplatněné při hodnocení rizika a stanovení úrokové sazby na úvěru od Upvest
- Předpokládané hodnoty ekonomických a finančních ukazatelů projektu
- Kvalita a dosavadní výsledky developera a managementu developera
- Odhad hodnoty financovaných nemovitostí
- Schopnost úvěrovaného hradit úrokové náklady na úvěru Upvest z příjmů z nájmu
- Míra citlivosti finančních ukazatelů projektu na změny vstupů ve finančním plánu – zejména na pokles tržeb z nájmu
- Schopnost hradit závazky z dluhů v případě výpadku některých nájemců
- Výsledky komerční prověrky projektu
- Výsledek právní prověrky projektu
- Výsledek externí účetní a daňové prověrky projektu
Komerční analýza
- Financování je poskytováno na již dokončené, fungující obchodní centrum
- Rekonstrukce byla dokončena v květnu 2018, od srpna 2018 je obchodní centrum plně v provozu
- Obchodní centrum je plně pronajato
- Složení nájemců je různorodé a vhodné pro daný typ obchodního centra
- Výše nájmu dle nájemních smluv odpovídá trhu
Analýza lokality
OC Kavkaz se nachází v jihozápadní části města Brna (Bohunice). Okolní zástavbu tvoří výškové rezidenční objekty. V těsné blízkosti obchodního centra se nachází zastávka tramvaje Švermova. Hlavní vlakové nádraží Brno je vzdáleno 12 minut jízdy MHD, autem trvá stejná cesta 10 minut. V blízkosti projektu se mimo tramvajové zastávky Švermova nachází autobusová zastávka Humenná.
OC Kavkaz je dobře dostupné pro okolní rezidenty. Parkování je možné na městských pozemcích, kdy se v blízkosti obchodního centra nachází několik volně dostupných parkovišť, které sdílí obchodní centrum s rezidenty okolní zástavby. Umístění obchodního centra vzhledem k zastávce tramvaje a autobusu je vhodné pro naplnění potřeb každodenních nákupů rezidentů sídliště v rámci jejich cest z práce / do práce. Předpokládáme, že sídliště, v rámci kterého se obchodní centrum nachází, se nebude ve střednědobém horizontu výrazně měnit a umístění obchodního centra by tak mělo být stále vhodné.
Na základě dat poskytnutých společností clevermaps.io lze konstatovat, že OC Kavkaz disponuje vyšší hustotou obyvatelstva v okolí do 500 metrů od obchodního centra oproti obchodním centrům v Brně srovnatelným z hlediska velikosti, lokality a složení nájemců. Zároveň lze na základě těchto dat poskytnutých clevermaps.io konstatovat, že oproti konkurenčním obchodním centrům disponuje OC Kavkaz nadprůměrným počtem spojů MHD za den (do pěti minutové docházkové vzdálenosti od obchodního centra). Co se týče počtu konkurentů obchodního centra do 1 km vzdálenosti, se OC Kavkaz pohybuje na mediánu počtu konkurentů – celkem se v tomto rádiusu nachází tři konkurenční obchodní centra (či supermarkety).
Analýza nájemců
OC Kavkaz disponuje diverzifikovaným portfoliem nájemců. Hlavními nájemci obchodního centra jsou supermarket Billa a prodejna Pepco. Dalšími nájemci je restaurace Kavkaz, drogerie Teta, tabák Point4u, Víno Braun či Moneta (bankomat). Na střeše obchodního centra se nachází fotovoltaické panely, které generují příjmy z vyrobené elektrické energie, a to formou“ Zeleného bonusu“ vypláceného operátorem trhu (OTE, a.s.). Vyrobená elektřina je dodávána společnosti E.ON Energie, a.s.
Nájemci obchodního centra a jejich podíl na celkové pronajímatelné ploše, celkovém hrubém příjmu z nájmu a expirace nájemních smluv:
| Nájemce | Podíl na celkové pronajímatelné ploše | Podíl na celkovém hrubém příjmu z nájmu | Nájemní smlouva uzavřena do roku |
|---|---|---|---|
| Billa | 46,8 % | 38,5 % | 2023 |
| Pepco | 20,8 % | 19,0 % | 2022 |
| Restaurace | 14,8 % | 12,2 % | 2027 |
| Teta | 13,2 % | 13,3 % | 2025 |
| Tabák | 2,2 % | 7,3 % | 2030 |
| Vinotéka | 2,1 % | 3,8 % | 2030 |
| Bankomat | 0,1 % | 0,7 % | doby neurčité |
| Fotovoltaika | n.a. | 5,2 % | doby neurčité |
Na základě výše uvedeného je zřejmé, že vzhledem k významnému postavení nájemců Billa a Pepco a expiracím jejich nájemních smluv v průběhu úvěrového vztahu bude žádoucí, aby tito nájemci využili možnosti prodloužení nájemních smluv. Oba nájemci musí s dostatečným předstihem informovat OC Kavkaz o prodloužení či neprodloužení aktuální nájemní smlouvy. Dle názoru Upvest, a to především vzhledem k vhodné lokalitě obchodního centra a historickému provozu prodejen potravin (supermarketů) v objektu, je pravděpodobné, že k prodloužení nájemní smlouvy Billa přistoupí. V případě, kdy by nájemce učinil rozhodnutí nepokračovat v provozu v OC Kavkaz, bude OC Kavkaz disponovat dle názoru Upvest dostatečným časovým prostorem pro uzavření nájemních smluv s novým nájemcem zabývajícím se prodejem potravin. Obecně lze konstatovat i na základě nastavení smluv s nájemci, že pro dlouhodobou výkonnost obchodního centra je klíčový nájemce vykonávající prodej potravin. Lokalita obchodního centra je dle našeho průzkumu atraktivní pro významné prodejce potravin a potažmo doplňkových služeb (prodej drogerie, textilu apod.). Ve střednědobém horizontu nepředpokládáme, že by mělo dojít ke strukturální změně v rámci lokality, tedy lokalita by měla být stále převážně rezidenční s charakterem sídlištní zástavby. V návaznosti na tento předpoklad by pak nemělo dojít k poklesu atraktivity lokality pro účely prodeje potravin.
V současné situaci koronavirové pandemie muselo na základě vládních opatření svou provozovnu dočasně uzavřít Pepco. Restaurace Kavkaz funguje v režimu okénkového výdeje a rozvozu. Oba tito nájemníci však hradí nájemné a nepředpokládá se komplikace se setrváním těchto nájemců v OC Kavkaz. Ostatní nájemci nejsou vládními nařízeními dotčeni.
Dopady případných výpadků nájemců jsou blíže popsány v sekci Citlivostní analýza.
Finanční analýza
Ukazatele projektu| Odhad hodnoty nemovitostí OC Kavkaz | 116 500 000 Kč |
| Aktuální výše seniorního úvěru | 77 366 510 Kč |
| Úvěr Upvest | 20 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 19 133 490 Kč |
| Roční úrokový náklad na úvěr od Upvest | 1 380 000 Kč |
| NOI/hodnota nemovitosti | 6,51 % |
| Hrubý příjem z nájmu/hodnota nemovitosti | 6,65 % |
| WAULT | 4,3 let |
| FCFE/čistá hodnota aktiv (Vlastní zdroje) | 9,25 % |
| Provozní náklady nepřeúčtované (poplatky za služby)/NLA | 33 Kč/m2/měsíc |
| Tržba z nájmu/NLA | 285 Kč/m2/měsíc |
| Kapitálové náklady (kapitálové investice)/NLA | 3 Kč/m2/měsíc |
Ukazatele týkající se tržeb z nájmu a souvisejících provozních nákladů odpovídají tržnímu standardu. Správcovskou činnost obchodního centra zprostředkovávají společnosti osob spojených s úvěrovaným. Projektová společnost nemá žádné zaměstnance. Rozpad a vyčíslení jednotlivých provozních nákladů bylo součástí účetní prověrky, s výsledkem, že nebyl identifikován nesoulad s prezentovanou výší provozních nákladů a účetními záznamy úhrad provozních nákladů. Kapitálové náklady (kapitálové investice) na m2 NLA jsou nižší než standardní, a to primárně z důvodu, že se jedná o nově zrekonstruovanou nemovitost (která je pod zárukou dodavatele stavby až do května 2023). Zároveň úvěrovaný předpokládá v následujících dvou letech vynaložení investičních nákladů souvisejících s opravou střechy a dostavbu terasy pro restauraci v celkové odhadované výši 350 tis. Kč. Kapitálové náklady pro zachování neustálého provozu uvažujeme pro každý rok na úrovni 2,0 % z tržeb v daném roce. Vážený průměr do doby konce nájemních smluv (WAULT) činí 4,3 let. Váhou pro určení průměrné doby expirace nájemních smluv je výše ročního nájemného daného nájemce.
Finanční náklady úvěrovaného (před zdaněním)| Průměrný roční finanční náklad na seniorním bankovním úvěru | 3,65 % |
| Celkový průměrný roční náklad na úvěr od Upvest Úroková sazba na úvěru od Upvest Jednorázový poplatek za sjednání úvěru od Upvest | 7,69 % p.a. 6,90 % p.a. 2,00 % |
| Poplatek za poskytování platebních služeb | 1,4 % p.a. |
| Čistý výnos pro investory Upvest | 5,5 % p.a. |
| Obdržení výnosů | Pololetně k poslednímu dni kalendářního pololetí |
Pro potřeby zhodnocení proveditelnosti poskytnutí mezaninového úvěrujsme se zaměřili primárně na dva poměrové ukazatele: LTV a ICR. Ukazatel LTV vyjadřuje podíl celkového zadlužení vůči celkové hodnotě nemovitosti. Ukazatel ICR znázorňuje schopnost splácet dluh v průběhu jeho trvání, tedy pravidelně hradit úrokové náklady na úvěr Upvest z volných peněžních toků společnosti po úhradě závazků vůči seniornímu věřitel.
LTV
Pro výpočet LTV vycházíme z odhadu hodnoty nemovitosti určené znaleckým posudkem společnosti Cushman & Wakefield z ledna 2019. Předpoklady znaleckého posudku jsme prošli a jsme názoru, že pro účely poskytnutí úvěru můžeme stále vycházet z odhadu hodnoty určené na základě tohoto posudku. Znalcem zjištěná hodnota nemovitostí činí 116,5 mil. Kč. Developer eviduje bankovní financování od Komerční banky, a.s. v aktuální výši závazků 77,4 mil. Kč. Úvěrový rámec Upvest činí 20 mil. Kč. Po poskytnutímezaninového úvěru Upvest činí poměr výše vlastních zdrojů developera 16,4 % z celkové hodnoty nemovitosti. Tato hodnota je dle našeho názoru dostatečná pro krytí případných ztrát z poklesu hodnoty nemovitosti. Více o poklesu hodnoty nemovitosti a vlivu tohoto poklesu na ukazatele projektu naleznete v rámci sekce Citlivostní analýza.
Výpočet LTV je modifikovaný oproti standardnímu vzorci a to tak, že v čitateli obsahuje mimo jistin úvěrů také závazky z obchodních vztahů, které mohou dle úvěrové smlouvy dosahovat maximální výše 2,9 mil. Kč do doby realizace úhrady závazků z úvěru Upvest, (tedy období mezi uzavřením úvěrové smlouvy a úhradou těchto závazků) následně pak maximální výše 500 tis. Kč a také daňové závazky, které ke dni vyhotovení této analýzy činí 156 tis. Kč. Jedná se tak o konzervativnější přístup, který ale lépe vystihuje celkové zadlužení Projektové společnosti. Maximální hodnota LTV dle úvěrové smlouvy může činit až 90 %.
V rámci OC Kavkaz je dle územního plánu možné celé obchodní centrum navýšit o několik pater a vybudovat tak nad obchodním centrem bytové jednotky. Tento záměr však Projektová společnost neplánuje realizovat a v současnosti nepodniká kroky k realizaci této příležitosti. Jedná se tak o přidanou hodnotu obchodního centra, kterou však znalec při odhadu hodnoty nemovitosti (ani Upvest) neuvažoval.
| LTV | |
|---|---|
| LTV před vstupem Upvest | 68,8 % |
| LTV po vstupu Upvest | 86,1 % |
| LTV po vstupu Upvesta po refinancování závazků z obchodního vztahu | 84,1 % |
| Vstupy výpočtu LTV | |
|---|---|
| Hodnota nemovitostí | 116,5 mil. Kč |
| Aktuální výše dluhů vůči seniornímu věřiteli | 77,4 mil. Kč |
| Daňové závazky | 40 tis. Kč |
| Aktuální závazky z obchodních vztahů | 2,9 mil. Kč |
| Maximální závazky z obchodních vztahů | 2,9 mil. Kč |
| Výše dluhů vůči Upvest | 20 mil. Kč |
Předpokládaná kapitálová struktura
| Velikost | Podíl | Věřitel | Zástavní právo na nemovitost | |
|---|---|---|---|---|
| Seniorní úvěr | 77,4 mil. Kč | 66,4 % | Komerční banka, a.s | ano |
| Úvěr Upvest | 20 mil. Kč | 17,2 % | upvest s.r.o. | -- |
| Vlastní zdroje | 17,9 mil. Kč | 16,4 % | OC Kavkaz, a.s. | -- |
Ukazatel úrokového krytí – „ICR“
Další sledovaným ukazatelem u projektu OC Kavkaz je ukazatel ICR, jenž znázorňuje schopnost úhrady úrokových nákladů mezaninového úvěru Upvest z volných peněžních toků společnosti po úhradě závazků vůči seniornímu věřiteli. Pro úhradu úrokových nákladů na úvěru Upvest z provozních peněžních toků generovaných obchodním centrem je nutné, aby ukazatel ICR dosahoval minimální hodnoty 1,00 (jinak řečeno, výše volných peněžních toků na konci sledovaného období musí být vyšší nebo rovna splátce úroků). Dle úvěrové smlouvy s Upvest musí úvěrovaný udržovat ICR vyšší než 1,10 (jinak řečeno, výše volných peněžních toků na konci sledovaného období musí být vyšší nebo rovna splátce úroků Upvest x 1,10). Hodnota ukazatele bude pololetně kontrolována v rámci reportingu investorům, a to na základě finančních výkazů úvěrovaného. Kontrola probíhá na základě skutečné realizace příslušných vstupů ve vzorci pro výpočet ICR. Kontrola předpokládané realizace ukazatele pro nadcházející období probíhá pouze interně.
Predikce volných peněžních toků („FCFE“) a ICR
| OC Kavkaz [v tis. Kč] | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Tržby z pronájmu | 7 499 | 7 270 | 7 028 | 7 947 |
| Tržby – služby (service charges) | 898 | 837 | 827 | 904 |
| Ostatní tržby | 338 | 338 | 338 | 338 |
| Ztráta tržeb z důvodu neobsazenosti, neuhrazení nájmu | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tržby celkem | 8 736 | 8 445 | 8 193 | 9 190 |
| Provozní náklady přeúčtované | (898) | (837) | (827) | (904) |
| Provozní náklady nepřeúčtované | 0 | 0 | 4 | 0 |
| Provozní kapitálové náklady | (185) | (169) | (164) | (184) |
| NOI | 7 663 | 7 439 | 7 206 | 8 102 |
| NOI/Tržby | 87,72 % | 88,09 % | 87,96 % | 88,72 % |
| Odpisy | (1 556) | (1 556) | (1 556) | (1 508) |
| Úrokové náklady seniorní úvěr | (2 774) | (2 671) | (2 563) | (2 452) |
| EBT | 3 333 | 3 213 | 3 087 | 4 142 |
| EBT/Tržby | 38,15 % | 38,04 % | 37,68 % | 45,07 % |
| Rozdíl úč. a daň. odpisy | (1 278) | (1 218) | (1 158) | (1 097) |
| Základ daně | 2 055 | 1 994 | 1 929 | 3 044 |
| Daně | (390) | (379) | (367) | (578) |
| EAT | 2 943 | 2 834 | 2 721 | 3 564 |
| EBT/Tržby | 33,68 % | 33,55 % | 33,21 % | 38,78 % |
| Odpisy | 1 556 | 1 556 | 1 556 | 1 508 |
| Splátka jistiny seniorního úvěru | (2 826) | (2 930) | (3 037) | (3 148) |
| Úrokový daňový štít (Upvest) | 262 | 262 | 262 | 262 |
| Kapitálové investiční náklady | (250) | 0 | 0 | 0 |
| FCFE | 1 685 | 1 722 | 1 502 | 2 185 |
| FCFE/Tržby | 19,28 % | 20,39 % | 18,33 % | 23,78 % |
| Úrokový náklad Upvest | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 |
| ICR | 1,22 | 1,25 | 1,09 | 1,58 |
Dle odhadu Upvest tak nyní nepředpokládáme komplikace s hrazením úrokových nákladů na úvěru Upvest. V roce 2023 je možné, že ICR nedosáhne minimální hodnoty požadované dle úvěrové smlouvy. Toto je způsobeno konzervativním odhadem tří měsíců, kdy nebude obdržen nájem na největším prostoru pro supermarket. Stále však odhadujeme dostatečné volné peněžní prostředky pro úhradu úrokových nákladů na úvěru Upvest. Zásadní skutečností tak je, aby hlavní nájemci s expirací nájemní smlouvy v letech 2022 a 2023 (Pepco, Billa) prodloužili nájemní smlouvy nebo aby se úvěrovanému podařilo zasmluvnit nové nájemce pro tyto prostory v dostatečném předstihu. V případě prodloužení nájemních smluv současnými nájemci mohou hodnoty ICR v letech 2022 a 2023 dosahovat vyšších hodnot než nyní odhadovaných
V rámci pololetního reportingu bude Upvest pravidelně kontrolovat výši ICR na základě standardizovaného vzorce, vycházejícího z agregovaných položek výkazu peněžních toků a rozvahy. Vzorec tohoto výpočtu uvádíme níže:
kde Tržby značí sumu konečných stavů výnosového účtu Tržby z prodeje služeb a účtu Jiné provozní výnosy (výnosy z fotovoltaiky).
Náklady značí sumu konečných stavů účtu Spotřeba materiálu, Spotřeba energie, Ostatní služby, Daň z nemovitosti, Ostatní provozní náklady, skutečně uhrazené výše úroků a jistiny Seniornímu věřiteli a poslední skutečně uhrazené dani z příjmu právnických osob.
Investice do aktiv značí rozdíl konečných stavů účtů (brutto) Stavby a Pozemky a počátečního stavu těchto účtů. Investice do aktiv nad úroveň 1 mil. Kč ročně nejsou v průběhu trvání úvěru předpokládány a podléhají souhlasu Upvest.
Pro případ, kdy jsou hodnoty vstupů ve finančních výkazech úvěrovaného uvedeny za období kratší než 12 měsíců, vstup se vydělí počtem měsíců, za které je skutečně uveden a následně se vynásobí 12.
Kontrola ICR a LTV k 31.12.2020
Upvest ve spolupráci s OC Kavkaz provedl první reporting již před poskytnutím úvěru. Aktuální LTV OC Kavkaz, před poskytnutím úvěru činí 68,8 %. Po poskytnutí úvěru Upvest by měla hodnota LTV dosahovat výše 86,1 %.
Na základě výsledků společnosti za rok 2020 byl proveden výpočet hodnoty ukazatele ICR, který dle výše zmíněného vzorce dosahuje hodnoty 2,43. OC Kavkaz však využilo moratoria po dobu šesti měsíců, jistiny seniorního úvěru tak pro příští období uvažujeme vyšší (viz. Predikce volných peněžních toků).
Na základě výsledků předložených společností OC Kavkaz za rok 2020 lze konstatovat, že nedošlo k poklesu tržeb navzdory koronavirové pandemii a prolomení minimální výše ICR (1,10) tak nepředpokládáme. Druhotná kontrola výpočtu ukazatele ICR proběhne po předložení finančních výkazů společnosti. Investoři budou o průběhu projektu a aktuální výši LTV a ICR informování pololetně (viz. sekce Kontrola).a
| Výpočet ukazatele ICR [v tis. Kč] | 31/12/2020 |
|---|---|
| Tržby | 9 405 |
| Náklady | (1 566) |
| Splátka úroků a jistiny seniorního úvěru | (4 463) |
| Daně | (22) |
| Kapitálové investice | 0 |
| Úrok Upvest | 1 380 |
| ICR | 2,43 |
Citlivostní analýza
Upvest upozorňuje, že citlivostní analýza je vhodná pro posuzování pouze mírných změn v jednotlivých parametrech, jelikož při výrazných poklesech v hodnotě jednoho parametru většinou dochází z důvodu, který pravděpodobně ovlivňuje současně i hodnoty ostatních parametrů. Proto může být citlivostní analýza v některých případech zavádějící.
Citlivostní analýza poklesu obsazenosti jednotek projektu na schopnost splacení úvěru UpvestCitlivostní analýza hodnotí, jak velké procento neobsazenosti může nastat, aby byla zachována minimální požadovaná hodnota ICR 1,10. Při obsazenosti nižší než 91,77 % se hodnota ukazatele ICR sníží na 1,00, což představuje situaci, kdy volné peněžní prostředky se rovnají úrokovému nákladu na úvěru Upvest. Zvýšení neobsazenosti o více než 8,32 % by způsobil nedostatečné generovaní volných peněžních toků a nemožnost úhrady úrokových nákladů na úvěru Upvest pouze z provozních výnosů. V takové situaci by bylo nutné doplnění peněžních prostředků úvěrovaným. Z důvodu již zasmluvněných nájemních vztahů a předpokladu standardní výše dlouhodobých výpadků nájmu, lze níže uvedené hodnoty akceptovat.
| Citlivost obsazenosti na ICR v roce 2021 | Stávající scénář | Scénář 1 | Scénář 2 | Scénář 3 | Scénář 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Obsazenost | 100,00 % | 95,00 % | 93,49 % | 92,63 % | 91,77 % |
| Změna (%) | 0,00 % | -5,00 % | -6,51 % | -7,37 % | -8,23 % |
| Celková neobsazenost | 0,00 % | 5,00 % | 6,51 % | 7,37 % | 8,23 % |
| FCFE | 1 685 | 1 624 | 1 518 | 1 449 | 1 380 |
| FCFE/Tržby | 19,3 % | 19,6 % | 18,6 % | 18,0 % | 17,3 % |
| Úrokový náklad Upvest | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 |
| ICR | 1,22 | 1,18 | 1,10 | 1,05 | 1,00 |
Tato citlivostní analýza hodnotí možný výpadek tržeb z pronájmu při neočekávaném výpadku jednotlivých nájemců před datem expirace nájemní smlouvy a vliv takové skutečnosti na požadovanou minimální hodnotu ICR. Citlivostní analýza hodnotí tyto modelové situace na odhaduFCFE pro rok 2021.
Z citlivostní analýzy vyplývá, že mezní hodnota výpadku tržeb při nájemci Billa jsou 2 měsíce. Při výpadku tržeb z pronájmu od nájemce Billa větším než dva měsíce nastává problém se splacením úroku Upvest. Vzhledem k tomu, že provoz supermarketu Billa není nijak ovlivněn aktuálním vládním omezením maloobchodního prodeje, nepředpokládáme, že by Billa dříve než před expirací nájemní smlouvy měla prostory OC Kavkaz opouštět.
OC Kavkaz bude dle odhadu Upvest generovat dostatečné volné peněžní toky, a tedy dosahovat dostatečné hodnoty ukazateleICR pro úhradu úroků na úvěru Upvest i v případě, kdy by nájemce Pepco, který je přímo zasažen aktuálními omezeními provozu (jedná se o jedinou aktuálně uzavřenou provozovnu v rámci OC Kavkaz) přijalo incentivu (slevu na nájmu) až do výše tří měsíčních plateb nájmu a služeb. Při výpadku tržeb z pronájmu či slevě přesahující čtyři měsíce nastává problém se splacením úroku Upvest.
Minimální hodnota ukazatele ICR vyšší než 1,0 pro výplatu úroků Upvest zůstává zachována i při uvažování tříměsíčního výpadku tržeb z pronájmu u nájemců Teta a restaurace. Při výpadku tržeb z pronájmu delším než čtyři měsíce nastává problém se splacením úroku Upvest.
V případě, kdyby prostory pro tabák, či vinárnu, či bankomat byly neobsazené po dobu 12 měsíců (jednotlivé prostory, ne tedy všechny současně), není dopad na hodnotu ICRmateriální. OC Kavkaz disponuje platnou pojistnou smlouvou na výpadek provozu až do výše 4 mil. Kč, tuto skutečnost však z opatrnostního hlediska v citlivostní analýze nezohledňujeme (více viz. Právní prověrka).
| Citlivostní analýza: výpadek nájmu od jednotlivých nájemců a vliv na ICR v roce 2021 v tis. Kč | Plná obsazenost | Billa | Tabák | Pepco | Teta | Restaurace | Vinotéka | Bankomat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Neobsazenost nájemcem (v měsících) | 0 | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 | 12 | 12 |
| NOI | 7 995 | 7 181 | 7 518 | 7 296 | 7 400 | 7 415 | 7 373 | 7 609 |
| FCFE | 1 965 | 1 306 | 1 578 | 1 399 | 1 483 | 1 495 | 1 461 | 1 652 |
| Změna (%) | 0,0 % | -33,54 % | -19,67 % | -28,81 % | -24,52 % | -23,91 % | -25,62 % | -15,91 % |
| Úrokový náklad Upvest | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 |
| ICR | 1,42 | 0,95 | 1,14 | 1,01 | 1,07 | 1,08 | 1,06 | 1,20 |
Na základě možného budoucího opakovaného vyhlášení krizového stavu z důvodu další vlny pandemie Covid-19 a obecnému útlumu podnikání jsme hodnotili vliv možných budoucích vládních opatření a omezení maloobchodního prodeje u nejohroženějších nájemců, vedoucí k možnému snížení nájmu či poskytnutí nájemních prázdnin. Jedná se primárně o maloobchodní nájemce, kteří by z titulu úředního rozhodnutí museli uzavřít své prodejny či by jim z důvodu nižších tržeb hrozil problém s úhradou nájemného. U daných nájemců (Pepco, restaurace, vinárna) jsme analyzovali scénáře, na základě kterých by po určitý počet měsíců hrozilo neuhrazení nájmu, či umožnění tzv. nájemních prázdnin pronajímatelem.
Z opatření přijatých během října 2020 a osobní obhlídky obchodního centra v říjnu 2020 můžeme konstatovat, že nejvíce zasaženou provozovnou je prodejna Pepca, která musela být uzavřena. Trvání takového uzavření provozovny (doba platnosti vládních opatření a omezení během kalendářního roku) odhadujeme na čtyři až šest měsíců. Rizikovým na provoz za okolnosti krizového stavu považujeme rovněž provoz restaurace a vinárny. Na základě osobní obhlídky můžeme konstatovat, že restaurace funguje v režimu tzv. okénkového výdeje. V případě, kdy prodeje těchto provozoven nebudou dostatečné, je možné, že pronajímatele požádají o slevu na nájmu či nájemní prázdniny. Na základě aktuálních a historických opatření nepředpokládáme omezení prodeje supermarketu Billa, drogerie Teta a prodejny Tabáku.
Možné trvání daných opatření týkající se omezení prodeje reflektujeme v rámci této scénářové analýzy jako období nájemních prázdnin a z toho plynoucí absenci inkasa tržeb z nájmu po dobu čtyř až pěti měsíců.
V případě aplikace nájemních prázdnin pro Pepco po dobu kratší než čtyři měsíce zůstává hodnota ukazatele ICR nad 1,00, což reflektuje dostatečnou výši volných peněžních toků pro splátku úroků Upvest. V případě kombinace nájemních prázdnin pro Pepco a současně i pro vinárnu a restauraci se odhadovaná hodnota ukazatele ICR dostává pod 1,00. Tato hodnota reflektuje nedostatečné volné peněžní toky pro úhradu úrokových nákladů na úvěru Upvest.
Jednalo by se však o krajní situaci, ve které by pronajímatel umožnil těmto třem nájemcům současně nájemní prázdniny po dobu dvou až čtyř měsíců. Vliv výše uvedených scénářů jsme hodnotili na modelovém roce 2021.
| Scénáře-pandemie Covid-19 v tis. Kč | Stávající scénář | Scénář 1 | Scénář 2 | Scénář 3 | Scénář 4 | Scénář 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Počet měsíců neobsazenosti – Pepco | 0 | 2 | 3 | 2 | 3 | 4 |
| Počet měsíců neobsazenosti – Restaurace | 0 | 0 | 0 | 2 | 3 | 4 |
| Počet měsíců neobsazenosti – Vinotéka | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 |
| Tržby | 7 838 | 7 587 | 7 462 | 7 418 | 7 207 | 6 899 |
| Tržby za služby | 898 | 850 | 825 | 825 | 789 | 746 |
| NOI | 7 663 | 7 418 | 7 296 | 7 253 | 7 013 | 6 669 |
| FCFE | 1 696 | 1 498 | 1 399 | 1 364 | 1 170 | 891 |
| změna FCFE (%) | -- | -11,69 % | -17,54 % | -19,60 % | -31,02 % | -47,49 % |
| Úrokový náklad Upvest | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 | 1 380 |
| ICR | 1.23 | 1.09 | 1,01 | 0.99 | 0.85 | 0.65 |
| Nutné doplnění peněžních prostředků pro úhradu úroku Upvest | 0 | 0 | 0 | 16 | 210 | 489 |
S ohledem na složení nájemců OC Kavkaz kde jedinou provozovnou, kterou musela pozastavit činnost je Pepco a také s ohledem na výši případného požadovaného doplatku pro úhradu úroků na úvěru Upvest, hodnotíme tato rizika jako přijatelná. Upvest nehodnotil dostupnost podpůrných dotací souvisejících s pandemií koronaviru pro jednotlivé nájemce.
Citlivostních analýza v případě nuceného prodejeV případě, že se úvěrovaný dostane do problémů tj. nebude schopen plnit své závazky, krajním řešením může být prodej nemovitostí úvěrovaného na trhu, kdy je ale prodávajícím dosavadní majitel, který prodej vykonává ještě před zesplatněním úvěrů. Následující scénář hodnotí, při jaké prodejní ceně nemovitostí bude uspokojena pohledávka z úvěrů seniorního věřitele i Upvest v plné výši. S takovým prodejem jsou spojeny náklady, které odhadujeme ve vztahu k odhadované prodejní ceně.
Citlivostní analýza hodnotí scénář okamžitého nuceného prodeje dané nemovitosti a případného poklesu tržní hodnoty (pro modelový rok 2021). V případě prodeje bude vždy v první řadě uspokojen seniorní věřitel a jeho dluh. Následně pak, ze zbylých peněžních prostředků bude umořován dluh Upvest.
V případě poklesu hodnoty (snížení prodejní ceny) o vice než 15,29 % nastává problém se splácení jistiny Upvest.
| Nucený prodej (2021) v tis. Kč | Scénář 1 | Scénář 2 | Scénář 3 | Scénář 4 |
|---|---|---|---|---|
| Hodnota | 100,00 % | 95,00 % | 90,00 % | 84,71 % |
| Pokled v hodnotě (%) | 0,00 % | -5,00 % | -10,00 % | -15,29 % |
| Prodejní cena | 116 500 | 110 675 | 104 850 | 98 683 |
| Náklady s prodejem (5 %) | (5 825) | (5 534) | (5 243) | (4 934) |
| Peněžní tok z prodeje | 110 675 | 105 141 | 99 608 | 93 749 |
| Jistina Senior (ke konci 2021) | (73 749) | (73 749) | (73 749) | (73 749) |
| Jistina Upvest | (20 000) | (20 000) | (20 000) | (20 000) |
| Rozdíl: peněžní tok – úhrada dluhů | 16 926 v pořádku | 11 392 v pořádku | 5 859 v pořádku | 0 nastává problém se splacením jistin |
V případě nuceného prodeje v roce 2024 představuje nesplacená jistina na seniorním úvěru hodnotu nižší o 19,4 % oproti nesplacené jistině seniorního úvěru v roce 2021 (z důvodu postupného splácení jistiny). Při dané výši jistiny seniorního úvěru v roce 2024 a zachovaných ostatních předpokladech nastává problém se splacením jistiny na úvěru Upvest až při poklesu hodnoty o více než 22,56 %.
| Nucený prodej (2024) v tis. Kč | Scénář 1 | Scénář 2 | Scénář 3 | Scénář 4 |
|---|---|---|---|---|
| Hodnota | 100,00 % | 90,00 % | 80,00 % | 77,44 % |
| Pokled v hodnotě (%) | 0,00 % | -10,00 % | -20,00 % | -22,56 % |
| Prodejní cena | 116 500 | 104 850 | 93 200 | 90 222 |
| Náklady s prodejem (5 %) | (5 825) | (5 243) | (4 660) | (4 511) |
| Peněžní tok z prodeje | 110 675 | 99 608 | 88 540 | 85 711 |
| Jistina Senior (k 28.02.2024) | (65 711) | (65 711) | (65 711) | (65 711) |
| Jistina Upvest | (20 000) | (20 000) | (20 000) | (20 000) |
| Rozdíl: peněžní tok – úhrada dluhů | 24 964 v pořádku | 13 897 v pořádku | 2 829 v pořádku | 0 nastává problém se splacením jistin |
Citlivostních analýza znázorňuje, o jakou částku mohou vzrůst provozní náklady v modelovém roce 2021 pro zachování minimální hranice ICR 1,10. Na základě výsledku citlivostní analýzy lze konstatovat, že i zvýšení provozních nákladů ceteris paribus o téměř 22,89 %, při zachování ostatních parametrů výpočtu, zůstává odhadovaná hodnota ICR na minimální požadované hranici. Růst provozních nákladů ceteris paribus až o 41 % neohrozí schopnost splácet úroky Upvest, jelikož v takovém případě by činila hodnotaICR výše 1,0.
| Citlivost ICR na výši nepreúčtovaných provozních nákladech v tis. Kč | Stávající scénář | Scénář 1 | Scénář 2 | Scénář 3 | Scénář 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tržby z pronájmu | 7 838 | 7 838 | 7 838 | 7 838 | 7 838 |
| Nepřeúčtované provozní náklady | - | (120) | (206) | (291) | (376) |
| Změna nepřeúčtovaných provozních nákladů | 0,00 % | 13,40 % | 22,89 % | 32,37 % | 41,85 % |
| NOI | 7 663 | 7 543 | 7 457 | 7 372 | 7 287 |
| FCFE | 1 685 | 1 587 | 1 518 | 1 449 | 1 380 |
| ICR | 1,22 | 1,15 | 1,10 | 1,05 | 1,00 |
Jelikož jako jednu z možností splacení jistiny úvěru Upvest uvažujeme refinancování seniorním úvěrem, zaměřili jsme se i na zhodnocení reálnosti takového způsobu splacení, a to za výběru variabilních vstupů (kapitalizační míry a LTV). V případě refinancování musí dojít k vyhotovení nového znaleckého posudku k přecenění – novému odhadu hodnoty nemovitostí. Tento znalecký posudek se bude opírat primárně o generované NOI projektu a zvolenou kapitalizační míru, proto je kapitalizační míra první uvažovanou proměnnou. Refinancující subjekt pak může financovat nemovitosti při různých úrovních LTV, kde tato hodnota je druhou proměnnou. Pro interní odhad této situace uvažujeme odhad stabilizovaného NOI v roce 2024 ve výši 8,1 mil. Kč. Při současném odhadu hodnoty nemovitostí a aplikací této výše NOI odhadujeme kapitalizační míru na úrovni 6,84 %. Znalecký posudek z roku 2019 uvažoval kapitalizační míru na úrovni 6,5 %.
| LTV | Kapitalizační míra | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| - | 7,75 % | 7,45 % | 7,15 % | 6,85 % | 6,55 % | 6,25 % | 5,55 % | |
| 60 % | 62 718 872 | 65 244 255 | 67 981 540 | 70 958 566 | 74 208 271 | 77 769 916 | 87 587 374 | |
| 65 % | 67 945 444 | 70 681 276 | 73 646 668 | 76 871 780 | 80 392 293 | 84 250 743 | 94 886 321 | |
| 70 % | 73 172 017 | 76 118 297 | 79 311 797 | 82 784 993 | 86 576 316 | 90 731 569 | 102 185 269 | |
| 75 % | 78 398 590 | 81 555 319 | 84 976 925 | 88 698 207 | 92 760 338 | 97 212 395 | 109 484 217 | |
| 80 % | 83 625 162 | 86 992 340 | 90 642 053 | 94 611 421 | 98 944 361 | 103 693 222 | 116 783 165 | |
Zeleně - Jistiny seniorního věřitele i Upvest
Oranžově - Pouze jistiny seniorního věřitele
Červeně - Nedostatečné i pro jistinu seniorního věřitele
Pro úplné splacení jistiny úvěru Upvest refinancováním, při kapitalizační míře 6,5 %, je potřebná hodnota LTV alespoň 71,4 %. Takový scénář předpokládá, že budova bude k datumu refinancování přijatelně obsazena a bude generovat NOI v dostatečné výši. V případě refinancování na standardní úrovni 70 % LTV, se zachováním kapitalizační míry na úrovni 6,5 % bude nutné splatit část jistiny úvěru Upvest ve výši 1,76 mil. Kč z vlastních zdrojů. Vzhledem k tomu, že developer realizoval i další projekty, které generují soustavně peněžní prostředky hodnotíme riziko nemožnosti doplacení 1,76 mil. Kč jako přijatelné.
Odhad LTV potřebné při refinancovaní pro úhradu dluhů| NOI 2024 (odhad Upvest) [mil. Kč] | 8,1 |
| Kapitalizační míra (dle znaleckého posudku) | 6,50 % |
| Hodnota nemovitosti v roce 2024 (odhad Upvest) [mil. Kč] | 122,5 |
| LTV (požadované pro refinancování senior + Upvest) | 71,4 % |
Účetní a daňová prověrka
Upvest ve spolupráci s externím znalcem provedl účetní a daňovou prověrku posledních dvou účetních období úvěrovaného, za účelem odborné kontroly následujících bodů:
Technická prověrka
Technická kontrola zahrnuje následující body:
o
Právní prověrka
Právní kontrola byla provedena dne 29.10.2020 zahrnuje následující body:
Rizika
Výčet a popis nejvýznamnějších rizik spjatých s produkčním modelem pronájmu retailových prostor a jejich relevantnost ve vztahu k projektu OC Kavkaz a případný dopad na schopnost splácení úvěru Upvest. Tento výčet však není úplný a rizik projektu je mnohem více.
- Výpadky výnosů z pronájmů způsobený externími vlivy
- Kreditní riziko nájemců
- Riziko nesplacení
- Pokles hodnoty nemovitostí
- Chybné předpoklady modelu FCFE a následné problémy s pravidelnými úrokovými platbami
- Nesplacení úroků
Výpadky výnosů z pronájmů způsobený externími vlivy
V rámci odhadu budoucích volných peněžních toků již uvažujeme výpadky výnosů způsobené zasmluvněním nových nájemců po řádném ukončení současných nájemních smluv. Další výpadky výnosů mohou nastat v případě opakování neočekávané situace – další vlny pandemie Covid-19 či jiných externích vlivů jež úvěrovaný není schopen ovlivnit. Úvěrovaný, v rámci pomoci nájemcům může přikročit k zavedení nájemních prázdnin (nulový nájem po určitou dobu), nulové meziroční indexaci nájmů či jiným úlevám na nájemném, jež má za následek krátkodobý výpadek příjmu. Krátkodobý či střednědobý pokles příjmů však může způsobit prolomení minimální výše hodnoty ukazatele ICR, a to 1,10. Toto porušení minimální výše ICR by bylo závažným porušením úvěrové smlouvy. Tomuto riziku a vlivu na hodnotu ICR jsme se věnovali v sekci Citlivostní analýzy.
Kreditní riziko nájemců
I přes skutečnost zasmluvněných výnosů na základě nájemních smluv může dojít k výpadkům nájmu z důvodu na straně nájemce. Nájemce se může dostat do problémů s úhradou nájmu a pro pronajímatele taková skutečnost znamená výpadek tržeb, což přímo ovlivňuje jeho finanční situaci. Hledání nového nájemce případě vícenáklady spjaté s řešením neplatícího nájemce vedou dále ke zhoršení finanční situace pronajímatele. Riziko neplatícího nájemce může mít podstatný vliv na vývoj projektu a potažmo na splácení úvěru od Upvest. Přestože bylo složení nájemců hodnoceno v rámci komerční prověrky, nelze vyloučit nepředpokládané ukončení nájemních vztahů, či poskytnutí incentiv pronajímatelem (slevy na nájmu, nájemní prázdniny), které mohou mít za následek i značný výpadek příjmů z nájmů pro pronajímatele. Nejzásadnějším rizikem je odchod jednoho z kotevních nájemců (Billa, Pepco, Teta).
Riziko nesplacení
Vzhledem k povaze úvěrovaného aktiva existuje určité riziko spojené se splacením jistiny úvěru, které závisí na jeho hodnotě v budoucnu (v případě refinancování úvěru Upvest bankovním úvěrem) a na tvorbě vlastních zdrojů plynoucích z ostatních aktivit společníků či jednatelů úvěrovaného pro případ, že bude úvěr Upvest splacen z vlastních zdrojů. Konečná splatnost úvěru Upvest byla nastavena měsíc po konečné splatnosti ho seniorního úvěru, z toho důvodu k datu konečné splatnosti nebude vyžadován souhlas seniorního věřitele se splacením úvěru Upvest (seniorní věřitel již nebude věřitelem OC Kavkaz). V tento moment však s velkou pravděpodobností dojde k jednorázovému refinancování úvěru jak seniorního, tak mezaninového.
Chybné předpoklady modelu FCFE a následné problémy s pravidelnými úrokovými platbami
Přestože Upvest sestavoval predikci vývoje volných peněžních prostředků s co největší možnou přesností a vstupy modelu opírá i o nálezy externích prověrek, je možné, že reálné výsledky projektu se mohou od prezentovaného modelu lišit. V případě porušení úvěrové smlouvy (ve vztahu k modelu jde primárně prolomení minimální hodnoty ICR či neschopnost úhrady úroků) může Upvest přikročit k převodu části akcií úvěrovaného do vlastnictví upvest equity II s.r.o. pro vyšší míru zajištění, že bude dluh v budoucnu splacen, v krajním případě je možné i zpeněžení těchto akcií a následně uspokojení dluhu z prostředků získaných tímto prodejem.
Riziko refinancování
Vzhledem k tomu, že nejpravděpodobnější formou splacení úvěru Upvest bude jednorázové refinancování jak seniorního úvěru, tak úvěru Upvest, je refinancování na požadované úrovni LTV validním rizikem projektu. Tuto situaci jsme hodnotili v rámci sekce Citlivostní analýzy. V případě nízké výše úvěru získané refinancováním bude nutné doplnění peněžních prostředků pro úplné splacení úvěru Upvest z jiných aktivit akcionáře úvěrovaného.
Nesplacení úroků
V případě realizace nižších příjmů z pronájmu existuje určité riziko, že úvěrované aktivum nebude generovat dostatečné peněžní prostředky pro úhradu úrokových nákladů na úvěru Upvest. V takovém případě by Upvest přikročil k zajišťovacímu převodu části akcií. Pokud by nadále nedocházelo k úhradám úroků, tyto úroky by byly kapitalizovány a následně s největší pravděpodobností vyplaceny ke konečné splatnosti úvěru.
Pokles hodnoty nemovitostí
Jelikož nejčastěji volenou metodou oceňování kancelářských a retailových nemovitostí je metoda výnosová, finální ocenění nemovitosti pak závisí primárně na generovaných příjmech z pronájmu a zvolené kapitalizační míře. V případě plošného růstu tržní kapitalizační míry je pak rizikem pokles hodnoty financovaných nemovitostí a tím pádem možné překročení maximální výše ukazateleLTV dle úvěrové smlouvy (90 %). V rámci úvěrové smlouvy je předem definováno, že výpočet LTV bude založen na aktuální hodnotě nemovitostí určenou znaleckým posudkem, kde znalcem pro účely určení aktuální hodnoty nemovitostí musí být některá z předem uvedených obchodních společností (znalců): Cushman&Wakefield s.r.o., JONES LANG LASALLE s.r.o., Deloitte Advisory s.r.o. nebo Colliers International, s.r.o. Citlivost změny kapitalizační míry na prolomení maximální výše LTV jsme prezentovali v oddílu Citlivostní analýzy.
Kontrola
- Kontrola finančních výkazů úvěrovaného a výše poměrových ukazatelů LTV a ICR
- Odložený převod části akcií úvěrovaného
- Pololetní reporting
Upvest bude provádět pravidelnou kontrolu provozních výsledků a aktualizaci hodnot ICR a LTV na pololetní bázi.
Úvěrová smlouva klade úvěrovanému dvě hlavní povinnosti:
- Udržovat poměrový ukazatel LTV ve výši, která nepřekračuje 90 %.
- Realizace ukazatele ICR musí být vyšší nebo rovna hodnotě 1,10
Výše uvedené bude Upvest kontrolovat pololetně, a to na základě finančních výkazů úvěrovaného, výsledky budou následně prezentovány investorům formou pravidelného reportingu. Porušení výše uvedeného je závažným porušením úvěrové smlouvy, kde na základě tohoto porušení může Upvest požadovat nápravu této situace, stanovit smluvní pokutu a v případě, kdy nedojde k nápravě, tak i vykonat zajišťovací převod části akcií úvěrovaného na společnost upvest equity II s.r.o. jejímž jediným společníkem je upvest s.r.o.
Upvest bude dále kontrolovat složení nájemců a změny v přehledu nájemců, který musí Úvěrovaný pololetně předkládat.
Odložený převod části obchodního podílu úvěrovanéhoPro případ vážného porušení úvěrové smlouvy (např. nesplacení úvěru do data konečné splatnosti či nesplacení úroků řádně a včas) má Upvest zřízeno zajištění úvěru formou odloženého převodu části akcií OC Kavkaz, a.s. na společnost upvest equity II s.r.o. jejímž jediným společníkem je upvest s.r.o. Počet akcií k převodu činí šest kusů. V případě aplikace převodu části akcií drží původní vlastník akcií (Vernison Real Estate, a.s.) call opci, kterou může použít při splacení úvěru Upvest včetně příslušenství a znovunabýt vlastnické právo k těmto akciím. Takovou call opci může původní vlastník využít do 01.04.2025, po uplynutí tohoto termínu má Upvest možnost zpeněžovat akcie na trhu (prodej akcií třetím osobám). Výtěžek ze zpeněžení těchto akcií bude použit v první řadě na úhradu nákladů spjatých s prodejem akcií na trhu, následně na úhradu daní a zákonných odvodů spjatých s touto transakcí a následně pak na úhradu dluhu vůči Upvest. V případě, kdy dojde k úhradě všech výše uvedených nákladů je zbylá část získaná z takového zpeněžení (pokud by existovala) vrácena původnímu vlastníkovi akcií.
ReportingUpvest bude informovat investory o stavu a vývoji projektu na pololetní bázi.
Developer
OC Kavkaz, a.s.
- Společnost byla založena v roce 2017
- Jednatelem společnosti je Ing. Radovan Šenkyřík
- Jediným akcionářem je Vernison Real Estate, a.s.
Společnost byla založena za účelem akvizice a následné rekonstrukce původního obchodního centra Kavkaz. Rekonstrukci společnost dokončila v květnu 2018, v srpnu 2018 byla stavba zkolaudována a byl zahájen provoz obchodního centra a pronájem retailových prostor. Jednatel a akcionář společnosti OC Kavkaz, a.s. mají dlouholeté zkušenosti s developmentem a správou retailových i kancelářských objektů.
Níže uvádíme výběr uskutečněných projektů úvěrovaným či jeho akcionáři.
Výběr projektů
| Název projektu | Realizace |
|---|---|
| OC Perla | 2017 |
| OC Kaštanová | 2020 |
| OC Kavkaz | 2018 |
Lidé
Ing. Filip Mátl
Pan Mátl se zaměřuje na akvizice, development, rekonstrukce a následnou správu obchodních center v České republice. Stál například za projekty OC Perla, OC Kaštanová či OC Jihlava.
Ing. Radovan Šenkyřík
Pan Šenkyřík je zodpovědný za správu a provoz obchodního centra z pozice jediného člena představenstva společnosti. Je zodpovědný za správu a provoz i dalších obchodních center či kancelářských budov v Brně.
Disclaimer
Společnost upvest s.r.o., IČ: 058 35 526, se sídlem Purkyňova 648/125, Medlánky, 612 00 Brno, zapsané u Krajského soudu v Brně, sp. zn. C 98415 (dále jen „Společnost“) v tomto dokumentu upozorňuje Investory (jakož i další adresáty jednání Společnosti) na níže popsaná rizika a další okolnosti a vymezuje zřeknutí se odpovědnosti ze strany Společnosti vůči Investorům (jakož i ostatním subjektům), jak níže uvedeno.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu Společnosti.
Společnost poskytuje informace pro Investory zejména (nikoli však výlučně) ve formě odborných názorů, prognóz, textů, grafů, tabulek, odhadů a stanovisek Společnosti. Tyto informace jsou poskytovány Společností s odbornou péčí na základě podkladů aktuálně dostupných Společnosti a při využití jejího know-how. Společnost však upozorňuje, že tyto informace mají toliko informační charakter, nejsou závazné a poskytují pouze předpokládaný vývoj daných skutečností v čase.
Společnost vychází při poskytování informací rovněž z informací poskytnutých Klienty, kdy tyto bývají (avšak nemusejí být) ze strany Společnosti přiměřeným způsobem kontrolovány, nicméně Společnost neodpovídá za úplnost, přesnost či pravdivost takto převzatých informací ani jejich úplnost, přesnost či pravdivost jakkoli negarantuje.
Zveřejněné informace v popisu Úvěru pro účely Participace jsou poskytovány výlučně pro informativní účely jako doplňkový zdroj informací a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení k nákupu či prodeji bytových nebo jiných prostor či k investování nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Společnost dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze s přesností predikovat budoucí stav.
Veškeré informace, které Společnost poskytuje, reflektují názory Společnosti v době jejich zveřejnění a mohou být předmětem změn či doplnění bez předchozího upozornění. Veškerá uvedená historická data mají pouze omezenou informační hodnotu.
Informace jsou připravovány primárně pro Investory, u nichž se očekává, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou se o výhodnosti investic do Participace na Úvěru rozhodovat samostatně, zejména na základě náležitého zvážení ceny, případného nebezpečí a rizik, jejich vlastní investiční strategie a jejich vlastní právní, daňové a finanční situace. Informace poskytnuté Společností by neměly být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Seznam rizik, uveřejněný v popisu u jednotlivých Úvěrů pro účely Participace, stejně jako seznam rizikových faktorů týkající se Participace, který je uveřejněn, jako Příloha č. 1 Obchodních podmínek participace na úvěrech, není vyčerpávající a jsou zde uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
Společnost opětovně upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika. Společnost nepřebírá jakoukoli odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoli informace poskytnuté Společností ani za důsledky jednání Investorů v návaznosti či ve vazbě na takové informace.
Společnost nedoporučuje sjednávání výpůjček finančních prostředků, vynakládání většího množství finančních prostředků, než má Investor k dispozici, či využívání prostředků určených pro jiné účely, než je obchodování za účelem Participace na Úvěrech (které však Investor činí na vlastní riziko). V případě pochybnosti ohledně jakéhokoli aspektu rizik souvisejících s Participací na Úvěrech, doporučuje Společnost Investorovi, před sjednáním případně Participace na Úvěru, vyhledat nezávislé odborné poradenství či pomoc.
