Shrnutí
Projekt Apartmány Karlova Studánka se nachází v lázeňské obci Karlova Studánka v Jeseníkách. Jedná se o projekt akvizice bytového domu (známého jako Hubertus) o celkem 34 bytových jednotkách, dále rekonstrukce za 8,5 mil. Kč – dokončení kuchyní a koupelen v bytových jednotkách – a následného prodeje jednotlivých bytových jednotek. Bytový dům byl dokončen, zkolaudován a rozdělen na jednotky v roce 2013. Od tohoto roku nebyl bytový dům využíván ani prodáván, v bytovém domě však probíhala standardní pravidelná údržba, revize, drobné opravy, včetně vytápění prostor v zimních měsících. Původní vlastník bytového domu bytové jednotky po kolaudaci veřejně k prodeji nenabízel a v minulém roce se rozhodnul bytový dům prodat jako celek. Projekt disponuje celkem 34 bytovými jednotkami, 34 garážovými stáními, 29 sklepy, šesti komerčními jednotkami a lyžárnou. Jedná se primárně o bytové jednotky pro víkendové bydlení, případně jednotky k následnému pronájmu návštěvníkům Karlovy Studánky. Upvest poskytuje mezaninové financování pro účely financování části kupní ceny bytového domu a financování části projektových nákladů spjatých s rekonstrukcí a následným prodejem bytových jednotek. Výplata úrokových výnosů investorům participujícím na tomto úvěru by měla proběhnout společně se splátkou jistiny k datu předpokládané splatnosti.
Popis produktu
Participace na mezaninovém úvěru za účelem financování developerského projektu Apartmány Karlova Studánka.
Developerem projektu je společnost Apartmány Karlova Studánka s.r.o. za kterou stojí pánové Ing. Miroslav Čižík a Miloslav Suchý. Pan Čižík má více jak dvacetileté zkušenosti z podnikatelského prostředí kde se pohyboval na vrcholných manažerských pozicích, pan Suchý se pohybuje na realitním trhu od roku 2005 jako realitní makléř a majitel realitní kanceláře Live real s.r.o.
Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely úhrady části kupní ceny bytového domu až do výše 29.25 mil. Kč a k financování části projektových nákladů až do výše 3,5 mil. Kč, konkrétně části nákladů na instalaci koupelen a kuchyní v bytových jednotkách, části marketingových nákladů a nákladů spjatých s prodejem a části provozních nákladů projektu. Seniorním věřitelem projektu je Fio banka, a.s. („Seniorní věřitel“), jenž poskytuje seniorní úvěr až do výše 100 mil. Kč, z čehož 99 mil. Kč bude poskytnuto za účelem úhrady části kupní ceny nabývané nemovitosti a 1 mil. Kč za účelem úhrady úrokových nákladů plynoucích ze seniorního úvěru. Zbylá část nákladů projektu bude hrazena z vlastních zdrojů developera.
Developer nabude po prvním čerpání úvěru Upvest, čerpání úvěru od Seniorního věřitele a vypořádání kupní ceny v rámci bankovní úschovy nemovitost Karlova Studánka, č.p. 95, parcelní číslo 121/1, katastrální území Karlova Studánka [663301] (tj. všech jednotek vymezených v rámci této stavby) a následně provede instalaci sanity a kuchyní v rámci bytových jednotek projektu. Bytový dům byl dokončen, zkolaudován a rozdělen na jednotky v roce 2013. Od této doby nebyl veřejně nabízen k prodeji ani využíván, průběžná údržba byla prováděna, což bylo potvrzeno i technickým znalcem. Cílem developera je prodat jednotlivé bytové i nebytové jednotky po dokončení instalace sanity a kuchyní. Ke splacení úvěru Upvest dojde po prodeji dostatečného počtu jednotek projektu, a to po doplatku kupních cen za jednotky projektu a splacení pohledávky Seniorního věřitele.
Úroky z úvěru Upvest jsou splatné společně s jistinou úvěru, nejpozději k Datu konečné splatnosti úvěru. Po splacení pohledávky seniorního věřitele budou veškerá plnění z prodejů jednotek projektu využita k uhrazení provozních nákladů v souladu s finančním plánem projektu a následně ke splácení mezaninového úvěru.
| Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
| Financování části kupní ceny nemovitosti až do výše 29,25 mil. Kč a financování části projektových nákladů až do výše 3,5 mil. Kč | |
| Lokalita financovaného projektu | Karlova Studánka č.p. 95 |
| Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Apartmány Karlova Studánka s.r.o. | |
| Investiční cíl | 32 750 000 Kč |
| Celkové odhadované z toho financováno z toho financováno od Upvest z toho financováno z toho financováno z přijatých klientských plateb | 183 809 548 Kč 100 000 000 Kč 32 750 000 Kč 34 073 750 Kč 16 985 798 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | |
| Jednorázově či postupně k datu předpokládané splatnosti | |
| 04.03.2020 – 31.03.2021 | |
| Předpokládaný začátek úročení | Po |
| Splatnost úvěru od upvest | 12 měsíců (03.03.2022) 24 měsíců (30.04.2023) 48 měsíců (31.03.2025) |
| Zajištění úvěru | Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu. Zajišťovací obchodní podíl ve výši 49 % na úvěrovaném zapsán ve prospěch společnosti upvest equity III s.r.o. s možností zajištění zbývajících 51 % obchodního podílu na úvěrovaném. |
| Projektová společnost | Apartmány Karlova Studánka s.r.o. |
Parametry
| 2.3 % p.a. | |
| 6,7 % p.a. | |
| Nejdříve v den splacení úvěru developerem, nejpozději v den vypořádání |
Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti a to jednorázově, anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem před obdržením splátky dané jistiny developerem. Výnosy budou investorům vyplaceny po dané splátce úvěru developerem.
Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Časová prodleva mezi nejbližší splatností, předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných výnosů z prodejů jednotek projektu pro splacení úvěru Seniorního věřitele i Upvest a také poskytuje dostatečný časový prostor úvěrovanému pro prodej těchto jednotek v případě neočekávané situace na trhu.
od upvest podléhá níže uvedeným podmínkám
- Řádné uzavření mezi upvest s.r.o. a Apartmány Karlova Studánka s.r.o.
- Doručení žádosti o čerpání v .
- Nedošlo k případu porušení povinnosti úvěrovaného a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného prohlášení úvěrovaného
- Doručení písemného souhlasu Seniorního věřitele s poskytnutím úvěru, kde za souhlas se považuje i podepsaná smlouva o podřízení dluhu uzavřená mezi upvest s.r.o., Seniorním věřitelem a úvěrovaným
- Došlo k řádnému uzavření úvěrové smlouvy se Seniorním věřitelem, kde tato smlouva byla předložena upvest s.r.o.
- Došlo ke splnění veškerých podmínek čerpání u všech tranší Seniorního úvěru
- Došlo k řádnému podřízení ostatních zápůjček a úvěrů úvěrovaného (vyjma Seniorního úvěru)
- Došlo k řádnému uzavření dohody ve formě notářského zápisu k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu
- Došlo k uzavření smlouvy o převodu obchodního podílu, na základě které se společnost upvest equity III s.r.o. stala společníkem úvěrovaného s obchodním podílem o velikosti 49 % a to za účelem zajištění pohledávky plynoucí ze smlouvy o úvěru uzavřené mezi upvest s.r.o. a Apartmány Karlova Studánka s.r.o. a související smluvní dokumentace, na základě které se může upvest equity III s.r.o. stát 100% společníkem úvěrovaného v případě, kdy nebude úvěr Upvest vrácen řádně a včas
- Úvěrovaný předložil uzavřenou kupní smlouvu, na základě které nabude vlastnické právo k financovaným nemovitostem
- Úvěrovaný doložil, že složil alespoň 30,273 mil. Kč na vázaný účet určený k vypořádání kupní ceny nemovitostí
- Úvěrovaný doložil platnou pojistnou smlouvu vztahující se k nemovitostem v minimální pojistné částce 160 mil. Kč
Podmínky čerpání druhé části úvěru ve výši 3,5 mil. Kč (nad rámec výše uvedených):
- Úvěrovaný (společníci úvěrovaného) doložil, že složil alespoň 3,5 mil. Kč na běžný účet úvěrovaného k úhradě provozních nákladů projektu
- Úvěrovaný prokázal, že se stal jediným vlastníkem nemovitostí
Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze
Časový plán
Předpokládané splacení úvěru od Upvest by mělo nastat na přelomu prvního a druhého kvartálu roku 2023.
- 1. milník kontroly prodejů: požadováno předložení minimálně dvou uzavřených kupních smluv
- 2. milník kontroly prodeje: požadováno přijetí kupních cen z prodeje jednotek projektu odpovídající 30 % z celkových očekávaných tržeb.
- 3. milník kontroly prodeje: požadováno přijetí kupních cen z prodeje jednotek projektu odpovídající 50 % z celkových očekávaných tržeb.
- 4. milník kontroly prodeje: požadováno přijetí kupních cen z prodeje jednotek projektu odpovídající 70 % z celkových očekávaných tržeb. Takovou výši tržeb odhadujeme jako dostatečnou pro úplné vrácení úvěru Upvest.
Developer
Apartmány Karlova Studánka s.r.o.
Jedná se o účelově založenou projektovou společnost pro realizaci projektu Apartmány Karlova Studánka. Jedná se také o první společný developerský projekt pana Čižíka a pana Suchého, kteří za tímto projektem stojí. Součástí projektového týmu jsou dále Mgr. David Obenrauch (advokát), advokátní kancelář JŠK Legal, Ing. Renata Ondroušková (daňová poradkyně), JUDr. Ing. Jaroslav Zahradník, Ph.D (daňový poradce, účetní a daňový expert, advokát) a na pozici technického poradce expert z významné pražské developerské skupiny.
Lidé
Ing. Miroslav Čižík
Historicky působil ve vrcholném managementu privátních společností, zejména v oboru automotive a výrobě sportovního zboží: Sporten (předseda představenstva), Motorpal (místopředseda představenstva) a dále pak také v oboru bankovnictví – akviziční/strukturované financování (Investkredit Bank AG, ABN Amro Bank). V roce 2018 spoluzaložil a v 2020 prodal fintech faktoringovou firmu.
Miloslav Suchý
Jednatel a majitel realitní kancelář Live real s.r.o. od r.2005, investor do nemovitostí (rezidenční nemovitosti, pozemky). Posledními projekty pana Suchého jsou akvizice souboru stavebních pozemků na hranici města Brna a akvizice a následný prodej rezidenčního objektu v centru Brna, ul. Běhounská, v investičním objemu cca 60 mil. Kč (2016-2019).
Disclaimer
Společnost upvest s.r.o., IČ: 058 35 526, se sídlem Purkyňova 648/125, Medlánky, 612 00 Brno, zapsané u Krajského soudu v Brně, sp. zn. C 98415 (dále jen „Společnost“) v tomto dokumentu upozorňuje Investory (jakož i další adresáty jednání Společnosti) na níže popsaná rizika a další okolnosti a vymezuje zřeknutí se odpovědnosti ze strany Společnosti vůči Investorům (jakož i ostatním subjektům), jak níže uvedeno.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu Společnosti.
Společnost poskytuje informace pro Investory zejména (nikoli však výlučně) ve formě odborných názorů, prognóz, textů, grafů, tabulek, odhadů a stanovisek Společnosti. Tyto informace jsou poskytovány Společností s odbornou péčí na základě podkladů aktuálně dostupných Společnosti a při využití jejího know-how. Společnost však upozorňuje, že tyto informace mají toliko informační charakter, nejsou závazné a poskytují pouze předpokládaný vývoj daných skutečností v čase.
Společnost vychází při poskytování informací rovněž z informací poskytnutých Klienty, kdy tyto bývají (avšak nemusejí být) ze strany Společnosti přiměřeným způsobem kontrolovány, nicméně Společnost neodpovídá za úplnost, přesnost či pravdivost takto převzatých informací ani jejich úplnost, přesnost či pravdivost jakkoli negarantuje.
Zveřejněné informace v popisu Úvěru pro účely Participace jsou poskytovány výlučně pro informativní účely jako doplňkový zdroj informací a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení k nákupu či prodeji bytových nebo jiných prostor či k investování nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Společnost dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze s přesností predikovat budoucí stav.
Veškeré informace, které Společnost poskytuje, reflektují názory Společnosti v době jejich zveřejnění a mohou být předmětem změn či doplnění bez předchozího upozornění. Veškerá uvedená historická data mají pouze omezenou informační hodnotu.
Informace jsou připravovány primárně pro Investory, u nichž se očekává, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou se o výhodnosti investic do Participace na Úvěru rozhodovat samostatně, zejména na základě náležitého zvážení ceny, případného nebezpečí a rizik, jejich vlastní investiční strategie a jejich vlastní právní, daňové a finanční situace. Informace poskytnuté Společností by neměly být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Seznam rizik, uveřejněný v popisu u jednotlivých Úvěrů pro účely Participace, stejně jako seznam rizikových faktorů týkající se Participace, který je uveřejněn, jako Příloha č. 1 Obchodních podmínek participace na úvěrech, není vyčerpávající a jsou zde uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
Společnost opětovně upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika. Společnost nepřebírá jakoukoli odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoli informace poskytnuté Společností ani za důsledky jednání Investorů v návaznosti či ve vazbě na takové informace.
Společnost nedoporučuje sjednávání výpůjček finančních prostředků, vynakládání většího množství finančních prostředků, než má Investor k dispozici, či využívání prostředků určených pro jiné účely, než je obchodování za účelem Participace na Úvěrech (které však Investor činí na vlastní riziko). V případě pochybnosti ohledně jakéhokoli aspektu rizik souvisejících s Participací na Úvěrech, doporučuje Společnost Investorovi, před sjednáním případně Participace na Úvěru, vyhledat nezávislé odborné poradenství či pomoc.