Popis produktu
Investice do developerského projektu Dům Hippokrates.
Projekt Dům Hippokrates na ulici Vinařská v Brně v žádané rezidenční lokalitě v Masarykově čtvrti v katastrálním území Pisárky je výstavba tří objektů, konkrétně výstavba dvou pětipodlažních domů a jednoho podzemního parkovacího objektu, který je společný pro oba domy. Dohromady v budovách vznikne 44 nebytových jednotek pro zdravotnické zařízení a dvě bytové jednotky společně s 56 garážovými stáními a 13 venkovními parkovacími místy. Jednotky projektu budou o jedné až pěti místnostech a budou určeny k prodeji. Projekt je vzhledem ke své lokalitě realizován v nadstandardním provedení. Developer již v roce 2011 ve stejné lokalitě úspěšně zrealizoval rezidenční developerský projekt polyfunkčního domu.
projektu Dům Hippokrates je společnost PROPERITY, s.r.o., která se řadí mezi přední brněnské společnosti z oblasti realitního developmentu zaměřující se především na rezidenční a kancelářské projekty pro lokalitu Brna a širšího okolí. Skupina od roku 2006 zrealizovala projekty o celkovém investičním objemu přesahujícím 1,9 miliardy korun.
využije úvěr od Upvest pro úhradu části kupní ceny ve výši 67 000 000 Kč za 100 % obchodního podílu na vlastnící pozemky společně s projektem pro výstavbu polyfunkčního domu Vinařská.
nyní disponuje územním rozhodnutím a chystá se zahájit stavební řízení. Upvest tedy poskytuje úvěr před obdržením stavebního povolení. K tomuto kroku jsme přistoupili z důvodu zkušenosti developera s realizací obdobných projektů a zkušeností s procesy povolovacích řízení. Upvest bude mít zřízeno zástavní právo k pozemkům výstavby do doby obdržení stavebního povolení, pokud bude poskytnut úvěr alespoň ve výši 30 000 000 Kč. Po získání stavebního povolení se Upvest vzdává zástavního práva k pozemkům výstavby, pokud bude developerovi poskytnut úvěr alespoň ve výši 30 000 000 Kč, až do doby naplnění následujících skutečností:
- Developer obdržel stavební povolení
- Došlo k uzavření smlouvy o dílo s generálním anebo hlavním dodavatelem projektu
- Byl předložen návrh úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem
Po naplnění výše uvedených podmínek se Upvest zástavního práva k pozemkům výstavby vzdá ve prospěch financující banky a až do splacení úvěru od Upvest z prodejů jednotek projektu se bude jednat o mezaninový úvěr.
Investice do tohoto projektu zahrnuje i povolovací riziko, konkrétněji rizika spjatá se stavebním řízením a potažmo riziko neobdržení stavebního povolení. Z tohoto důvodu jsme úvěrovou smlouvu nastavili tak, aby v případě neobdržení stavebního povolení do 23 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy s Upvest, developer úvěr splatil. V případě, že poskytovaný úvěr bude dosahovat výše alespoň 30 000 000 Kč, tak do doby vydání pravomocného stavebního povolení a obdržení návrhu úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem pro stavební realizaci projektu bude mít Upvest zřízeno zástavní právo k pozemkům výstavby.
Fundraising bude úspěšný v případě, že do 28.11.2018 dojde k vybrání částky ve výši alespoň 3 500 000 Kč a bude pokračovat až do vybrání maximální částky 35 000 000 Kč anebo do konce ledna 2019, podle toho, co nastane dříve. Vybraná částka bude developerovi poskytnuta k načerpání ve dvou částech. První část po 28.11.2018 a druhá část po konci fundraisingu. Pro soulad s podmínkami počítání výnosů pro investory se jedná o dva oddělené fundraisingy. Podmínka zapsání zástavního práva v případě poskytnutí úvěru ve výši alespoň 30 000 000 Kč stále platí. Zástavní právo bude v takovém případě zapsáno po ukončení fundraisingu.
pro investora je tedy rozdělen do dvou období:
- Do zániku zástavního práva k pozemkům projektu výstavby činí pro investora 4,8% p.a. Pokud nebude zástavní právo k pozemkům projektu výstavby zřízeno, úrok ve výší 4,8 % p.a. bude do doby vzniku zástavního práva k pozemkům projektu výstavby ve prospěch seniorního věřitele. musí získat stavební povolení do 23 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy s Upvest. Upvest má po tuto dobu zřízeno zástavní právo k pozemkům výstavby, pokud bude výše poskytovaného úvěru činit alespoň 30 000 000 Kč. I v případě absence zástavního práva bude mít Upvest pohledávku, která bude ostatním případným pohledávkám nadřazená.
- Po zániku zástavního práva bude činit 5,8% p.a. Pokud zástavní právo zřízeno nebude, čistý výnos ve výši 5,8 % p.a. bude od doby zapsání zástavního práva ve prospěch seniorního věřitele. Vyšší úroková sazba je aplikována od chvíle, kdy bude úvěr od Upvest fakticky podřízený bankovnímu úvěru.
Uváděný ve výši 5,44 % p.a. je kombinací čistého výnosu ve výši 4,8 % p.a. a 5,8 % p.a. při ročním podle a předpokládaném průběhu projektu, tak jak je popsán v sekci Časový plán a tedy k, tak jak je uvedena v popisu investičního produktu.
Úvěr v čase
V případě investic nad 100 tis. Kč máme pro investory připraveno zvýhodnění jejich investice. Zvýhodnění je formou vrácení části investice na platební účet po načerpání úvěru developerem. Na příkladu investice 100 tis. Kč tak investor dostane výnos 1,0%, tedy 1 000 Kč na svůj účet ihned po poskytnutí úvěru. Jistina investice 100 tis. Kč se pak bude dále úročit výše popsanými sazbami. Dopad toho zvýhodnění rozpočítaného na očekávané roční úročení najdete v tabulce níže.
| Výše investice | Zvýhodnění [z výše investice] | Dopad zvýhodnění na očekávaný čistý výnos |
|---|---|---|
| 100 000,- Kč – 500 000,- Kč | 1,00 % | 5,76 % p.a. |
| 501 000,- Kč – 1 000 000,- Kč | 1,25 % | 5,85 % p.a. |
| 1 001 000,- Kč a více | 1,50 % | 5,93 % p.a. |
| Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
| Úhrada části kupní ceny ve výši 67 000 000 Kč za 100 % obchodní podíl na | |
| Lokalita financovaného projektu | Brno, ulice Vinařská |
| Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný PROPERITY Hippo s.r.o. | |
| 3 500 000 – 35 000 000 Kč | |
| Celkové z toho financováno z toho financováno od upvest z toho financováno | 219 200 000 – 220 300 000 Kč 148 700 000 Kč 3 500 000 – 35 000 000 Kč 67 000 000 – 36 600 000 Kč |
| Minimální výše investice | 5 000 Kč |
| Typ úročení | |
| Jednorázově k datu | |
| 23.10.2018 – 31.01.2019 | |
| Předpokládaný začátek úročení | Po |
| Splatnost úvěru od upvest | 12 měsíců (1.12.2019) 38 měsíců (30.1.2022) 44 měsíců (1.7.2022) |
| Zajištění úvěru nemovitostí | Zástavní právo k pozemkům projektu výstavby v případě úvěru ve výši alespoň 30 000 000 Kč do obdržení stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním anebo hlavním dodavatelem a předložení návrhu úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem. |
| PROPERITY, s.r.o. | |
| PROPERITY Hippo s.r.o., následně HLINKY ESTATE, s.r.o. |
Parametry
| do obdržení bankovního financování | 4,8 % p.a. |
| od obdržení bankovního financování | 5,8 % p.a. |
| Nejdříve v den splacení , nejpozději v |
Z důvodů povolovacích rizik spjatých se stavebním řízením může Upvest úvěr zesplatnit v případě, že nedojde k vydání platného stavebního povolení ani do 23 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy s Upvest. Upvest má až do doby obdržení stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním anebo hlavním dodavatelem a předložení návrhu úvěrové smlouvy s bankou zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu výstavby, pokud bude výše poskytnutého úvěru ve výši alespoň 30 000 000 Kč.
Pokud k vydání stavebního povolení v tomto termínu dojde a následně bude podepsána smlouva o úvěru s bankou, pokračuje se v další realizaci projektu a investoři budou standardně splaceni z prodejů jednotek projektu.
může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti a to jednorázově, nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po a končí dnem před obdržením splátky dané jistiny . Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru od Upvest .
Časová prodleva mezi nejbližší splatností a dnem konečné splatnosti úvěru je zde z důvodu (i) umožnění splatit úvěr v momentě dosažení dostatečných výnosů a (ii) z důvodu poskytnutí dostatečného prostoru pro prodej jednotek projektu v případě neočekávané situace na trhu.
Nejbližší splatnost je nastavena na 1.12.2019, aby bylo umožněno v případě zájmu úvěr refinancovat anebo splatit z vlastních zdrojů.
může splatit úvěr od upvest i před datem , za tohoto předpokladu je investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by obdržel, pokud by byl splacen v den .
od upvest podléhá níže uvedeným podmínkám
- Řádné uzavření mezi upvest s.r.o. a PROPERITY Hippo s.r.o.
- Doručení žádosti o čerpání v .
- Od uzavření nedošlo k výraznému zhoršení ekonomické situace developera a/nebo nedošlo ke změnám vstupních předpokladů, které negativně ovlivňují a/nebo by mohly ovlivnit realizaci výstavby projektu či splacení úvěru dle .
- Doručení pravomocného územního rozhodnutí.
- Doručení řádně uzavřené kupní smlouvy na koupi obchodního podílu ve výši 100% v obchodní korporaci HLINKY ESTATE, s.r.o. ve znění přílohy č. 3.
- Pokud činí výše úvěru alespoň 30 000 000 Kč, tak došlo k řádnému uzavření zástavní smlouvy zajišťující Dluh dle této smlouvy mezi úvěrujícím a společníkem úvěrovaného k obchodnímu podílu jediného společníka úvěrovaného na úvěrovaném a rovněž k zápisu zástavního práva ve prospěch úvěrujícího do obchodního rejstříku k obchodnímu podílu společníka úvěrovaného na úvěrovaném až do výše Dluhu dle této smlouvy.
- Nedošlo k a/nebo k uvedení nepravdivého či neúplného .
Společnost HLINKY ESTATE, s.r.o. je účelově založená společnost vlastnící pozemky projektu výstavby. Projektová společnost developera, PROPERITY Hippo s.r.o. kupuje 100% obchodní podíl na společnosti HLINKY ESTATE, s.r.o.. Z tohoto důvodu bude mít Upvest nejprve zřízeno zástavní právo k obchodnímu podílu na projektové společnosti developera (PROPERITY Hippo s.r.o.) a v případě, že poskytovaný úvěr bude doshaovat výše alespoň 30 000 000 Kč, bude ve prospěch Upvest, v souladu se smlouvou o úvěru, zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu. HLINKY ESTATE, s.r.o. bude nadále vlastnit pozemky a stane se tak projektovou společností developera. Z tohoto důvodu má developer povinnost, aby zajistil, na základě smlouvy o přistoupení k dluhu, přistoupení společnosti HLINKY ESTATE, s.r.o. ke smlouvě o úvěru mezi developerem a Upvest, a to včetně povinností ve vztahu jak k peněžitému, tak i nepeněžitému plnění. K přistoupení k dluhu dojde po nabytí obchodního podílu developerem na společnosti HLINKY ESTATE, s.r.o. Zapsání zástavních práv je podmíněno vybráním alespoň 30 000 000 Kč. Pokud by tato částka vybrána nebyla (minimální výše fundraisingu je stanovena na 3 500 000 Kč), úvěr není zajištěn, nicméně žádné jiné financování nebude úvěru od Upvest nadřízené až do poskytnutí úvěru seniorním věřitelem. Co se týče zástavního práva k obchodnímu podílu na společnosti PROPERITY Hippo s.r.o., jeho zánik je podmíněn buď kompletním splacením dluhu anebo podpisem úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem.
Výčet některých poplatků a pokut pro developera ze
Developer
PROPERITY s.r.o.
- Přední společnost se zaměřením na developerskou činnost v Brně a okolí
- Od roku 2006 zrealizovala projekty o celkovém investičním objemu přesahujícím 1,9 miliardy korun.
- Největší realizovaný projekt – AZ Tower, Brno – investiční objem 800 mil. Kč
- Nyní realizuje čtyři projekty a tři další jsou v přípravě
Společnost PROPERITY, s.r.o. soustředí svojí developerskou aktivitu především na Brno a okolí. Zaměřuje se na výstavbu bytových, administrativních i polyfunkčních domů. Typický investiční objem realizovaných projektů je v rozsahu 60 – 800 mil. Kč a individuální projekt nepřesáhne dobu stavební realizace 3 roky.
Společnost získala ocenění - Brno Top 100 - Společnost roku 2012 a 2014. Poslední oceněný projekt společnosti byl Bytový dům R PLACEO v Rosicích, který získal 1. místo v soutěži Stavba JMK za rok 2017.
již v roce 2011 v Masarykově čtvrti úspěšně zrealizoval rezidenční developerský projekt polyfunkčního domu. Jednatelem a majitelem společnosti PROPERITY, s.r.o. je Ing. Jiří Maršálek, který má víc něž 20 let zkušeností s realitním developmentem.
Přehled projektů ve fázi realizace
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Realizace |
|---|---|---|---|---|
| BD Vídeňská | 1 Bytový dům (52 bytů) | -- | Vídeňská, Brno | V přípravě |
| Rezidence Rotalova | 3 Bytové domy (39 bytů) | -- | Rotalova, Brno | V přípravě |
Přehled uskutečněných projektů
| Název projektu | Typ | Investiční objem | Lokalita | Dokončení |
|---|---|---|---|---|
| AZ Tower | Administrativní budova | 800 000 000 Kč | Štýřice, Brno | 2013 |
| Eden I. a II. etapa | Bytový a obchodní komplex | 450 000 000 Kč | Královo pole, Brno | zima 2009 |
| R PLACEO | Bytový dům | 130 000 000 Kč | Rosice u Brna | jaro 2017 |
| Neptun | Apartmánový dům | 65 000 000 Kč | Kníničky, Brno | jaro 2017 |
| Rezidence Meander | Bytový dům | 140 000 000 Kč | Komín, Brno | zima 2014 |
| Vinařská | Polyfunkční bytový dům | 60 000 000 Kč | Masarykova čtvrť, Brno | zima 2013 |
| Kollárova | Bytový dům | 88 000 000 Kč | Královo pole, Brno | jaro 2010 |
| Veslařská | Bytový dům | 50 000 000 Kč | Jundrov, Brno | zima 2016 |
| Rostislavovo náměstí | Polyfunkční bytový dům | 100 000 000 Kč | Královo pole, Brno | léto 2009 |
| Lidická 5 | Bytový dům s obchodní jednotkou | 55 000 000 Kč | Lidická, Brno-střed | jaro 2017 |
Lidé
Ing. Jiří Maršálek
Jednatelem a jediným majitelem společnosti PROPERITY, s.r.o. je Ing. Jiří Maršálek. Po absolvování VUT FAST, obor ekonomie a řízení stavebnictví, nastoupil do státního podniku Silnice s.p. Po revoluci založil stavební firmu, která měla v roce 1995 více jak 100 zaměstnanců. V tomto roce svůj podíl v této firmě prodal. Následně dva roky působil jako ředitel realitní společnosti. Od roku 1997 se již plně zabýval developerskou činností. Z počátku jako fyzická osoba. V roce 1999 pak založil developerskou společnost PROPERITY s.r.o. a následně i další . Je zakladatelem a stále jediným vlastníkem těchto společností, které doposud úspěšně zrealizovaly na čtyři desítky developerských projektů. Za zmínku stojí výstavba dvou nových ulic v Brně, dvou satelitních oblastí rodinných domů, nejvyšší stavba v ČR – AZ Tower, která byla oceněna jako 9. nejlepší stavba světa v roce 2016 (z 600 nominovaných, ne přihlášených, staveb z celého světa), bytový a obchodní komplex Eden v Brně, který byl nejvyšší bytovou stavbou v Brně.
Disclaimer
Společnost upvest s.r.o., IČ: 058 35 526, se sídlem Purkyňova 648/125, Medlánky, 612 00 Brno, zapsané u Krajského soudu v Brně, sp. zn. C 98415 (dále jen „Společnost“) v tomto dokumentu upozorňuje Investory (jakož i další adresáty jednání Společnosti) na níže popsaná rizika a další okolnosti a vymezuje zřeknutí se odpovědnosti ze strany Společnosti vůči Investorům (jakož i ostatním subjektům), jak níže uvedeno.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu Společnosti.
Společnost poskytuje informace pro Investory zejména (nikoli však výlučně) ve formě odborných názorů, prognóz, textů, grafů, tabulek, odhadů a stanovisek Společnosti. Tyto informace jsou poskytovány Společností s odbornou péčí na základě podkladů aktuálně dostupných Společnosti a při využití jejího know-how. Společnost však upozorňuje, že tyto informace mají toliko informační charakter, nejsou závazné a poskytují pouze předpokládaný vývoj daných skutečností v čase.
Společnost vychází při poskytování informací rovněž z informací poskytnutých Klienty, kdy tyto bývají (avšak nemusejí být) ze strany Společnosti přiměřeným způsobem kontrolovány, nicméně Společnost neodpovídá za úplnost, přesnost či pravdivost takto převzatých informací ani jejich úplnost, přesnost či pravdivost jakkoli negarantuje.
Zveřejněné informace v popisu Úvěru pro účely Participace jsou poskytovány výlučně pro informativní účely jako doplňkový zdroj informací a nelze je považovat za formu reklamy, nabídky nebo doporučení k nákupu či prodeji bytových nebo jiných prostor či k investování nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Společnost dále upozorňuje, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze s přesností predikovat budoucí stav.
Veškeré informace, které Společnost poskytuje, reflektují názory Společnosti v době jejich zveřejnění a mohou být předmětem změn či doplnění bez předchozího upozornění. Veškerá uvedená historická data mají pouze omezenou informační hodnotu.
Informace jsou připravovány primárně pro Investory, u nichž se očekává, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou se o výhodnosti investic do Participace na Úvěru rozhodovat samostatně, zejména na základě náležitého zvážení ceny, případného nebezpečí a rizik, jejich vlastní investiční strategie a jejich vlastní právní, daňové a finanční situace. Informace poskytnuté Společností by neměly být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Seznam rizik, uveřejněný v popisu u jednotlivých Úvěrů pro účely Participace, stejně jako seznam rizikových faktorů týkající se Participace, který je uveřejněn, jako Příloha č. 1 Obchodních podmínek participace na úvěrech, není vyčerpávající a jsou zde uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
Společnost opětovně upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika. Společnost nepřebírá jakoukoli odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoli informace poskytnuté Společností ani za důsledky jednání Investorů v návaznosti či ve vazbě na takové informace.
Společnost nedoporučuje sjednávání výpůjček finančních prostředků, vynakládání většího množství finančních prostředků, než má Investor k dispozici, či využívání prostředků určených pro jiné účely, než je obchodování za účelem Participace na Úvěrech (které však Investor činí na vlastní riziko). V případě pochybnosti ohledně jakéhokoli aspektu rizik souvisejících s Participací na Úvěrech, doporučuje Společnost Investorovi, před sjednáním případně Participace na Úvěru, vyhledat nezávislé odborné poradenství či pomoc.
