Upvest logo
  • Investment opportunities
  • FAQ
  • cz / en
  • Sign Up
  • Log In

Rustonka Red Court

Mezannine loan for Prague office real-estate development

Net yield
6,5 - 6,8

% p. a.

Investment club
6,8

% p. a.

75,000,000

CZK

Invested

75,000,000

CZK

 

The details below are valid as of the start of the fundraising period, 15/12/2021.

Investors can find regular reports on the progress of the project at .

  • Invested

    75,000,000

    CZK

  • Expected maturity

    30

    months

  • Number of investments

    917
  • Minimum investment

    5,000

    CZK

  • Payments

    Interest paid on maturity

  • Project location

    Praha – Karlín (Invalidovna), U Rustonky/Voctářova/Švábky

  • Developer

    J&T Real Estate CZ

    More about the developer

  • Purpose of the loan

    Provision of a loan to the sole shareholder of the borrower up to the amount of CZK 73.5 million. CZK

  • Type of credit

  • Securing

    Declaration of guarantee by the parent company GRAMEXO PLC
  • Current project phase

    Building realization

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
The text below was translated automatically. Therefore, we cannot guarantee the accuracy of the translations.

Introductory summary

We offer participation in for the development project of an office building in Prague 8 - Karlín within the Rustonka administrative complex. The mezzanine loan is provided for the purpose of granting a reverse loan to the sole shareholder of the borrowed company, namely GRAMEXO, a Cypriot company, which is backed by J&T Real Estate CZ ("Developer"). Senior financing for the project is provided by CREDITAS Bank.

The project involves the construction of one office building of 7 874 m2 of expected above-ground lettable area within the 3rd phase of the Rustonka office complex. The previous 2 phases, totaling 70,000 m2 The Red Court project is conceptually and architecturally related to the previous phases, although it is the smallest building within the office complex.

Currently, the project is in the construction phase, which commenced in August 2021. The construction phase of the project is expected to be completed by the end of 2022. Upvest's loan exposure is also for the subsequent stabilization phase of the project, during which tenants will move into the building, interior finishes and furnishings will be finalized, and leases will be executed for vacant space. Repayment of the principal of the Upvest loan, together with capitalized interest, is expected to be made from the subsequent sale of the property (or real estate company) by the developer during mid-2024.

Technical due diligence did not identify any facts that would jeopardise the granting of the loan. The main focus of the technical review was to review the final building permit, the construction contract, the evaluation of the construction cost according to the construction contract, the project schedule, the current construction status of the project and other potential technical risks.

Legal due diligence also did not identify any facts that would jeopardise the granting of the loan. Emphasis was placed on assessing the contractual relationships of the project company, the validity of the public permits for construction, the construction contract and other potential legal risks.

Among main risks of the loan include the fact that the project is a speculative development (the developer does not currently have pre-leases), which entails the risk that the project will not be occupied by an adequate tenant. Related to this is the commercial risk of competing projects in the locality, both existing and in the pipeline, which have similar planned completion times. In addition to these commercial risks, the project is also exposed to construction and implementation risk. In the section Sensitivity analysis these risks are quantified.

Reporting to investors will be on a semi-annual basis.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na poskytovaném za účelem poskytnutí reverzního úvěru jedinému společníkovi projektové společnosti. Budova Red Court je třetí fáze komplexu Rustonka, jejíž předchozí dvě etapy developer vybudoval a v letech 2019-2020 prodal. Jedná se o převážně kancelářský projekt o 7 874 m2 pronajímatelné plochy v nadzemních podlažích a 98 garážových stáních. Projekt je ve fázi výstavby (stavba zahájena v srpnu 2021) a jedná se o tzv. spekulativní development (developer momentálně nedisponuje předpronájmy). Seniorní financování pro projekt poskytuje banka CREDITAS („Seniorní věřitel“). Splacení mezaninového úvěru Upvest tak bude podřízeno splacení úvěru Seniorního věřitele.

Úvěr Upvest je poskytován pro fázi výstavby a stabilizace budovy – období po stavební fázi, kdy se do budovy stěhují nájemci,finalizují se úpravy interiéru a vybavení a probíhá uzavírání nájemních smluv na zbývající neobsazené prostory. Výplata úroků proběhne společně se splacením jistiny úvěru, přičemž předpokládaná splatnost úvěru je koncem druhého kvartálu roku 2024 a předpokládaný způsob splacení je jednorázové splacení z prodeje aktiva po jeho stabilizaci, pravděpodobně institucionálnímu realitnímu fondu. Tato prodejní strategie je developerem validována prodejem předchozí fáze projektu Rustonka korejskému investorskému konsorciu v čele s Hana Financial Group.

Developerem projektu je skupina J&T Real Estate CZ jež má řadu zkušeností v oblasti developmentu rezidenčních i komerčních projektů v ČR. Za dobu své existence skupina úspěšně zrealizovala 8 pražských projektů a v současnosti má rozpracováno několik dalších, zejména v Praze a Brně.

Mezaninový úvěr je poskytován především pro konstrukční fázi projektu, participující investor tak podstupuje stavebně realizační riziko a riziko likviditní, jenž je spjato s prodejem či refinancováním aktiva. Úspěšný prodej či refinancování je spjato s komerčním úspěchem projektu, především dosažením adekvátní obsazenosti a výše nájmů.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele pod úrovní 85 % a uzavírat nájemní smlouvy splňující parametry definované Upvestem, což jsou především parametry týkající se délky nájemního vztahu a minimální výše efektivního nájemného, tedy nájemného po odečtení jakýchkoliv peněžních či nepeněžních plnění nájemci. Developer má dále povinnost dodržovat projektový rozpočet, jenž stanovuje maximální výši nákladů a jejich podkategorií. Ke konci roku 2021 bude mít developer proinvestováno zhruba 105 mil. Kč což představuje 18 % z celkového projektové rozpočtu. Investoři budou informováni o průběhu projektu na pololetní bázi (více v rámci sekce kontrola).

Popis investičního produktu

Product

(participation in and losses from )

Provision of a loan to the sole shareholder of the borrower up to the amount of CZK 73.5 million. CZK
Location of the financed projectPrague - Karlín (Invalidovna)
U Rustonky/Voctářova/Švábky

the borrower Rustonka Court s.r.o. with the guarantee of the sole shareholder of the borrower, Gramexo PLC
Investment objective75 000 000 CZK
Total CZK 571 819 136
of which financed 450 000 000 CZK
of which financed from Upvest75 000 000 CZK
of which financed from the developer's own resourcesCZK 46 819 136
Minimum investment amount5 000 CZK
Maximum investment amount5 000 000 CZK
Type of interest

Principal in one lump sum on the final maturity date
15.12.2021 - 18.02.2022
Estimated start of interestAfter
Loan maturity from upvest
12 months after the loan is taken out
30.6.2024
31.12.2025
Securing a loan

Declaration of guarantee by the parent company GRAMEXO PLC

DeveloperJ&T Real Estate CZ
Project companyRustonka Court s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.

Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.

Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných výnosů z prodeje či refinancování po dokončení stavební realizace, pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací. Úvěr bude čerpán jednorázově.

1

% p.a.

Fee for the provision of payment services

6,5 - 6,8

% p.a.

Net income

Společně se splátkou jistiny po splacení úvěru

Log in for more information

Log In

Don't have an account? Sign up

The shareholder of upvest s.r.o. is

KB Smart Solutions Logo

Upvest is registered as a small-scale payment service provider by the Czech National Bank.

Contact

  • info@upvest.cz

    novyprojekt@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Follow us

Copyright © 2022, upvest s.r.o., Company ID (IČO): 05835526