Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

Rustonka Red Court

Dluhová investice

Mezaninový úvěr pro stavební realizaci a stabilizaci

Čistý výnos
6,5 - 6,8

% p. a.

75 000 000

Investováno

75 000 000

 

Investovat bude možné za

Proč nemůžu investovat hned?
  • Investováno

    75 000 000

  • Očekávaná splatnost

    30

    měsíců

  • Počet investic

    918
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny po skončení projektu
  • Lokalita projektu

    Praha – Karlín (Invalidovna), U Rustonky/Voctářova/Švábky

  • Developer

    J&T Real Estate CZ

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Poskytnutí úvěru jedinému společníkovi úvěrovaného až do výše 73,5 mil. Kč

  • Typ úvěru

  • Zajištění

    Ručitelské prohlášení mateřskou společností GRAMEXO PLC
  • Aktuální fáze projektu

    Stavební realizace

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme participaci na pro developerský projekt administrativní budovy v Praze 8 – Karlíně v rámci administrativního komplexu Rustonka. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem poskytnutí reverzního úvěru jedinému společníkovi úvěrované společnosti, a to kyperské společnosti GRAMEXO, za kterou stojí J&T Real Estate CZ („Developer“). Seniorní financování pro projekt poskytuje banka CREDITAS.

Jedná se o výstavbu jedné administrativní budovy o 7 874 m2 předpokládané nadzemní pronajímatelné plochy v rámci 3. fáze administrativního komplexu Rustonka. Předešlé 2 fáze, celkem 70 000 m2 pronajímatelné plochy, developer úspěšně zrealizoval, pronajal a prodal v letech 2019-2020. Projekt Red Court koncepčně i architektonicky navazuje na předešlé fáze, přestože se jedná o nejmenší budovu v rámci administrativního komplexu.

Momentálně je projekt ve fázi výstavby, jež byla zahájena v srpnu 2021. Předpokládané ukončení fáze výstavby projektu je ke konci roku 2022. Expozice úvěru Upvest je i na následnou stabilizační fázi projektu, během níž se do budovy budou stěhovat nájemci, budou se finalizovat úpravy interiéru a vybavení a bude docházet k uzavírání nájemních smluv na dosud neobsazené prostory. Splacení jistiny úvěru Upvest společně s kapitalizovanými úroky je předpokládané z následného prodeje nemovitosti (případně nemovitostní společnosti) developerem během poloviny roku 2024.

Technická prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, smlouvy o dílo, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, harmonogramu projektu, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.

Právní prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na výstavbu a dalších potenciálních právních rizik.

Mezi hlavní rizika úvěru patří skutečnost, že se jedná o spekulativní development (developer aktuálně nedisponuje předpronájmy), s čímž souvisí riziko, že se projekt nepodaří obsadit nájemci do adekvátní výše. S tímto souvisí komerční riziko konkurenčních projektů v lokalitě, jak stávajících, tak těch v přípravě, jež mají podobnou plánovanou dobu dokončení. Projekt je kromě těchto komerčních rizik rovněž exponován i stavebně-realizačnímu riziku. V sekci Citlivostní analýza jsou tyto rizika kvantifikovány.

Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na poskytovaném za účelem poskytnutí reverzního úvěru jedinému společníkovi projektové společnosti. Budova Red Court je třetí fáze komplexu Rustonka, jejíž předchozí dvě etapy developer vybudoval a v letech 2019-2020 prodal. Jedná se o převážně kancelářský projekt o 7 874 m2 pronajímatelné plochy v nadzemních podlažích a 98 garážových stáních. Projekt je ve fázi výstavby (stavba zahájena v srpnu 2021) a jedná se o tzv. spekulativní development (developer momentálně nedisponuje předpronájmy). Seniorní financování pro projekt poskytuje banka CREDITAS („Seniorní věřitel“). Splacení mezaninového úvěru Upvest tak bude podřízeno splacení úvěru Seniorního věřitele.

Úvěr Upvest je poskytován pro fázi výstavby a stabilizace budovy – období po stavební fázi, kdy se do budovy stěhují nájemci,finalizují se úpravy interiéru a vybavení a probíhá uzavírání nájemních smluv na zbývající neobsazené prostory. Výplata úroků proběhne společně se splacením jistiny úvěru, přičemž předpokládaná splatnost úvěru je koncem druhého kvartálu roku 2024 a předpokládaný způsob splacení je jednorázové splacení z prodeje aktiva po jeho stabilizaci, pravděpodobně institucionálnímu realitnímu fondu. Tato prodejní strategie je developerem validována prodejem předchozí fáze projektu Rustonka korejskému investorskému konsorciu v čele s Hana Financial Group.

Developerem projektu je skupina J&T Real Estate CZ jež má řadu zkušeností v oblasti developmentu rezidenčních i komerčních projektů v ČR. Za dobu své existence skupina úspěšně zrealizovala 8 pražských projektů a v současnosti má rozpracováno několik dalších, zejména v Praze a Brně.

Mezaninový úvěr je poskytován především pro konstrukční fázi projektu, participující investor tak podstupuje stavebně realizační riziko a riziko likviditní, jenž je spjato s prodejem či refinancováním aktiva. Úspěšný prodej či refinancování je spjato s komerčním úspěchem projektu, především dosažením adekvátní obsazenosti a výše nájmů.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele pod úrovní 85 % a uzavírat nájemní smlouvy splňující parametry definované Upvestem, což jsou především parametry týkající se délky nájemního vztahu a minimální výše efektivního nájemného, tedy nájemného po odečtení jakýchkoliv peněžních či nepeněžních plnění nájemci. Developer má dále povinnost dodržovat projektový rozpočet, jenž stanovuje maximální výši nákladů a jejich podkategorií. Ke konci roku 2021 bude mít developer proinvestováno zhruba 105 mil. Kč což představuje 18 % z celkového projektové rozpočtu. Investoři budou informováni o průběhu projektu na pololetní bázi (více v rámci sekce kontrola).

Popis investičního produktu

Produkt

(podílení se na a ztrátách ze )

Poskytnutí úvěru jedinému společníkovi úvěrovaného až do výše 73,5 mil. Kč
Lokalita financovaného projektuPraha – Karlín (Invalidovna)
U Rustonky/Voctářova/Švábky
Úvěrující upvest s.r.o.;
úvěrovaný Rustonka Court s.r.o. s ručením jediného společníka úvěrovaného, společnosti Gramexo PLC
Investiční cíl75 000 000 Kč
Celkové 571 819 136 Kč
z toho financováno 450 000 000 Kč
z toho financováno od Upvest75 000 000 Kč
z toho financováno z vlastních zdrojů developera46 819 136 Kč
Minimální výše investice5 000 Kč
Maximální výše investice5 000 000 Kč
Typ úročení
Úroky splatné společně s jistinou
Jistina jednorázově k datu konečné splatnosti
15.12.2021 – 18.02.2022
Předpokládaný začátek úročeníPo
Splatnost úvěru od upvest
12 měsíců od čerpání úvěru
30.6.2024
31.12.2025
Zajištění úvěru

Ručitelské prohlášení mateřskou společností GRAMEXO PLC

DeveloperJ&T Real Estate CZ
Projektová společnostRustonka Court s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.

Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.

Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných výnosů z prodeje či refinancování po dokončení stavební realizace, pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací. Úvěr bude čerpán jednorázově.

1 - 0,7

% p.a.

Poplatek za poskytování platebních služeb

6,5 - 6,8

% p.a.

Čistý výnos

Společně se splátkou jistiny po splacení úvěru

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Majoritním vlastníkem upvest s.r.o. je společnost

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526