Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám na mezaninovém úvěru pro 8. etapu pražského rezidenčního projektu Harfa Park. je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu, který má dvě sekce „Y1“ a „Y2“. V projektu bude realizováno celkem 62 bytových jednotek, 74 garážových parkovacích stání a 22 komor. Projekt se nachází ve fázi stavební realizace (proinvestováno již bylo celkem 10 % stavebních nákladů projektu) a disponuje předprodeji na úrovni 98,4 % z minimálních požadovaných výnosů, kdy ke splacení úvěru od Upvest k předpokládanému datu splacení stačí realizovat 80 % prodejů při minimálních požadovaných výnosech. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od srpna 2021.
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 21 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 01.01.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci z prodejů jednotek projektu a po splacení bankovního úvěru.
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro ve výši 85 %, a pro (s ohledem na realizované předprodeje projektu) pak ve výši 100 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, budoucích kupních smluv uzavíraných s kupujícími budoucích jednotek a dalších potenciálních právních rizik.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen až o 19,8 % pod minimální dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 8 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 15 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatele 1,14x. Dostatečná profitabilita projektu v úrovni 1,19x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 12 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu ke generálnímu dodavateli, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu a související možné vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních, které mohou bez sankcí vypovědět, pokud kolaudace projektu neproběhne do 90 dnů od povinnosti zkolaudovat bytový dům, která je 23.01.2024. Očekávané datum kolaudace dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem je koncem července 2023 a datum předání stavby je koncem října 2023 po odstranění vad a nedodělků. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností provést kolaudaci projektu do 30.09.2023 nebo povinností doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení dle názoru Upvest zvyšuje validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Popis produktu
na mezaninovém úvěru za účelem financování developerského projektu Harfa Park VIII v Praze - Vysočany.
Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 13 500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřiná společnost FINEPu, určená výhradně pro realizaci projektu Harfa Park VIII, a to společnost FINEP Harfa k.s.
Developer využije od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů, především akvizičních nákladů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován ve fázi stavební realizace projektu.
Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů projektu nebo refinancováním bankovním úvěrem, nejpozději však k datu konečné splatnosti.
Popis investičního produktu
Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
Refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v projektu | |
Lokalita financovaného projektu | ulice Pod Harfou, Praha 9 - Vysočany |
Úvěrující upvest s.r.o. Úvěrovaný FINEP Harfa k.s. | |
Investiční cíl | 28.448.156 Kč |
Celkové investiční náklady projektu | 284.481.558 Kč bez DPH |
184.132.402 Kč | |
z toho financováno úvěrem od Upvest | 28.448.156 Kč |
z toho financováno z vlastních zdrojů developera a přijatých klientských záloh | 71.901.000 Kč |
Minimální výše investice | 5 000 Kč |
Úroky kapitalizovány a splatné společně s jistinou, jistina splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti z výnosů projektu nebo refinancováním Tranší C bankovního úvěru | |
Typ úročení | |
02.03.2022 - 20.04.2022 | |
Předpokládaný začátek úročení | Po |
Splatnost úvěru od upvest | |
12 měsíců od čerpání úvěru (cca 31.3.2023) | |
21 měsíců (31.12.2023) | |
34 měsíců (01.01.2025) | |
Zajištění úvěru | |
Projektová společnost / Úvěrovaný | FINEP Harfa k.s. |
Parametry participace
Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově, anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.
Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných prodejů po dokončení stavební realizace pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací.
% p.a.
Poplatek za poskytování platebních služeb
% p.a.
Čistý výnos