Harfa Park VIII

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro 8. etapu pražského rezidenčního projektu Harfa Park. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu, který má dvě sekce „Y1“ a „Y2“. V projektu bude realizováno celkem 62 bytových jednotek, 74 garážových parkovacích stání a 22 komor. Projekt se nachází ve fázi stavební realizace (proinvestováno již bylo celkem 10 % stavebních nákladů projektu) a disponuje předprodeji na úrovni 98,4 % z minimálních požadovaných výnosů, kdy ke splacení úvěru od Upvest k předpokládanému datu splacení stačí realizovat 80 % prodejů při minimálních požadovaných výnosech. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od srpna 2021.

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 21 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 01.01.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci z prodejů jednotek projektu a po splacení bankovního úvěru.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV ve výši 85 %, a pro LTC (s ohledem na realizované předprodeje projektu) pak ve výši 100 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na kontrolu nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, budoucích kupních smluv uzavíraných s kupujícími budoucích jednotek a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen až o 19,8 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 8 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 15 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatele ROIC 1,14x. Dostatečná profitabilita projektu v úrovni ROIC 1,19x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 12 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu ke generálnímu dodavateli, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu a související možné vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních, které mohou bez sankcí vypovědět, pokud kolaudace projektu neproběhne do 90 dnů od povinnosti zkolaudovat bytový dům, která je 23.01.2024. Očekávané datum kolaudace dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem je koncem července 2023 a datum předání stavby je koncem října 2023 po odstranění vad a nedodělků. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností provést kolaudaci projektu do 30.09.2023 nebo povinností doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení dle názoru Upvest zvyšuje validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Participace na mezaninovém úvěru za účelem financování developerského projektu Harfa Park VIII v Praze - Vysočany.

Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 13 500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřiná společnost FINEPu, určená výhradně pro realizaci projektu Harfa Park VIII, a to společnost FINEP Harfa k.s.

Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů, především akvizičních nákladů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován ve fázi stavební realizace projektu.

Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů projektu nebo refinancováním bankovním úvěrem, nejpozději však k datu konečné splatnosti.