Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na pro třetí a zároveň poslední etapu pražského převážně rezidenčního projektu Rezidence Pergamenka III - bytový dům C. je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Tato etapa se sestává z bytového domu C, který má 4 sekce (C1 - C4). V projektu bude realizováno celkem 164 bytových jednotek, 162 garážových parkovacích stání, 7 komerčních prostor a 102 komor. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají od května 2021 (proinvestováno již bylo téměř 12 % stavebních nákladů projektu). Odlišností od předchozích projektů společnosti FINEP financovaných Upvest je skutečnost, že celý bytový dům C je kupován investičním fondem Heimstaden Bostad skrze obchodní společnost Heimstaden Bostad Invest s.r.o. Této skutečnosti se věnujeme blíže v sekci Komerční analýza, konkrétně v rámci kapitoly Popis vypořádání transakce.
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 25 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 01.04.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci projektu, a to z finančních prostředků složených společností Heimstaden Bostad Invest s.r.o. za kupní cenu nemovitostí na jistotní účet a zároveň po splacení bankovního úvěru.
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu . Tato maximální hranice byla stanovena pro ve výši 85 %, a pro pak ve výši 93 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Právní prověrka se zaměřila na smluvní dokumentaci transakce mezi společností FINEP jako prodávajícím a investičním fondem Heimstaden Bostad jako kupujícím. Dalším rozsahem právní prověrky bylo např. kontrola nemovitostí v katastru nemovitostí, úvěrovaného v rejstřících, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby apod.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, revizi projektového rozpočtu a časového harmonogramu, validaci prodejní plochy projektu, smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejní ceny až o 17,6 % pod minimální výnosy, které uvažujeme ve výši kupní ceny za nemovitosti a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 10 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje míru profitability projektu na úrovni ukazatele 1,06x, přičemž je nutno brát v potaz, že část celkové ceny, jež zaplatí Heimstaden Bostad v rámci celé transakce společnosti FINEP není reflektována v zisku úvěrované společnosti a ekonomika úvěrované společnosti je tak opticky ponížena (blíže vysvětleno v kapitole Popis vypořádání transakce). Dostatečná profitabilita projektu v úrovni 1,07x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 12 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu ke generálnímu dodavateli, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu. Toto by mohlo způsobit možné vypovězení kupních smluv v rámci transakce s Heimstaden Bostad. Očekávané datum kolaudace dle developera je v průběhu listopad 2023. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností udržovat budoucí kupní smlouvu s Heimstaden Bodstad v platnosti a účinnosti, nebo vyžádáním doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení by pak mělo zvyšovat validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Popis produktu
Participace na za účelem financování developerského projektu Rezidence Pergamenka III bytový dům C v pražských Holešovicích.
Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 13.500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřiná společnost FINEPu, určená výhradně pro realizaci projektu Rezidence Pergamenka III bytový dům C, a to společnost FINEP PROSEK bytová 2, k.s.
Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů, především akvizičních nákladů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován ve fázi stavební realizace projektu.
Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů z prodeje nemovitostí do účelově založené společnosti Byty Pergamenka s.r.o. Na základě titulu budoucí kupní smlouvy o převodu nemovitostí mezi úvěrovaným a Byty Pergamenka s.r.o. náleží úvěrovanému právo na prostředky z jistotního účtu u seniorního věřitele složených společností Heimstaden Bostad Invest s.r.o. za obchodní podíl ve společnosti Byty Pergamenka s.r.o.
Popis investičního produktu
Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
Refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v projektu | |
Lokalita financovaného projektu | ulice U Pergamenky, Praha 7 - Holešovice |
Úvěrující upvest s.r.o.; Úvěrovaný FINEP PROSEK bytová 2, k.s. | |
Investiční cíl | 55.312.500 Kč |
Celkové investiční náklady projektu | 737.500.000 Kč bez DPH |
z toho financováno seniorním úvěrem | 626.875.000 Kč |
z toho financováno z vlastních zdrojů developera | 55.312.500 Kč |
z toho financováno úvěrem od Upvest | 55.312.500 Kč |
Minimální výše investice | 5 000 Kč |
Typ úročení | |
Úroky kapitalizovány a splatné společně s jistinou, jistina splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti z výnosů projektu | |
02.03.2022 - 20.4.2022 | |
Předpokládaný začátek úročení | Po |
Splatnost úvěru od upvest | |
12 měsíců od čerpání úvěru (cca 31.03.2023) | |
25 měsíců (30.04.2024) | |
36 měsíců (01.04.2025) | |
Zajištění úvěru |
|
Projektová společnost / Úvěrovaný | FINEP PROSEK bytová 2, k.s. |
Parametry participace
Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově, anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.
Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu finalizace transakce v termínech předpokládaných či dřívějších po dokončení stavební realizace pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu především pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací.
% p.a.
Celkový úrok na úvěru
% p.a.
Poplatek Upvest
% p.a.
Čistý výnos
Společně se splátkou jistiny po splacení úvěru