Upvest logo
  • Investment opportunities
  • FAQ
  • cz / en
  • Sign Up
  • Log In

Řepy Mall

Debt investment

Operating mezzanine loan for a stabilized Prague shopping center

Net yield
11 - 12

% p. a.

100,000,000

CZK

Invested

100,000,000

CZK

 

The details below are valid as of the start of the fundraising period, 30/8/2022.

Investors can find regular reports on the progress of the project at my investments dashboard.

In the event that the loan relationship proceeds without material problems, i.e. primarily without significant breaches of contractual terms and conditions, and the financed project meets the original commercial performance assumptions, we will offer existing investors the option to exit the project in a re-opened fundraising during the fourth quarter of 2024.Více informací zde.
  • Invested

    100,000,000

    CZK

  • Expected maturity

    62

    months

  • Number of investments

    1016
  • Minimum investment

    5,000

    CZK

  • Payments

    Úroky vypláceny pololetně,
    nejdříve však v září 2023
  • Project location

    Makovského, Praha 17

  • Developer

    Trikaya Asset Management
    More about the developer
  • Purpose of the loan

    Refinancing of existing indebtedness, repayment of invoices of the general contractor for the OC reconstruction and refinancing of own resources

  • Type of credit

  • Securing


    Subordination of all intra-group liabilities of the borrower under loans/borrowings (except for repayment of the senior loan)
  • Current project phase

    Operational phase

  • Downloadable documents

  • Introductory summary
  • Product description
  • Project description
  • Timetable
  • Investment analysis
  • Analysis of tenants
  • Microlocation analysis
  • Financial analysis
  • Sensitivity analysis
  • Screening
  • Ownership structure
  • Check
  • Developer
  • Introductory summary
  • Product description
    • Participation parameters
  • Project description
  • Timetable
  • Investment analysis
  • Analysis of tenants
  • Microlocation analysis
  • Financial analysis
  • Sensitivity analysis
  • Screening
  • Ownership structure
  • Check
  • Developer
The text below was translated automatically. Therefore, we cannot guarantee the accuracy of the translations.

Introductory summary

Nabízíme Vám participaci na s čistým výnosem 11 - 12% p.a. pro obchodní centrum v pražských Řepích („OCŘ“) o 14.562 m2 , které je aktuálně z 84 % obsazeno na základě podepsaných nájemních smluv s nájemci zahrnujících mj. Policie ČR, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action, či Pepco. OCŘ je komplexně zrekonstruovaná nemovitost (znovu-otevřená v květnu 2022), projekt rekonstrukce probíhal převážně během pandemie Covid.

OCŘ vnímáme jako klasické „sídlištní“ obchodní centrum, které je kotveno nájemci, kteří pro rezidenty dané lokality z velké části poskytují nezbytné produkty a služby typu potravinářské prodejny, pošty, drogerie, lékárny, kadeřnictví apod. OCŘ je situováno přímo na frekventované zastávce MHD a svým postavením je „průchozí“ budovou – tj. rezidenti lokality OCŘ prochází jakožto zkratkou do dalších částí sídliště Řepy.

Největším nájemcem objektu je Policie ČR, která má v nemovitosti svojí služebnu, druhým největším nájemcem je lékárenský řetězec Dr. Max, který má v OC přes 1.500 m2 kanceláří a laboratorních prostor. Jsme názoru, že hlavní základna nájemců OCŘ je velmi rezilientní vůči případným negativním makroekonomickým vlivům, které by měly za následek změny ve spotřebním chování.

Účelem Upvest je refinancování kapitálové struktury projektu a splátka faktur generálního dodavatele, jež realizoval rekonstrukci OC. Vlastníkem OCŘ je brněnská developerská společnost Trikaya.

Investor do OCŘ nepodstupuje povolovací, či konstrukční riziko – jedná se o nově zrekonstruovanou nemovitost, jež byla v tomto roce znovu-uvedena do plného provozu. Klíčová rizika, které investor podstupuje jsou: (i) provozní riziko, plynoucí z možného vypovězení nájemních smluv (i přes sankce) nájemci, zasmluvňování volných obchodních jednotek; a (ii) riziko refinancování, které spočívá v eventualitě, že v moment, kdy se úvěr Upvest stane splatným, bude hodnota aktiva nedostačující pro jeho úplné splacení respektive refinancování bankovním úvěrem, přičemž toto může nastat z důvodu provozních problémů aktiva (bod (i)), a/nebo z důvodu změny sentimentu na kapitálových trzích. Pro bližší analýzu rizik investice viz. sekce Investiční rizika níže.

Vstupní úvěru Upvest (při externí valuaci) činí 82 % přičemž maximální limit ukazatele LTV dle úvěrové smlouvy činí 90 %. Upvest vyhotovil v rámci komerční prověrky také interní, konzervativnější valuaci aktiva na základě které činí vstupní LTV 88 %. Vstupní hodnota ukazatele činí 7,2 %, přičemž minimální limit ukazatele Debt Yield dle úvěrové smlouvy činí 6,4 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nabývacích titulů aktiva, dále na kontrolu pozemků, kolaudačních souhlasů, pojištění, mateřské společnosti úvěrovaného, seniorní úvěrové smlouvy, nájemních smluv a dalších potencionálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na technický stav OC s ohledem na nedávno dokončenou rekonstrukci včetně kontroly záruk generálního dodavatele stavby, prověření nájemních smluv z technického hlediska, zhodnocení technického standardu nájemních prostor OC, dále na kontrolu veřejnoprávních povolení pro provoz OC, řádného napojení OC na inženýrské sítě či vyhodnocení operativních nákladů OC.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme provozní riziko spjaté s eventuálním snižováním zasmluvněného příjmu z nájmu z důvodu výpadku nájemních smluv či neschopnosti znovu-pronajmout jednotky po vypršení nájemních smluv, dále riziko vysoké zadluženosti a riziko refinancování či měnové riziko z důvodu kombinace příjmu denominovaného v EUR i CZK.

Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.

Product description

The product described in this analysis is the participation in a mezzanine loan provided to refinance the existing capital structure of the project, repay the invoices of the general contractor for the OC reconstruction and refinance its own resources.

OC Řepy is a fully operational, newly renovated shopping centre in Řepy, Prague. Currently, the OC is 84% occupied by tenants such as the Police of the Czech Republic, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action and Pepco.

The developer of the reconstruction and the current operator of the OC is Trikaya, a real estate group operating in the field of construction and investment in real estate in the Czech Republic with a geographical focus mainly on the city of Brno. The company was founded in 2010 and originally focused purely on residential development. Currently, in addition to residential construction, the company also develops office buildings and invests in shopping centres with planned reconstruction and development. The Group has already implemented the first two phases of the Ponavia Rezidence residential project, as well as the Erasmus Residence residential project and the Neumanka Residential Houses project. The Group's current projects include the upcoming Čtvrť Pod Hády project or the construction of the Landmark office property. Trikaya also owns and operates OC Futurum in Brno.

Upvest provides a mezzanine loan for the operational phase of the project. The Senior Loan for the operational phase of the project will be provided by Česká spořitelna, a.s. (the "Senior Lender"). The Upvest Loan together with the Senior Lender Loan will refinance the existing development loan provided to the Borrower by J&T Bank.

The Developer is obliged to maintain the value of the indicator below 90.0% and the LTV Investors will be updated on the progress of the project on a semi-annual basis (see more in the Check).

Product
BorrowerOC Řepy a.s.
Lenderupvest s.r.o.
Upvest's credit frameworkaž do 100.000.000 Kč
Interest rate [p.a.]14,5 %
Repayment of the loan2x ročně formou „“, nejdříve však 30.09.2023 a vždy za předpokladu, že úvěrovaný splňuje podmínky povolené distribuce dle úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem
Final maturity31.10.2027 – měsíc po formální splatnosti seniorního úvěru
Estimated repayment31.10.2027
Nearest due date12 měsíců od načerpání (cca 30.09.2023)
Securing a loanNotářský zápis k přímé vykonatelnosti dluhu
Podřízení veškerých vnitroskupinových závazků úvěrovaného z titulu úvěrů/zápůjček (vyjma splacení seniorního úvěru)
Input LTV (external valuation)82,0 %
Maximal LTV90,0 %
Selected drawdown conditions
  • Uzavření úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem s parametry, s kterými počítá tento Teaser
  • Prokázání příjmů z nájmu
  • Prokázání akceptovatelné úrovně nepřeúčtovatelných operativních nákladů
Selected commercial obligations of the borrower
  • Max. 90,0 %
  • Min. 6,4 %
  • Pololetní reporting
  • Dosáhnout 90 % obsazenosti do 30.6.2023
  • Uzavírat nové nájemní smlouvy splňující minimální parametry s ohledem na výši a délku nájmu

Participation parameters

The Developer may repay the loan from Upvest no later than the final maturity date in one lump sum or in instalments. The investor shares in the proceeds from the date of the successful fundraising until the loan is repaid in full. The actual interest on the drawn down principal portion begins on the day after the loan is drawn down by the developer. The proceeds are paid to the investors after a given loan or interest payment by the developer, and the proceeds corresponding to the reservation fee (i.e. the reservation of funds until the conditions for drawdown are met by the borrower) will be paid to the investors together with the first interest payment.

The developer may repay the loan before the next maturity date. In such a situation, the investors' return is protected by the developer's fees, which are set at a level to match the nominal return that the investor would have received if the loan had been repaid on the next maturity date (12 months after the loan was drawn down).

14,5

% p.a.

Total interest on the loan

3,5 - 2,5

% p.a.

Upvest fee

11 - 12

% p.a.

Net income

>= 5,000 CZK

11% p.a.

>= 100,000 CZK

11.5% p.a.

>= 250,000 CZK

12% p.a.

Project description

This is mezzanine financing for the operational phase of the shopping centre in Řepi, Prague ("OCŘ"). OCŘ was comprehensively renovated between 2020-2022. The OC was closed during the reconstruction and the complete re-opening of the centre occurred in spring 2022.

We view OCŘ as a classic "estate" shopping centre anchored by tenants that largely provide essential products and services such as grocery stores, post offices, drug stores, pharmacies, hair salons, etc. for the residents of the area. The OCŘ is situated directly on a busy public transport stop and its position makes it a "pass-through" building - i.e. the residents of the OCŘ site pass through it as a shortcut to other parts of the Řepy estate.

The largest tenant of the building is the Police of the Czech Republic, which has its office in the property, the second largest tenant is the pharmacy chain Dr. Max, which has over 1,500 m2 of office and laboratory space in the OC. We are of the opinion that the main tenant base of OCŘ is very resilient to any negative macroeconomic influences that would result in changes in consumer behaviour. For a more detailed analysis of OCR's tenants, see section Tenant analysis below.

Input occupancy

Rental income

Input

Input

Number of tenants

84 %

45,7 mil. CZK

82 %

7,2 %

6.4 years

40

OC Řepy after reconstruction
Interior of OC Řepy

Developer

Developer logo

Trikaya Asset Management

Trikaya Real Estate Group is a company engaged in real estate development and investment in the Czech Republic with a geographical focus mainly on the city of Brno. The company was founded in 2010 and originally focused on purely residential development. Currently, the company carries out, in addition to residential construction, also construction of office buildings and investments in shopping centers with planned reconstruction and their development. The Group has already implemented the first two phases of the Ponavia Rezidence residential project, as well as the Erasmus Residence residential project and the Neumanka Residential Houses project. The Group's current projects include the upcoming Čtvrť Pod Hády project or the construction of the Landmark office property. Trikaya also owns and operates OC Futurum in Brno.

The Executive Director and Chairman of the Board of Trikaya Group is Mr. Ing. Dalibor Lamka, Executive Director and Vice-Chairman of the Board of Directors is Mr. Ing. Alexej Veselý. Mr. Lamka and Mr. Veselý are also the beneficial owners (UBOs) of OCŘ.

Log in for more information

Log In

Don't have an account? Sign up

The majority owner of upvest s.r.o. is the company

Upvest is registered as a small-scale payment service provider by the Czech National Bank.

Contact

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Follow us

Copyright © 2023, upvest s.r.o., IČ: 05835526