Řepy Mall

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru s čistým výnosem 11 - 12% p.a. pro obchodní centrum v pražských Řepích („OCŘ“) o 14.562 m2 NLA, které je aktuálně z 84 % obsazeno na základě podepsaných nájemních smluv s nájemci zahrnujících mj. Policie ČR, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action, či Pepco. OCŘ je komplexně zrekonstruovaná nemovitost (znovu-otevřená v květnu 2022), projekt rekonstrukce probíhal převážně během pandemie Covid.

OCŘ vnímáme jako klasické „sídlištní“ obchodní centrum, které je kotveno nájemci, kteří pro rezidenty dané lokality z velké části poskytují nezbytné produkty a služby typu potravinářské prodejny, pošty, drogerie, lékárny, kadeřnictví apod. OCŘ je situováno přímo na frekventované zastávce MHD a svým postavením je „průchozí“ budovou – tj. rezidenti lokality OCŘ prochází jakožto zkratkou do dalších částí sídliště Řepy.

Největším nájemcem objektu je Policie ČR, která má v nemovitosti svojí služebnu, druhým největším nájemcem je lékárenský řetězec Dr. Max, který má v OC přes 1.500 m2 kanceláří a laboratorních prostor. Jsme názoru, že hlavní základna nájemců OCŘ je velmi rezilientní vůči případným negativním makroekonomickým vlivům, které by měly za následek změny ve spotřebním chování.

Účelem mezaninového úvěru Upvest je refinancování kapitálové struktury projektu a splátka faktur generálního dodavatele, jež realizoval rekonstrukci OC. Vlastníkem OCŘ je brněnská developerská společnost Trikaya.

Investor do OCŘ nepodstupuje povolovací, či konstrukční riziko – jedná se o nově zrekonstruovanou nemovitost, jež byla v tomto roce znovu-uvedena do plného provozu. Klíčová rizika, které investor podstupuje jsou: (i) provozní riziko, plynoucí z možného vypovězení nájemních smluv (i přes sankce) nájemci, zasmluvňování volných obchodních jednotek; a (ii) riziko refinancování, které spočívá v eventualitě, že v moment, kdy se úvěr Upvest stane splatným, bude hodnota aktiva nedostačující pro jeho úplné splacení respektive refinancování bankovním úvěrem, přičemž toto může nastat z důvodu provozních problémů aktiva (bod (i)), a/nebo z důvodu změny sentimentu na kapitálových trzích. Pro bližší analýzu rizik investice viz. sekce Investiční rizika níže.

Vstupní LTV úvěru Upvest (při externí valuaci) činí 82 % přičemž maximální limit ukazatele LTV dle úvěrové smlouvy činí 90 %. Upvest vyhotovil v rámci komerční prověrky také interní, konzervativnější valuaci aktiva na základě které činí vstupní LTV 88 %. Vstupní hodnota ukazatele Debt Yield činí 7,2 %, přičemž minimální limit ukazatele Debt Yield dle úvěrové smlouvy činí 6,4 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nabývacích titulů aktiva, dále na kontrolu pozemků, kolaudačních souhlasů, pojištění, mateřské společnosti úvěrovaného, seniorní úvěrové smlouvy, nájemních smluv a dalších potencionálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na technický stav OC s ohledem na nedávno dokončenou rekonstrukci včetně kontroly záruk generálního dodavatele stavby, prověření nájemních smluv z technického hlediska, zhodnocení technického standardu nájemních prostor OC, dále na kontrolu veřejnoprávních povolení pro provoz OC, řádného napojení OC na inženýrské sítě či vyhodnocení operativních nákladů OC.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme provozní riziko spjaté s eventuálním snižováním zasmluvněného příjmu z nájmu z důvodu výpadku nájemních smluv či neschopnosti znovu-pronajmout jednotky po vypršení nájemních smluv, dále riziko vysoké zadluženosti a riziko refinancování či měnové riziko z důvodu kombinace příjmu denominovaného v EUR i CZK.

Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.

The product described in this analysis is the participation in a mezzanine loan provided to refinance the existing capital structure of the project, repay the invoices of the general contractor for the OC reconstruction and refinance its own resources.

OC Řepy is a fully operational, newly renovated shopping centre in Řepy, Prague. Currently, the OC is 84% occupied by tenants such as the Police of the Czech Republic, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action and Pepco.

The developer of the reconstruction and the current operator of the OC is Trikaya, a real estate group operating in the field of construction and investment in real estate in the Czech Republic with a geographical focus mainly on the city of Brno. The company was founded in 2010 and originally focused purely on residential development. Currently, in addition to residential construction, the company also develops office buildings and invests in shopping centres with planned reconstruction and development. The Group has already implemented the first two phases of the Ponavia Rezidence residential project, as well as the Erasmus Residence residential project and the Neumanka Residential Houses project. The Group's current projects include the upcoming Čtvrť Pod Hády project or the construction of the Landmark office property. Trikaya also owns and operates OC Futurum in Brno.

Upvest provides a mezzanine loan for the operational phase of the project. The Senior Loan for the operational phase of the project will be provided by Česká spořitelna, a.s. (the "Senior Lender"). The Upvest Loan together with the Senior Lender Loan will refinance the existing development loan provided to the Borrower by J&T Bank.

The Developer is obliged to maintain the value of the indicator LTV below 90.0% and the LTV Debt yield Investors will be updated on the progress of the project on a semi-annual basis (see more in the Check).

This is mezzanine financing for the operational phase of the shopping centre in Řepi, Prague ("OCŘ"). OCŘ was comprehensively renovated between 2020-2022. The OC was closed during the reconstruction and the complete re-opening of the centre occurred in spring 2022.

We view OCŘ as a classic "estate" shopping centre anchored by tenants that largely provide essential products and services such as grocery stores, post offices, drug stores, pharmacies, hair salons, etc. for the residents of the area. The OCŘ is situated directly on a busy public transport stop and its position makes it a "pass-through" building - i.e. the residents of the OCŘ site pass through it as a shortcut to other parts of the Řepy estate.

The largest tenant of the building is the Police of the Czech Republic, which has its office in the property, the second largest tenant is the pharmacy chain Dr. Max, which has over 1,500 m2 of office and laboratory space in the OC. We are of the opinion that the main tenant base of OCŘ is very resilient to any negative macroeconomic influences that would result in changes in consumer behaviour. For a more detailed analysis of OCR's tenants, see section Tenant analysis below.