Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

OC Řepy

Dluhová investice

Provozní mezaninový úvěr pro stabilizované pražské obchodní centrum

Čistý výnos
11 - 12

% p. a.

100 000 000

Investováno

100 000 000

 

Investovat bude možné za

Proč nemůžu investovat hned?
V případě, že úvěrový vztah bude probíhat bez zásadních problémů, tedy především bez významného porušování smluvních podmínek a financovaný projekt bude naplňovat původní předpoklady komerční výkonnosti, nabídneme stávajícím investorům v průběhu čtvrtého čtvrtletí 2024 možnost vystoupit z projektu v rámci znovu otevřeného fundraisingu. Více informací zde.
  • Investováno

    100 000 000

  • Očekávaná splatnost

    62

    měsíců

  • Počet investic

    1016
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny pololetně,
    nejdříve však v září 2023
  • Lokalita projektu

    Makovského, Praha 17

  • Developer

    Trikaya Asset Management

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Refinancování stávající zadluženosti, splátka faktur generálního dodavatele pro rekonstrukci OC a refinancování vlastních zdrojů

  • Typ úvěru

  • Zajištění


    Podřízení veškerých vnitroskupinových závazků úvěrovaného z titulu úvěrů/zápůjček (vyjma splacení seniorního úvěru)
  • Aktuální fáze projektu

    Provozní fáze

  • Dokumenty ke stažení

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Analýza nájemců
  • Analýza mikrolokality
  • Finanční analýza
  • Citlivostní analýza
  • Prověrky
  • Vlastnická struktura
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Analýza nájemců
  • Analýza mikrolokality
  • Finanční analýza
  • Citlivostní analýza
  • Prověrky
  • Vlastnická struktura
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme Vám participaci na s čistým výnosem 11 - 12% p.a. pro obchodní centrum v pražských Řepích („OCŘ“) o 14.562 m2 , které je aktuálně z 84 % obsazeno na základě podepsaných nájemních smluv s nájemci zahrnujících mj. Policie ČR, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action, či Pepco. OCŘ je komplexně zrekonstruovaná nemovitost (znovu-otevřená v květnu 2022), projekt rekonstrukce probíhal převážně během pandemie Covid.

OCŘ vnímáme jako klasické „sídlištní“ obchodní centrum, které je kotveno nájemci, kteří pro rezidenty dané lokality z velké části poskytují nezbytné produkty a služby typu potravinářské prodejny, pošty, drogerie, lékárny, kadeřnictví apod. OCŘ je situováno přímo na frekventované zastávce MHD a svým postavením je „průchozí“ budovou – tj. rezidenti lokality OCŘ prochází jakožto zkratkou do dalších částí sídliště Řepy.

Největším nájemcem objektu je Policie ČR, která má v nemovitosti svojí služebnu, druhým největším nájemcem je lékárenský řetězec Dr. Max, který má v OC přes 1.500 m2 kanceláří a laboratorních prostor. Jsme názoru, že hlavní základna nájemců OCŘ je velmi rezilientní vůči případným negativním makroekonomickým vlivům, které by měly za následek změny ve spotřebním chování.

Účelem Upvest je refinancování kapitálové struktury projektu a splátka faktur generálního dodavatele, jež realizoval rekonstrukci OC. Vlastníkem OCŘ je brněnská developerská společnost Trikaya.

Investor do OCŘ nepodstupuje povolovací, či konstrukční riziko – jedná se o nově zrekonstruovanou nemovitost, jež byla v tomto roce znovu-uvedena do plného provozu. Klíčová rizika, které investor podstupuje jsou: (i) provozní riziko, plynoucí z možného vypovězení nájemních smluv (i přes sankce) nájemci, zasmluvňování volných obchodních jednotek; a (ii) riziko refinancování, které spočívá v eventualitě, že v moment, kdy se úvěr Upvest stane splatným, bude hodnota aktiva nedostačující pro jeho úplné splacení respektive refinancování bankovním úvěrem, přičemž toto může nastat z důvodu provozních problémů aktiva (bod (i)), a/nebo z důvodu změny sentimentu na kapitálových trzích. Pro bližší analýzu rizik investice viz. sekce Investiční rizika níže.

Vstupní úvěru Upvest (při externí valuaci) činí 82 % přičemž maximální limit ukazatele LTV dle úvěrové smlouvy činí 90 %. Upvest vyhotovil v rámci komerční prověrky také interní, konzervativnější valuaci aktiva na základě které činí vstupní LTV 88 %. Vstupní hodnota ukazatele činí 7,2 %, přičemž minimální limit ukazatele Debt Yield dle úvěrové smlouvy činí 6,4 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nabývacích titulů aktiva, dále na kontrolu pozemků, kolaudačních souhlasů, pojištění, mateřské společnosti úvěrovaného, seniorní úvěrové smlouvy, nájemních smluv a dalších potencionálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na technický stav OC s ohledem na nedávno dokončenou rekonstrukci včetně kontroly záruk generálního dodavatele stavby, prověření nájemních smluv z technického hlediska, zhodnocení technického standardu nájemních prostor OC, dále na kontrolu veřejnoprávních povolení pro provoz OC, řádného napojení OC na inženýrské sítě či vyhodnocení operativních nákladů OC.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme provozní riziko spjaté s eventuálním snižováním zasmluvněného příjmu z nájmu z důvodu výpadku nájemních smluv či neschopnosti znovu-pronajmout jednotky po vypršení nájemních smluv, dále riziko vysoké zadluženosti a riziko refinancování či měnové riziko z důvodu kombinace příjmu denominovaného v EUR i CZK.

Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této analýzy je participace na mezaninovém úvěru poskytovaném za účelem refinancování stávající kapitálové struktury projektu, splátky faktur generálního dodavatele pro rekonstrukci OC a refinancování vlastních zdrojů.

OC Řepy je plně funkční, nově zrekonstruované obchodní centrum v pražských Řepích. Aktuálně je OC z 84 % obsazeno nájemci mj. Policie ČR, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action, či Pepco.

Developerem rekonstrukce a aktuálním provozovatelem OC je realitní skupina Trikaya podnikající v oblasti výstavby a investic do nemovitostí v České republice s geografickou orientací převážně na město Brno. Společnost byla založena v roce 2010 a původně se věnovala čistě developmentu rezidenčních budov. V současné době společnost realizuje kromě rezidenční výstavby také výstavbu administrativních budov a investice do obchodních center s plánovanou rekonstrukcí a jejich rozvojem. Skupina realizovala již první dvě etapy rezidenčního projektu Ponavia Rezidence, dále například rezidenční projekt Rezidence Erasmus či projekt Bytové domy Neumanka. Mezi aktuální projekty skupiny patří například připravovaný projekt Čtvrť Pod Hády či výstavba administrativní nemovitosti Landmark. Trikaya také vlastní a provozuje OC Futurum v Brně.

Upvest poskytuje mezaninový úvěr pro provozní fázi projektu. Seniorním úvěr pro provozní fázi projektu bude poskytovat Česká spořitelna, a.s. („Seniorní věřitel“). Úvěr Upvest spolu s úvěrem Seniorního věřitele bude refinancovat stávající developerský úvěr poskytnutý úvěrovanému J&T Bankou.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele pod úrovní 90,0 % a hodnotu ukazatele nad hodnotou 6,4 %. Investoři budou informováni o průběhu projektu na pololetní bázi (více v rámci sekce Kontrola).

Produkt
ÚvěrovanýOC Řepy a.s.
Úvěrujícíupvest s.r.o.
Úvěrový rámec Upvestaž do 100.000.000 Kč
Úroková sazba [p.a.]14,5 %
Splátka úroků2x ročně formou „“, nejdříve však 30.09.2023 a vždy za předpokladu, že úvěrovaný splňuje podmínky povolené distribuce dle úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem
Konečná splatnost31.10.2027 – měsíc po formální splatnosti seniorního úvěru
Předpokládané splacení31.10.2027
Nejbližší splatnost12 měsíců od načerpání (cca 30.09.2023)
Zajištění úvěruNotářský zápis k přímé vykonatelnosti dluhu
Podřízení veškerých vnitroskupinových závazků úvěrovaného z titulu úvěrů/zápůjček (vyjma splacení seniorního úvěru)
Vstupní LTV (externí valuace)82,0 %
Maximální LTV 90,0 %
Vybrané podmínky čerpání
  • Uzavření úvěrové smlouvy se seniorním věřitelem s parametry, s kterými počítá tento Teaser
  • Prokázání příjmů z nájmu
  • Prokázání akceptovatelné úrovně nepřeúčtovatelných operativních nákladů
Vybrané komerční povinnosti úvěrovaného
  • Max. 90,0 %
  • Min. 6,4 %
  • Pololetní reporting
  • Dosáhnout 90 % obsazenosti do 30.6.2023
  • Uzavírat nové nájemní smlouvy splňující minimální parametry s ohledem na výši a délku nájmu

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu, až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru či úroků developerem, výnosy odpovídající rezervačnímu poplatku (tj. rezervaci peněžních prostředků do doby splnění podmínek čerpání úvěrovaným) budou vyplaceny investorům společně s první splátkou úroků.

Developer může splatit úvěr před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti (12 měsíců od načerpání úvěru).

14,5

% p.a.

Celkový úrok na úvěru

3,5 - 2,5

% p.a.

Poplatek Upvest

11 - 12

% p.a.

Čistý výnos

>= 5 000 Kč

11% p.a.

>= 100 000 Kč

11,5% p.a.

>= 250 000 Kč

12% p.a.

Popis projektu

Jedná se o mezaninové financování provozní fáze obchodního centra v pražských Řepích („OCŘ“). OCŘ bylo v období mezi 2020-2022 komplexně zrekonstruováno. Během rekonstrukce bylo OC uzavřeno a kompletní znovu-otevření centra nastalo na jaře 2022.

OCŘ vnímáme jako klasické „sídlištní“ obchodní centrum, které je kotveno nájemci, kteří pro rezidenty dané lokality z velké části poskytují nezbytné produkty a služby typu potravinářské prodejny, pošty, drogerie, lékárny, kadeřnictví apod. OCŘ je situováno přímo na frekventované zastávce MHD a svým postavením je „průchozí“ budovou – tj. rezidenti lokality OCŘ prochází jakožto zkratkou do dalších částí sídliště Řepy.

Největším nájemcem objektu je Policie ČR, která má v nemovitosti svojí služebnu, druhým největším nájemcem je lékárenský řetězec Dr. Max, který má v OC přes 1.500 m2 kanceláří a laboratorních prostor. Jsme názoru, že hlavní základna nájemců OCŘ je velmi rezilientní vůči případným negativním makroekonomickým vlivům, které by měly za následek změny ve spotřebním chování. Pro bližší analýzu nájemců OCŘ viz. sekce Analýza nájemců níže.

Vstupní obsazenost

Tržby z nájmu

Vstupní

Vstupní

Počet nájemců

84 %

45,7 mil. Kč

82 %

7,2 %

6,4 let

40

OC Řepy po rekonstrukci
Interiér OC Řepy

Developer

Developer logo

Trikaya Asset Management

Realitní skupina Trikaya je společností podnikající v oblasti výstavby a investic do nemovitostí v České republice s geografickou orientací převážně na město Brno. Společnost byla založena v roce 2010 a původně se věnovala čistě developmentu rezidenčních budov. V současné době společnost realizuje kromě rezidenční výstavby také výstavbu administrativních budov a investice do obchodních center s plánovanou rekonstrukcí a jejich rozvojem. Skupina realizovala již první dvě etapy rezidenčního projektu Ponavia Rezidence, dále například rezidenční projekt Rezidence Erasmus či projekt Bytové domy Neumanka. Mezi aktuální projekty skupiny patří například připravovaný projekt Čtvrť Pod Hády či výstavba administrativní nemovitosti Landmark. Trikaya také vlastní a provozuje OC Futurum v Brně.

Výkonným ředitelem a předsedou představenstva skupiny Trikaya je pan Ing. Dalibor Lamka, výkonným ředitelem a místopředsedou představenstva je pan. Ing. Alexej Veselý. Pánové Lamka a Veselý jsou zároveň skutečnými majiteli (UBOs) OCŘ.

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Majoritním vlastníkem upvest s.r.o. je společnost

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526