Kaskády Barrandov

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro 13. a 16. etapu pražského rezidenčního projektu Kaskády Barrandov (etapa X a Y). Oba bytové domy budou realizovány současně. Projekt disponuje stavebním povolením a v září 2021 byly zahájeny stavební práce. V projektu bude realizováno celkem 147 bytových jednotek , čtyři komerční jednotky a 95 garážových parkovacích stání. Projekt je v prodeji od léta roku 2020, disponuje tak značnými předprodeji, na úrovni 96 % z minimálních výnosů. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části peněžních prostředků poskytnutých úvěrovanému formou zápůjčky mateřskou společností. Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením kapitálově silné mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE.

Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 30 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.01.2025.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV na 85,0 %, a pro LTC pak 100 %. Jelikož developer realizuje v rámci úvěrovaného SPV i další etapy projektu, je povinen dodržovat i LTV na úrovni společnosti v maximální hodnotě 85 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, smlouvy o dílo, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, harmonogram projektu a další možná technická rizika.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu realizačních cen až o 16 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 10 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 15 % oproti maximálním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatel ROIC 1,09x. Dostatečná profitabilita projektu zůstává zachována i při prodloužení celkového harmonogramu o více než 10 měsíců oproti předpokladu, při ROIC 1,17x.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko zvýšení nákladů projektu, prodloužení harmonogramu a pokles prodejních cen (zejména ve vztahu k možnému vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních). Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.