Upvest logo
  • Investment opportunities
  • FAQ
  • cz / en
  • Sign Up
  • Log In

Hagibor—Bulding Gamma

Mezzanine loan for Prague's residential project

Net yield
6,5 - 6,8

% p. a.

Investment club
6,8

% p. a.

109,600,000

CZK

Invested

109,600,000

CZK

 

The details below are valid as of the start of the fundraising period, 10/10/2021.

Investors can find regular reports on the progress of the project at .

  • Invested

    109,600,000

    CZK

  • Expected maturity

    33

    months

  • Number of investments

    1204
  • Minimum investment

    5,000

    CZK

  • Payments

    Interest paid on maturity

  • Project location

    Hagibor, Praha 10

  • Developer

    CRESTYL real estate, s.r.o.

    More about the developer

  • Purpose of the loan

    Financing of part of the purchase price of the project land, related transaction costs and loan fees, or refinancing of the developer's own resources expended for the above purpose

  • Type of credit

  • Securing

    Lien on project land pending obtaining a building permit, signing a construction contract with the general contractor and signing a loan agreement with the senior lender

  • Current project phase

    Permitting

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
The text below was translated automatically. Therefore, we cannot guarantee the accuracy of the translations.

Introductory summary

We offer participation in a loan provided for the purpose of financing the implementation of the residential part of the Prague project Hagibor - Gamma building of the CRESTYL development group.

The loan is provided primarily for the purpose of financing part of the purchase price of the project land, which now has a zoning permit. The loan will be secured in the first phase by a first ranking lien on the project land at the entry 51,7 %. After obtaining the building permit, signing the construction contract with the general contractor and closing the the lien will be extinguished and the loan will be subordinated solely to the Senior Lender's loan. If the above conditions are not met even by October 31, 2022, then the developer would be obligated to repay the loan no later than December 31, 2022, and Upvest would have a lien on the project land until the loan is repaid. The loan agreement imposes specific conditions on the parameters of the building permit, the construction contract, and the bank loan, which are discussed in more detail in this analysis. Thus, the loan relationship is set up so that only when the main project costs are firmly contracted and future project revenues are confirmed will the loan be subordinated to the bank financing. Subsequently, the construction of the project will commence and upon completion, the bank loan will be repaid first and then the mezzanine loan from the sales of the project units.

In addition to the mezzanine loan, Upvest also provides a junior loan to the developer, which is fully subordinated to the mezzanine loan and the bank loan on terms specified below and is provided for a similar purpose. This junior loan will not be subject to public fundraising or this analysis.

This is the second phase of the large-scale Hagibor project. This phase will include 120 residential units and 18 studios. The minimum permitted revenue for the project is CZK 1 159,1 million and the maximum allowed costs of CZK 958.8 million. CZK. The previous phases implemented by the developer within the site have already been booked or contracted to a significant extent; the financed Gamma project also has pre-sales of approx. 27% of the minimum sales. We assess the profitability of the project as higher than standard, assuming that the agreed parameters are met.

The project proceeds will be used to repay the senior lender first, followed by Upvest's mezzanine loan and finally Upvest's junior loan. Interest is capitalized during the loan relationship and is payable together with the principal no later than the final maturity date. The principal may be repaid in one lump sum or on an ongoing basis. is approximately 32 months and the loan can be repaid no later than 31 January 2026.

Under the loan agreement, the developer is obliged, inter alia, to comply with the project's financial plan, which includes both the revenue and cost side of the project. The loan agreement sets minimum average selling prices (determined as unit prices per m2 of sales area or per unit) and the maximum allowable costs by major items. Similarly, the loan agreement places restrictions on the parameters of the works contract (maximum fixed price, time of completion of the works, etc.), the loan agreement with the bank (minimum loan amount and maximum financing costs) and the form of the building permit (minimum sales areas).

Legal clearance did not identify any facts that would significantly jeopardise the granting of the loan. Emphasis was placed on assessing the legal status of the project land, the contractual relationships of the project company (including the planned acquisition) and the documentation entered into with the project's end clients.

Technical due diligence also did not identify any facts that would fundamentally jeopardise the granting of the loan. Certain risks of a technical nature may be permitting risk (timing of obtaining a building permit), decontamination of soil during site preparation, or the amount of direct construction costs. These risks are controlled in the loan agreement by the developer's obligations, the extent of the loan security and the amount of the loan provided in relation to the value of the project (LTV), the value of the project having been determined by an independent estimate by Savills' technical and commercial advisor.

From the conclusions sensitivity analysis shows that even if sales prices fall by more than 21% below the minimum permitted sales prices and without changing other assumptions, Upvest can be expected to repay the loan including the facilities. Also, an increase in direct construction costs of up to 25 % or an extension of the project implementation period by 12 months should not jeopardise the repayment of the loan without changing the other conditions. However, the sensitivity analysis shows a change in only one parameter, and a significant change in one parameter can be expected to lead to a change in the other parameters, and the result of the analysis may be misleading.

Among main risks of this investment opportunity are the permitting risk, the risk of increased investment costs (especially construction costs) and the risk of future price developments in the area. However, this is not an exhaustive list of project risks, of which there are many more.

Reporting to investors will be on a quarterly basis.

Visualization of the Gamma Residence projectVisualization of the Gamma Residence projectVisualization of the Gamma Residence projectVisualization of the Gamma Residence project

Popis produktu

Produktem je participace na poskytovaném za účelem financování části kupní ceny, souvisejících transakčních nákladů a poplatků z úvěru, případně refinancování vlastních zdrojů developera vynaložených za těmito účely v rámci akvizice pozemků za účelem realizace developerského projektu Hagibor – Rezidence Gamma. Upvest v projektu na základě separátní úvěrové smlouvy poskytuje rovněž financování juniorním úvěrem, podřízeným seniornímu úvěru i mezaninovému úvěru; předmětem participace na mezaninovém úvěru nicméně není participace na juniorním úvěru, který je poskytován na základě samostatné úvěrové smlouvy.

Developerem projektu je česká developerská skupina CRESTYL, skupina s dlouhodobou zkušeností v budování víceúčelových projektů – rezidenčních, obchodních i kancelářských. V rezidenčním developmentu se developer zaměřuje především na lokalitu Prahy a její okolí.

Jedná se o druhou etapu rezidenční části projektu Hagibor v pražských Strašnicích, 500 metrů od stanice metra Želivského, který realizuje projektová společnost ze skupiny CRESTYL real estate, s.r.o. („developer“), konkrétně Rezidence Gama s.r.o. V rámci této etapy bude realizováno 120 bytových jednotek a 18 ateliérů a souvisejícího příslušenství (garáže, sklepy, terasy) („jednotky projektu“) o budoucí prodejní vnitřní podlahové ploše jednotek projektu 9,980 m2 („projekt“). Do konce roku 2021 developer uhradí kupní cenu za pozemky, které nyní disponují pravomocným územním rozhodnutím k projektu. Vydání pravomocného stavebního povolení se předpokládá rovněž v průběhu několika měsíců. Poté dojde k uzavření smlouvy o dílo s generálním dodavatelem, navázaní bankovního financování a zahájení stavební realizace projektu. Do momentu podpisu smlouvy o dílo, získání stavebního povolení a navázání seniorního financování je pro mezaninový úvěr zřízeno zástavní právo zástavního věřitele prvního v pořadí k pozemkům projektu. Po splnění podmínek pro uvolnění zástavy se stává jediným zástavním věřitelem financující banka.

Před čerpáním bankovního úvěru musí tedy nastat následující skutečnosti:

  • Obtaining a valid building permit
  • a fixed price not exceeding a specified limit

V případě, že výše uvedené skutečnosti nenastanou do 31.10.2022, aplikuje se povinnost splatit mezaninový a juniorní úvěr nejpozději do 31.12.2022 a po dobu do takového splacení úvěru musí být stále zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu.

Collateral during the loan before the building permit

Přechod do podřízené pozice vůči bankovnímu financování nastává v případě uzavření smlouvy o dílo na cenu pevnou, tedy zasmluvnění hlavní položky rozpočtu projektu. Zároveň lze očekávat požadavek seniorního věřitele na zasmluvnění určité výše předprodejů, a to nad rámec požadavku Upvest disponovat před čerpáním mezaninového úvěru předprodeji na základě budoucích kupních smluv ve výši alespoň 112 mil. Kč. Validita výnosů a nákladů by tak měla být v tento moment do jisté míry potvrzena a volatilita těchto vstupů by neměla být při standardních tržních podmínkách od vstupu banky výrazná.

Collateral during the loan after the building permit

Po kolaudaci projektu a doplatků kupních cen se nejprve splácí úvěr banky, po splacení banky pak mezaninový úvěr od Upvest a po splacení mezaninového úvěru Upvest pak juniorní úvěr od Upvest. Ke splacení mezaninového úvěru by za předpokladu splacení k datu konečné splatnosti (31.01.2026) mělo dojít po dosažení prodejů na úrovni 78,7 % z celkových výnosů. Dojde-li ke splacení k datu očekávané splatnosti (31.07.2024), pak ke splacení postačí i 77,4 % z celkových výnosů. Výše uvedená projekce počítá se stejnou dobou trvání bankovního úvěru, tedy prodloužení projektu by nastalo v povolovací fázi (do získání stavebního povolení) před načerpáním bankovního úvěru a nemělo by tak dopad na výši finančních nákladů banky. Pokud by došlo k prodloužení projektu v okamžiku, kdy je načerpán celý bankovní úvěr, potom by procento nutných prodejů ke splacení mezaninového úvěru bylo vyšší z důvodu, že by došlo k navýšení finančních nákladů na seniorním úvěru.

Po kolaudaci projektu a doplatků kupních cen se nejprve splácí úvěr banky, po splacení banky pak mezaninový úvěr a po splacení mezaninového úvěru Upvest pak juniorní úvěr od Upvest. Úvěrová smlouva povoluje případnou jednorázovou splátku juniorního úvěru až do výše 17 mil. Kč formou refinancování bankovním úvěrem. V případě, že v průběhu stavební realizace projektu banka poskytne další prostředky za účelem refinancování podřízených úvěrů (mezaninového úvěru a juniorního úvěru) nebo developer učiní refinancování z vlastních zdrojů za předchozího souhlasu banky, tak takové refinancování bude probíhat proporčně vůči nesplaceným jistinám mezaninového a juniorního úvěru. V případě splácení podřízených úvěrů z prodejů jednotek projektu je nejprve splácen mezaninový úvěr a následně pak juniorní úvěr. V případě řízeného zpeněžení majetku úvěrovaného má splácení mezaninového úvěru přednost před splácením juniorního úvěru.

Zajištění juniorního úvěru Upvest je upraveno smlouvou o zastavení podílu v korporaci a výkonu hlasovacích práv, jenž se vztahuje ke společnosti vlastnící projektovou společnost. Tento předmět zajištění by měl napomoci efektivnějšímu řízení projektu při případném zásadním porušení podmínek úvěru. Mezaninový úvěr je podřízený seniornímu úvěru na úrovni projektové společnosti, avšak je nadřízený juniornímu úvěru. Juniorní úvěr by měl poskytovat mezaninovému úvěru další polštář pro absorpci případných poklesů v předpokládaných jednotkových prodejních cenách projektu nebo při navýšení projektových nákladů do momentu, kdy by se mohla začít odepisovat hodnota jistiny úvěru.

Den konečné splatnosti úvěru byl nastaven na 31.1.2026. Nicméně v případě, že smlouva o úvěru se seniorním věřitelem bude mít datum dřívější než 30.11.2025 nebo pozdější než 30.1.2026, tak se konečná splatnost mění tak, aby nastala 1 měsíc po konečné splatnosti seniorního věřitele. Pokud nebude v období fundraisingu vybrán investiční cíl 109,6 mil. Kč, developer má možnost od smlouvy o úvěru odstoupit. Má ale možnost úvěr načerpat i v nižší částce, a to za předpokladu, že poukáže vlastní zdroje, tedy prostředky podřízené mezaninovému úvěru, ve výši, která dorovná nevybranou část mezaninového úvěru. Účelem této povinnosti je, aby měl projekt zajištěno financování k jeho dokončení.

Developer musí v průběhu trvání úvěru plnit mimo jiné finanční plán (více v rámci sekce Časový plán a Kontrola) a nesmí bez souhlasu Upvest prodávat jednotky za průměrné ceny nižší než minimálně stanovené.

Popis investičního produktu

Product

(participation in and losses from )

Financing of part of the purchase price of the project land, related transaction costs and loan fees, or refinancing of the developer's own resources expended for the above purpose

Location of the financed projectPrague 10, locality Hagibor
Lender upvest s.r.o.; borrower Rezidence Gama s.r.o.
Investment objective109 600 000 CZK
Total 958 800 000 CZK without VAT
of which financed up to CZK 763 840 000
of which financed from Upvestup to CZK 109 600 000
of which financed by a junior loan from Upvestup to CZK 75 400 000 and CZK 58 400 000 respectively
of which financed by own resourcesCZK 26 960 000
Minimum investment amount5 000 CZK
Type of interest

In one lump sum or in stages on the expected due date; no later than the final due date

1.10.2021 - 30.11. 2021
Estimated start of interestFrom 1.12.2021
Loan maturity from upvest
12 months (01.12.2022)
32 months (31.07.2024)
50 months (31.1.2026)
Securing a loan


Lien on the project land pending obtaining a building permit, signing a construction contract with the general contractor and signing a loan agreement with the senior lender

DeveloperCRESTYL real estate s.r.o.
Project companyRezidence Gama s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit mezaninový úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu (s tím, že rezervační poplatek se začíná počítat od 1.12.2021) až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem a končí dnem před obdržením splátky dané jistiny developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru od Upvest developerem. S ohledem na fakt, že developer akvíruje pozemek, jehož přesná výměra bude určena geometrickým plánem, nemusí vyčerpat celý úvěrový rámec. V případě, kdy nebude načerpán celý úvěrový rámec v období čerpání, vrátí se investorům poměrná část z nenačerpaného úvěru, nicméně na takovou část nenačerpaného úvěru se nevztahuje poplatek za předčasné splacení úvěru.

Časová prodleva mezi nejbližší splatností a dnem konečné splatnosti úvěru umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných výnosů z prodeje jednotek pro splacení úvěru seniorního věřitele i Upvest a také poskytuje dostatečný časový prostor úvěrovanému pro prodej těchto jednotek v případě neočekávané situace na trhu.

Developer může splatit úvěr od Upvest před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti. Jak uvádíme výše, takový poplatek se nevztahuje na případnou nenačerpanou část úvěru.

1,0

% p. a.

Fee for the provision of payment services

6,5

% p. a.

Net income

Nejdříve v den splacení úvěru developerem, nejpozději v den vypořádání

Log in for more information

Log In

Don't have an account? Sign up

The shareholder of upvest s.r.o. is

KB Smart Solutions Logo

Upvest is registered as a small-scale payment service provider by the Czech National Bank.

Contact

  • info@upvest.cz

    novyprojekt@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Follow us

Copyright © 2022, upvest s.r.o., Company ID (IČO): 05835526