Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • Investiční klub
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

Hagibor – Budova Gamma

Mezaninový úvěr pro pražský rezidenční projekt

Čistý výnos
6,50

% p. a.

109 600 000

Investováno

109 600 000

 

Níže uvedená data jsou platná k začátku fundraisingu, tedy k 10. 10. 2021.

Pravidelné reporty k průběhu projektu najdou investoři na přehledu svých investic.

  • Investováno

    109 600 000

  • Očekávaná splatnost

    33

    měsíců

  • Počet investic

    1204
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny po skončení projektu

  • Lokalita projektu

    Hagibor, Praha 10

  • Developer

    CRESTYL real estate, s.r.o.

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Financování části kupní ceny pozemků projektu, souvisejících transakčních nákladů a poplatků z úvěru, případně refinancování vlastních zdrojů developera vynaložených za výše uvedeným účelem

  • Typ úvěru

  • Zajištění

    Zástavní právo k pozemkům projektu do získání stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem a podpisu smlouvy o úvěru se seniorním věřitelem

  • Aktuální fáze projektu

    Povolovací řízení

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme participaci na úvěru poskytovaném za účelem financování realizace rezidenční části pražského projektu Hagibor – budova Gamma developerské skupiny CRESTYL.

Úvěr je poskytován primárně za účelem financování části kupní ceny pozemků projektu, které nyní disponují územním rozhodnutím. Úvěr bude v první fázi zajištěn zástavním právem prvním v pořadí k pozemkům projektu při vstupním 51,7 %. Po získání stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavebních prací a uzavření dojde k zániku zástavního práva a úvěr bude podřízen výlučně úvěru seniorního věřitele. Pokud by ke splnění výše uvedených podmínek nedošlo ani ke 31.10.2022, pak je povinností developera úvěr nejpozději do 31.12.2022 splatit a až do splacení úvěru by měl Upvest zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu. Úvěrová smlouva klade konkrétní podmínky na parametry stavebního povolení, smlouvy o dílo a bankovní úvěr, které jsou podrobněji uvedeny v této analýze. Úvěrový vztah je tedy nastaven tak, aby až v momentě, kdy jsou pevně zasmluvněné hlavní náklady projektu a potvrzeny budoucí tržby projektu, došlo k podřízení úvěru bankovnímu financování. Následně dojde k zahájení stavební realizace projektu a po jeho dokončení bude z prodejů jednotek projektu splacen nejprve bankovní úvěr a poté mezaninový úvěr.

Kromě mezaninového úvěru Upvest developerovi poskytuje rovněž juniorní úvěr, který je za dále specifikovaných podmínek plně podřízen mezaninovému i bankovnímu úvěru a je poskytován za obdobným účelem. Tento juniorní úvěr nebude předmětem veřejného fundraisingu, ani této analýzy.

Jde o druhou etapu rozsáhlého projektu Hagibor. V rámci této etapy bude realizováno 120 bytových jednotek a 18 ateliérů. Minimální povolené tržby projektu činí 1 159,1 mil Kč a maximální povolené náklady 958,8 mil. Kč. Předchozí etapy realizované developerem v rámci lokality byly již z významné části zarezervovány či zasmluvněny, rovněž financovaný projekt Gamma disponuje předprodeji v objemu cca 27 % z minimálních tržeb. Rentabilitu projektu za předpokladu dodržení sjednaných parametrů hodnotíme jako vyšší než standardní.

Z výnosů projektu bude nejprve splacen seniorní věřitel a následně mezaninový úvěr Upvest a finálně pak juniorní úvěr Upvest. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně. je přibližně 32 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.01.2026.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat finanční plán projektu, který zahrnuje jak výnosovou, tak i nákladovou stránku projektu. Úvěrová smlouva stanovuje minimální průměrné prodejní ceny (určené jako jednotkové ceny za m2 prodejní plochy nebo za kus) a zároveň nejvýše přípustné náklady řazené dle hlavních položek. Stejně tak úvěrová smlouva klade restrikce na parametry smlouvy o dílo (maximální pevná cena, doba realizace díla apod.), smlouvy o úvěru s bankou (minimální výše úvěru a maximální finanční náklady), tak i na podobu stavebního povolení (minimální prodejní plochy).

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by významně ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení právního stavu pozemků projektu, smluvních vztahů projektové společnosti (včetně plánované akvizice) a dokumentace uzavírané s koncovými klienty projektu.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by zásadně ohrožovaly poskytnutí úvěru. Určitými riziky technického rázu může být povolovací riziko (termín získání stavebního povolení), dekontaminace zeminy v rámci přípravy staveniště nebo výše přímých stavebních nákladů. Tato rizika jsou v úvěrové smlouvě kontrolována povinnostmi developera, rozsahem zajištění úvěru a výší poskytovaného úvěru ve vztahu k hodnotě projektu (LTV), přičemž hodnota projektu byla určena nezávislým odhadem technického a komerčního poradce Savills.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen o více než 21 % pod minimální povolené prodejní ceny a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Rovněž zvýšení přímých stavebních nákladů až o 25 %, případně prodloužení doby realizace projektu o 12 měsíců by bez změny ostatních podmínek nemělo ohrozit splacení úvěru. Citlivostní analýza však znázorňuje změnu pouze v jednom parametru, při výrazné změně jednoho parametru lze očekávat i změnu v ostatních parametrech a výsledek analýzy tak může být zavádějící.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko povolovací, riziko zvýšení investičních nákladů (zejména stavebních nákladů) a riziko budoucího vývoje cen v lokalitě. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Vizualizace projektu Rezidence GammaVizualizace projektu Rezidence GammaVizualizace projektu Rezidence GammaVizualizace projektu Rezidence Gamma

Popis produktu

Produktem je participace na poskytovaném za účelem financování části kupní ceny, souvisejících transakčních nákladů a poplatků z úvěru, případně refinancování vlastních zdrojů developera vynaložených za těmito účely v rámci akvizice pozemků za účelem realizace developerského projektu Hagibor – Rezidence Gamma. Upvest v projektu na základě separátní úvěrové smlouvy poskytuje rovněž financování juniorním úvěrem, podřízeným seniornímu úvěru i mezaninovému úvěru; předmětem participace na mezaninovém úvěru nicméně není participace na juniorním úvěru, který je poskytován na základě samostatné úvěrové smlouvy.

Developerem projektu je česká developerská skupina CRESTYL, skupina s dlouhodobou zkušeností v budování víceúčelových projektů – rezidenčních, obchodních i kancelářských. V rezidenčním developmentu se developer zaměřuje především na lokalitu Prahy a její okolí.

Jedná se o druhou etapu rezidenční části projektu Hagibor v pražských Strašnicích, 500 metrů od stanice metra Želivského, který realizuje projektová společnost ze skupiny CRESTYL real estate, s.r.o. („developer“), konkrétně Rezidence Gama s.r.o. V rámci této etapy bude realizováno 120 bytových jednotek a 18 ateliérů a souvisejícího příslušenství (garáže, sklepy, terasy) („jednotky projektu“) o budoucí prodejní vnitřní podlahové ploše jednotek projektu 9,980 m2 („projekt“). Do konce roku 2021 developer uhradí kupní cenu za pozemky, které nyní disponují pravomocným územním rozhodnutím k projektu. Vydání pravomocného stavebního povolení se předpokládá rovněž v průběhu několika měsíců. Poté dojde k uzavření smlouvy o dílo s generálním dodavatelem, navázaní bankovního financování a zahájení stavební realizace projektu. Do momentu podpisu smlouvy o dílo, získání stavebního povolení a navázání seniorního financování je pro mezaninový úvěr zřízeno zástavní právo zástavního věřitele prvního v pořadí k pozemkům projektu. Po splnění podmínek pro uvolnění zástavy se stává jediným zástavním věřitelem financující banka.

Před čerpáním bankovního úvěru musí tedy nastat následující skutečnosti:

  • Získání pravomocného stavebního povolení
  • Podpis smlouvy o dílo s generálním dodavatelem za cenu pevnou nepřevyšující stanovený limit

V případě, že výše uvedené skutečnosti nenastanou do 31.10.2022, aplikuje se povinnost splatit mezaninový a juniorní úvěr nejpozději do 31.12.2022 a po dobu do takového splacení úvěru musí být stále zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu.

Zajištění v průběhu úvěru pred stavebním povolením

Přechod do podřízené pozice vůči bankovnímu financování nastává v případě uzavření smlouvy o dílo na cenu pevnou, tedy zasmluvnění hlavní položky rozpočtu projektu. Zároveň lze očekávat požadavek seniorního věřitele na zasmluvnění určité výše předprodejů, a to nad rámec požadavku Upvest disponovat před čerpáním mezaninového úvěru předprodeji na základě budoucích kupních smluv ve výši alespoň 112 mil. Kč. Validita výnosů a nákladů by tak měla být v tento moment do jisté míry potvrzena a volatilita těchto vstupů by neměla být při standardních tržních podmínkách od vstupu banky výrazná.

Zajištění v průběhu úvěru po stavebním povolení

Po kolaudaci projektu a doplatků kupních cen se nejprve splácí úvěr banky, po splacení banky pak mezaninový úvěr od Upvest a po splacení mezaninového úvěru Upvest pak juniorní úvěr od Upvest. Ke splacení mezaninového úvěru by za předpokladu splacení k datu konečné splatnosti (31.01.2026) mělo dojít po dosažení prodejů na úrovni 78,7 % z celkových výnosů. Dojde-li ke splacení k datu očekávané splatnosti (31.07.2024), pak ke splacení postačí i 77,4 % z celkových výnosů. Výše uvedená projekce počítá se stejnou dobou trvání bankovního úvěru, tedy prodloužení projektu by nastalo v povolovací fázi (do získání stavebního povolení) před načerpáním bankovního úvěru a nemělo by tak dopad na výši finančních nákladů banky. Pokud by došlo k prodloužení projektu v okamžiku, kdy je načerpán celý bankovní úvěr, potom by procento nutných prodejů ke splacení mezaninového úvěru bylo vyšší z důvodu, že by došlo k navýšení finančních nákladů na seniorním úvěru.

Po kolaudaci projektu a doplatků kupních cen se nejprve splácí úvěr banky, po splacení banky pak mezaninový úvěr a po splacení mezaninového úvěru Upvest pak juniorní úvěr od Upvest. Úvěrová smlouva povoluje případnou jednorázovou splátku juniorního úvěru až do výše 17 mil. Kč formou refinancování bankovním úvěrem. V případě, že v průběhu stavební realizace projektu banka poskytne další prostředky za účelem refinancování podřízených úvěrů (mezaninového úvěru a juniorního úvěru) nebo developer učiní refinancování z vlastních zdrojů za předchozího souhlasu banky, tak takové refinancování bude probíhat proporčně vůči nesplaceným jistinám mezaninového a juniorního úvěru. V případě splácení podřízených úvěrů z prodejů jednotek projektu je nejprve splácen mezaninový úvěr a následně pak juniorní úvěr. V případě řízeného zpeněžení majetku úvěrovaného má splácení mezaninového úvěru přednost před splácením juniorního úvěru.

Zajištění juniorního úvěru Upvest je upraveno smlouvou o zastavení podílu v korporaci a výkonu hlasovacích práv, jenž se vztahuje ke společnosti vlastnící projektovou společnost. Tento předmět zajištění by měl napomoci efektivnějšímu řízení projektu při případném zásadním porušení podmínek úvěru. Mezaninový úvěr je podřízený seniornímu úvěru na úrovni projektové společnosti, avšak je nadřízený juniornímu úvěru. Juniorní úvěr by měl poskytovat mezaninovému úvěru další polštář pro absorpci případných poklesů v předpokládaných jednotkových prodejních cenách projektu nebo při navýšení projektových nákladů do momentu, kdy by se mohla začít odepisovat hodnota jistiny úvěru.

Den konečné splatnosti úvěru byl nastaven na 31.1.2026. Nicméně v případě, že smlouva o úvěru se seniorním věřitelem bude mít datum dřívější než 30.11.2025 nebo pozdější než 30.1.2026, tak se konečná splatnost mění tak, aby nastala 1 měsíc po konečné splatnosti seniorního věřitele. Pokud nebude v období fundraisingu vybrán investiční cíl 109,6 mil. Kč, developer má možnost od smlouvy o úvěru odstoupit. Má ale možnost úvěr načerpat i v nižší částce, a to za předpokladu, že poukáže vlastní zdroje, tedy prostředky podřízené mezaninovému úvěru, ve výši, která dorovná nevybranou část mezaninového úvěru. Účelem této povinnosti je, aby měl projekt zajištěno financování k jeho dokončení.

Developer musí v průběhu trvání úvěru plnit mimo jiné finanční plán (více v rámci sekce Časový plán a Kontrola) a nesmí bez souhlasu Upvest prodávat jednotky za průměrné ceny nižší než minimálně stanovené.

Popis investičního produktu

Produkt

(podílení se na a ztrátách ze )

Financování části kupní ceny pozemků projektu, souvisejících transakčních nákladů a poplatků z úvěru, případně refinancování vlastních zdrojů developera vynaložených za výše uvedeným účelem

Lokalita financovaného projektuPraha 10, lokalita Hagibor
Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Rezidence Gama s.r.o.
Investiční cíl109 600 000 Kč
Celkové 958 800 000 Kč bez DPH
z toho financováno až do 763 840 000 Kč
z toho financováno od Upvestaž do 109 600 000 Kč
z toho financováno juniorním úvěrem od Upvestaž do 75 400 000 Kč resp. 58 400 000 Kč
z toho financováno vlastními zdroji26 960 000 Kč
Minimální výše investice5 000 Kč
Typ úročení

Jednorázově či postupně k datu předpokládané splatnosti; nejpozději v den konečné splatnosti

1.10.2021 – 30.11. 2021
Předpokládaný začátek úročeníOd 1.12.2021
Splatnost úvěru od upvest
12 měsíců (01.12.2022)
32 měsíců (31.07.2024)
50 měsíců (31.1.2026)
Zajištění úvěru


Zástavní právo k pozemkům projektu do získání stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem a podpisu smlouvy o úvěru se seniorním věřitelem

DeveloperCRESTYL real estate s.r.o.
Projektová společnostRezidence Gama s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit mezaninový úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu (s tím, že rezervační poplatek se začíná počítat od 1.12.2021) až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem a končí dnem před obdržením splátky dané jistiny developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru od Upvest developerem. S ohledem na fakt, že developer akvíruje pozemek, jehož přesná výměra bude určena geometrickým plánem, nemusí vyčerpat celý úvěrový rámec. V případě, kdy nebude načerpán celý úvěrový rámec v období čerpání, vrátí se investorům poměrná část z nenačerpaného úvěru, nicméně na takovou část nenačerpaného úvěru se nevztahuje poplatek za předčasné splacení úvěru.

Časová prodleva mezi nejbližší splatností a dnem konečné splatnosti úvěru umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných výnosů z prodeje jednotek pro splacení úvěru seniorního věřitele i Upvest a také poskytuje dostatečný časový prostor úvěrovanému pro prodej těchto jednotek v případě neočekávané situace na trhu.

Developer může splatit úvěr od Upvest před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti. Jak uvádíme výše, takový poplatek se nevztahuje na případnou nenačerpanou část úvěru.

1,0

% p. a.

Poplatek za poskytování platebních služeb

6,5

% p. a.

Čistý výnos

Nejdříve v den splacení úvěru developerem, nejpozději v den vypořádání

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Společníkem upvest s.r.o. je

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

    novyprojekt@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526