U Sluncové apartments

Nabízíme Vám participaci na mezaninovém úvěru pro 1. a 2. etapu pražského rezidenčního projektu U Sluncové. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Obě etapy jsou realizovány současně, každá etapa zahrnuje jeden bytový dům o dvou blocích. V projektu bude realizováno celkem 107 bytových jednotek, 105 garážových parkovacích stání a 82 sklepů. Projekt se nachází v pokročilé fázi stavební realizace (proinvestováno již bylo celkem 25 % stavebních nákladů projektu) a disponuje předprodeji na úrovni 98,3 % z minimálních požadovaných výnosů, kdy ke splacení úvěru od Upvest stačí realizovat 82 % prodejů při minimálních požadovaných výnosech. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají (byly zahájeny v listopadu 2020).

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 22 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.01.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci z prodejů jednotek projektu a po splacení bankovního úvěru. Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV na 85 %, a pro LTC (s ohledem na realizované předprodeje projektu) pak 100 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na výstavbu bytových domů a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, smlouvy o dílo, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, harmonogramu projektu, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.

Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen až o 18,5 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 11 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 15 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatele ROIC 1,13x. Dostatečná profitabilita projektu v úrovni ROIC 1,16x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 30 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu k osobě generálního dodavatele, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu a související možné vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních, které mohou bez sankcí vypovědět, pokud kolaudace projektu neproběhne do 30.10.2024. Očekávané datum kolaudace dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem je v průběhu listopadu 2022. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností provést kolaudaci projektu do 30.03.2023 nebo vyžádáním doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení by pak mělo zvyšovat validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.