Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

Rezidence Vrchlického

Dluhová investice

Mezaninový úvěr pro stavební realizaci

Čistý výnos
7 - 7,25

% p. a.

35 000 000

Investováno

35 000 000

 

Investovat bude možné za

Proč nemůžu investovat hned?
  • Investováno

    35 000 000

  • Očekávaná splatnost

    18

    měsíců

  • Počet investic

    620
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny po skončení projektu
  • Lokalita projektu

    ulice Vrchlického, Jihlava

  • Developer

    RVD Jihlava, s.r.o.

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Financování části projektových nákladů Etapy III projektu

  • Typ úvěru

  • Zajištění

  • Aktuální fáze projektu

    Stavební realizace

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme Vám participaci na poskytovaném pro účely financování části projektových nákladů Etapy III rezidenčního projektu Rezidence Vrchlického v Jihlavě. V průběhu výstavby třetí a poslední etapy projektu bude probíhat dostavba předchozí Etapy I+II. Všechny etapy jsou realizovány jedinou projektovou společností, tudíž splacení poskytovaného úvěru je závislé na úspěšné realizaci celého projektu. V rámci všech etap bude realizováno celkem 119 bytových jednotek, 117 garážových parkovacích stání. Etapa I+II projektu se nachází v pokročilé fázi stavební realizace (k 31. 12. 2021 byla realizace v úrovni 57,4 % projektových nákladů s kolaudací předpokládanou v červenci 2022) a disponuje předprodeji na úrovni převyšující 100 % z minimálních požadovaných výnosů. Úvěr Upvest je strukturován tak, že pokud k 31. 10. 2022 mimo jiné

  • Nebude zkolaudovaná Etapa I + II a splacen úvěr seniorního věřitele anebo
  • Nedošlo k uzavření další smlouvy se seniorním věřitelem za účelem financování zbývajících nákladů Etapy III anebo nebyly splněny podmínky čerpání takového úvěru, kdy jednou z podmínek je dosažení předprodejů na základě budoucích kupních smluv v úrovni alespoň 35 % z budoucích minimálních výnosů,

potom je povinností developera úvěr Upvest plně splatit výnosy z Etapy I+II. Pokud však developer k 31. 10. 2022 naplní výše uvedené podmínky, potom dojde ke splacení části jistiny úvěru Upvest ve výši 9 mil. Kč a dosud naběhlých úroků na celé jistině, a to z výnosů Etapy I+II a zbytek úvěru Upvest bude splacen z výnosů Etapy III po splacení seniorního věřitele. Ze zbývajícího profitu pak může dojít ke splacení zápůjček společníka či k vrácení příplatků do ostatních kapitálových fondů projektové společnosti. Po celou dobu úvěrového vztahu má úvěrovaný povinnost udržovat v projektu minimální výši vlastních zdrojů 26 mil. Kč. Ke splacení úvěru od Upvest stačí realizovat 81 % prodejů Etapy I+II při minimálních požadovaných výnosech, pokud však budou splněny podmínky pro splacení úvěru z výnosů Etapy III, developer potřebuje realizovat prodeje ve výši 77 % minimálních výnosů Etapy III. Etapa III projektu byla stavebně zahájena v říjnu roku 2021 a její prodej byl zahájen v lednu 2022. Stavební práce k Etapě I+II byly zahájeny v březnu 2021. Generálním dodavatelem projektu je společnost Geosan Group a seniorním věřitelem je Unicredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. V momentu uzavření úvěrové smlouvy s Upvest má projekt zasmluvněny hlavní náklady projektového rozpočtu, především stavební náklady za cenu pevnou na základě smlouvy o dílo.

Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky nejsou v průběhu úvěrového vztahu vypláceny a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti, přičemž jsou společně s jistinou úvěru podřízeny splacení úvěru seniorního věřitele využívaného na dostavbu Etapy I+II a v případě splacení úvěru z výnosů Etapy III pak bude podřízen i úvěru seniorního věřitele pro financování nákladů Etapy III. Předpokládaná splatnost je následující: 9 mil Kč (26 %) jistiny a veškeré doposud naběhlé úroky na úvěru z výnosů Etapy I+II po splacení seniorního věřitele v předpokládaném horizontu 6 měsíců, zbývajících 26 mil Kč (74 %) a veškeré přirostlé úroky z prodeje jednotek Etapy III v předpokládaném horizontu 18 měsíců. Pokud nebudou splněny podmínky uvedené výše, úvěr Upvest musí být zcela splacen z výnosů Etapy I a II po splacení úvěru seniorního věřitele určeného pro financování prvních dvou etap.

Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí (LTV) a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (LTC). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV na 85 %, a pro LTC (s ohledem na realizované předprodeje projektu) pak 90 %. Maximální predikovaná hodnota LTV v průběhu úvěrového vztahu by měla dosáhnout 77,1 % a LTC potom 83 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo a dalších potenciálních právních rizik, včetně podrobné prověrky historických soudních sporů týkajících se projektové společnosti.

Technická prověrka aké neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, smlouvy o dílo, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, harmonogramu projektu a dalších možných technických rizik. Před čerpáním úvěru bude technickým poradcem znovu zkontrolována prostavěnost a soulad projektu s harmonogramem a finančním plánem projektu.

Ze závěrů Citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen Etapy III až o 23,2 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Rovněž v případě prodloužení realizace Etapy III o 12 měsíců nad rámec předpokládaného data splacení úvěru Upvest zůstává projekt profitabilní na základě ukazatele ROIC při hodnotě 1,06x.

Mezi rizika této investiční příležitosti řadíme právní rizika související s historií projektu, jež jsou podrobněji popsána v sekci Právní prověrka a byla právními poradci Upvest vyhodnocena jako nízká, přičemž ohledně sporu zpochybňující vlastnictví nemovitostí bylo již vydáno nepravomocné rozhodnutí ve prospěch RVD Jihlava, tedy projektové společnosti a nepravomocné usnesení o zastavení odvolacího řízení. Podmínkou čerpání úvěru Upvest je předložení tohoto rozhodnutí v právní moci. Možnými riziky jsou rovněž pokles tržních cen bytů, zvýšení nákladů, a to především finančních v důsledku rostoucí referenční sazby PRIBOR či prodloužení časového harmonogramu realizace projektu. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Dojde-li k realizaci určitých rizik způsobem, který znemožní developerovi naplnit podmínky setrvání Upvest v projektu až do dokončení Etapy III, pak by mělo k mitigaci rizik dojít splacením úvěru Upvest včetně příslušenství z výnosů Etapy I+II po splacení seniorního věřitele.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Popis produktu

Participace na za účelem financování developerského projektu Rezidence Vrchlického v Jihlavě.

Developerem projektu je RVD Jihlava s.r.o., za kterou stojí pan Ing. František Vaculík, zakladatel holdingu PSJ. Společnost PSJ má v rámci dlouholeté historie za sebou realizaci celé řady rezidenčních developerských projektů, administrativních a obchodních center a komerčních center a průmyslových parků. Původně byl projekt Rezidence Vrchlického součástí projektů PSJ, konkrétně developerské části holdingu. Společnost PSJ a.s. se aktuálně nachází v úpadku a na její majetek byl prohlášen konkurs, nicméně jediným společníkem projektové společnosti je pan František Vaculík a projektová společnost není součástí skupiny PSJ.

Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely financování části projektových nákladů. Úvěr je poskytován po dobu stavební realizace Etapy III projektu. Tato výstavba byla zahájena v posledním čtvrtletí roku 2021 a bude po určitou dobu probíhat paralelně s dostavbou předchozí Etapy I+II, jejíž dokončení a kolaudace je předpokládána v červnu/červenci 2022. V případě naplnění dále definovaných podmínek nejpozději k 31.10.2022 budou po splacení seniorního věřitele z výnosů Etapy I+II splaceny pouze úroky přirostlé k úvěru Upvest a jistina ve výši 9 mil Kč. V případě, že tyto podmínky naplněny nebudou, dojde ke splacení celého úvěru Upvest včetně úroků po splacení seniorního věřitele z výnosů Etapy I+II.

Úvěr Upvest bude zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou splatné společně s jistinou. Splacení jistiny se předpokládá ve dvou částech po dokončení Etapy I+II a následně po dokončení Etapy III po splacení seniorního věřitele, nejpozději k datu konečné splatnosti.

Popis investičního produktu

Produkt

(podílení se na a ztrátách ze )

Financování části projektových nákladů Etapy III projektu
Lokalita financovaného projektuulice Vrchlického, Jihlava
Úvěrující upvest s.r.o.;
úvěrovaní RVD Jihlava, s.r.o.
Investiční cíl35 000 000 Kč
Celkové (všechny etapy)379 310 190 Kč bez DPH
z toho financováno 270 020 000 Kč
z toho financováno od Upvest35 000 000 Kč
z toho financováno z vlastních zdrojů developera74 290 190 Kč
Minimální výše investice5 000 Kč
Maximální výše investice5 000 000 Kč
Typ úročení
Z prodeje jednotek projektu: 9 mil Kč + úroky z výnosů Etapy I+II po splacení seniorního věřitele, dále 26 mil Kč z prodeje jednotek Etapy III za splnění dále specifikovaných podmínek (v případě nesplnění podmínek splacení již z výnosů Etapy I+II)
1.2.2022 – 28.2.2022
Předpokládaný začátek úročeníPo (ne dříve než 6.2. 2022)
Splatnost úvěru od upvest
4 - 6 měsíců od předpokládaného čerpání úvěru (31.8.2022)
31.8.2022 pro částečné splacení z výnosů Etapy I+II, 31.08.2023 pro splacení z výnosů Etapy III
31.12.2025
Zajištění úvěru

Projektová společnostRVD Jihlava, s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově anebo po částech. Poté, co dojde ke kolaudaci Etapy I+II projektu (nyní uzavřené smlouvy o smlouvách budoucích kupních ke všem jednotkám projektu Etapy I+II), realizaci výnosů z těchto etap a splacení seniorního úvěru, předpokládá se splacení jistiny v úrovni 9 mil Kč a doposud naběhlých úroků z celého úvěru. Splacení zbývající jistiny ve výši 26 mil Kč je plánováno po kolaudaci a realizaci výnosů Etapy III, v případě, že developer nejpozději k 31.10.2022 naplní dále specifikované podmínky; v opačném případě dojde ke splacení i této části úvěru z výnosů Etapy I+II po splacení seniorního úvěru. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.

Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.

Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných prodejů po dokončení stavební realizace pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací.

1,25 - 1

% p.a.

Poplatek za poskytování platebních služeb

7 - 7,25

% p.a.

Čistý výnos

Společně se splátkou jistiny po každé splátce úvěru

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Majoritním vlastníkem upvest s.r.o. je společnost

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526