Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

OC Kukleny II

Mezaninový úvěr pro rekonstrukci a stabilizaci

Čistý výnos
7,35 - 7,5

% p. a.

Investiční klub
7,5

% p. a.

Čistý výnos od 1.4.2023
11,5

% p. a.

56 000 000

Investováno

56 000 000

 

Níže uvedená data jsou platná k začátku fundraisingu, tedy k 30. 3. 2022.

Pravidelné reporty k průběhu projektu najdou investoři na přehledu svých investic.

  • Investováno

    56 000 000

  • Očekávaná splatnost

    12

    měsíců

  • Počet investic

    777
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny ročně
  • Lokalita projektu

    ulice Kutnohorská, Hradec Králové

  • Developer

    Traxial a.s.

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v projektu

  • Typ úvěru

  • Zajištění


    Ručitelské prohlášení mateřské společnosti Traxial a.s.
  • Aktuální fáze projektu

    Stavební realizace

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme Vám participaci na financování rekonstrukce obchodního centra v Hradci Králové - Kuklenech („OC Kukleny“). je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v rámci projektu. Developerem projektu je skupina Traxial a.s. („Developer“), která v létě 2021 odkoupila OC Kukleny od původního vlastníka Albert Česká republika, s.r.o. („Albert“). Seniorní úvěr bude s největší pravděpodobností poskytován Českou spořitelnou a.s.

Rekonstrukce bude probíhat od 15.03.2022 do 15.09.2022. V období od 15.07.2022 do 30.10.2022 bude probíhat realizace vnitřního vybavení nájemců a od listopadu 2022 bude znovu zahájen plný provoz obchodního centra. Projekt aktuálně disponuje nájemními a budoucími nájemními smlouvami na 91 % celkové plochy OC (zbylou část tvoří plocha skladu, která se nyní neuvažuje k pronájmu). Nejvýznamnějším nájemcem bude bývalý vlastník objektu Albert, který poskytuje garanci výběru nájmu za menší nájemce po dobu dvou let od zahájení provozu. Garance Albertu odpovídá cca 71 % celkových očekávaných tržeb OC Kukleny. Dalšími nájemci (mimo garanci) budou Jysk, TEDi, KiK a Pepco.

Úvěr Upvest je poskytován pro období realizace rekonstrukce a stabilizace provozu. Výplata úroků bude probíhat jednou ročně k 31.12. po udělení souhlasu seniorního věřitele, jistina je splatná jednorázově, nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 31.03.2028. Splacení úvěru je však předpokládáno k 31.03.2023, kdy by mělo dojít k prodeji projektu do fondu ZDR Investments či záměně úvěru Upvest zápůjčkou akcionáře developera. Smlouva o podřízení se seniorním věřitelem bude umožňovat splacení úvěru Upvest v těchto dvou případech. Pokud by došlo k prodloužení projektu oproti očekávání, počínaje 01.04.2023 dochází k navýšení úrokové sazby na úvěru Upvest z původních 7,8 % p.a. na 15,0 % p.a. Tímto by tedy zároveň došlo k navýšení výnosů pro investory tohoto projektu ze 7,5 % p.a. na 11,5 % p.a. Navýšení úrokové sazby by mělo působit jako motivace pro developera co nejdříve úvěr Upvest splatit, a to ať z prodeje projektu či náhradou za vlastní zápůjčku.

Předpokládaná prodejní cena projektu developerem a fondem ZDR Investments činí 556 mil. Kč. Budoucí odhad hodnoty projektu dle Upvest činí 503,8 mil. Kč. Pro úplné splacení úvěru Upvest vč. úroků je nutné, aby prodejní cena projektu byla vyšší než suma dluhů vůči Upvest a seniornímu věřiteli, kterou k datu předpokládané splatnosti očekáváme na 390 mil. Kč. Lze tak uvažovat, že existuje dostatečný prostor pro případné snížení prodejní ceny v případě neočekávaných změn projektu. Predikovaná výše ukazatele po dokončení rekonstrukce až do předpokládané splatnosti činí 1,40x. To znamená, že provoz obchodního centra dle uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv, po odečtení provozních nákladů, daní a splátek úroků a jistiny seniorního úvěru, by měl generovat více než 1,40krát vyšší volné peněžní toky, než činí odhadovaná splátka úroků na úvěru Upvest. Odhadovaná maximální hodnota v průběhu trvání úvěru je 84,9 %. Maximální limit je v úvěrové smlouvě stanoven na 90,0 %. Odhadovaná maximální hodnota v průběhu trvání úvěru je 73,9 %. Maximální limit je v úvěrové smlouvě stanoven na 77,5 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti s důrazem na nájemní a budoucí nájemní smlouvy, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na výstavbu a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na posouzení ceny díla rekonstrukce, souvisejících smluv o dílo, odhadovaných provozních nákladů a další technické aspekty projektu. Případná upozornění technické prověrky byla odražena v dodatečných povinnostech developera v rámci úvěrové smlouvy.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme rizika spjatá se splacením úvěru Upvest z prodeje projektu, konkrétně s poklesem prodejní ceny z důvodů růstu kapitalizační míry, respektive poklesu realizované . Projekt je kromě těchto komerčních rizik rovněž exponován i stavebně-realizačnímu riziku. V sekci Citlivostní analýza jsou tyto jmenovaná rizika kvantifikována. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na mezaninovém úvěru za účelem refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného, proinvestovaných v rámci developerského projektu OC Kukleny. Refinancování proběhne formou částečného snížení zápůjčky jediného společníka.

Po dokončení rekonstrukce a zahájení provozu OC Kukleny bude plně funkčním obchodním centrem, s variabilitou nájemců a kotevním nájemcem - potravinářem Albert. Výnos z měsíčního nájmu bude sloužit k úhradě provozních nákladů, finančních nákladů na úvěrech Seniorního věřitele a Upvest. Úrokové výnosy budou investorům vypláceny jednou ročně k 31.12., po souhlasu Seniorního věřitele.

Developerem projektu je společnost Traxial - Merkur s.r.o., za níž stojí developerská skupina Traxial a.s. Skupina Traxial má řadu zkušeností v oblasti developmentu komerčních nemovitostí (primárně lokálních retailových nemovitostí), kde působí již od roku 1994. Za dobu své existence úspěšně dokončila více než 40 objektů pro české i zahraniční investory v celkovém investičním objemu více než 2,7 mld. Kč. Jediným akcionářem společnosti Traxial a.s. je již od jejího založení JUDr. Zdeněk Prázdný. Skupina dlouhodobě spolupracuje s hlavními nájemci (např. Billa, Penny, JYSK). Dokončené a nájemci dlouhodobě obsazené nemovitosti jsou následně prodávány do nemovitostních fondů ZDR Investments. Developer s Albertem již dříve úspěšně realizoval obdobný obchodní model, který je nyní realizován pro OC Kukleny (např. projekt Albert Opava, Retail park Česká Lípa, Albert Chrudim, Albert Přerov či Albert Svitavy). Tyto projekty jsou nyní v majetku fondů ZDR Investments.

Upvest poskytuje pro rekonstrukci nemovitosti a období stabilizace provozu, nejpozději však do momentu prodeje projektu fondu ZDR Investments či jiné formy prodeje projektu. Úvěr bude poskytován formou refinancování vlastních zdrojů developera vložených do projektu. Seniorní financování rekonstrukce a následného provozu bude poskytovat Česká spořitelna a.s. („Seniorní věřitel“). Úvěr bude podřízen pohledávce Seniorního věřitele, podřízenost však bude umožňovat splacení úvěru Upvest v případě prodeje projektu či formou náhrady úvěru Upvest zápůjčkou akcionáře úvěrovaného.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele pod úrovní 77,5 % a hodnotu ukazatele pod úrovní 90 % po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Po dokončení rekonstrukce, a tedy po znovuzahájení provozu, je dále sledován ukazatel , jehož hodnota musí být vyšší anebo rovna 1,30x. Investoři budou informováni o průběhu projektu na kvartální bázi (více v rámci sekce Kontrola).

Popis investičního produktu

ProduktParticipace(podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru)
Účel úvěruRefinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v projektu
Lokalita financovaného projektuulice Kutnohorská, Hradec Králové
Smluvní strany úvěruÚvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Traxial - Merkur s.r.o.
Investiční cíl56 000 000 Kč
Celkové investiční náklady projektu444 988 269 Kč
z toho financováno seniorním úvěrem330 000 000 Kč
z toho financováno úvěrem od Upvest56 000 000 Kč
z toho financováno vlastními zdroji58 998 269 Kč
Minimální výše investic5 000 Kč
Typ úročeníJednoduché
Předpokládaný způsob splacení úvěruÚroky splatné jednou ročně k 31.12. z provozních výnosů projektu, jistina splatná jednorázově nejpozději při prodeji nemovitosti/obchodního podílu úvěrovaného z výnosů z prodeje
Období fundraisingu30.03.2022 - 22.04.2022
Předpokládaný začátek úročeníPo úspěšném fundraisingu
Splatnost úvěru od Upvest
Nejbližší splatnostcca 6 měsíců (30.9.2022)
Předpokládaná splatnostcca 12 měsíců (31.03.2023)
Den konečné splatnosticca 72 měsíců (30.04.2028)
Zajištění úvěruNotářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu
Ručitelské prohlášení mateřské společnosti Traxial a.s.
DeveloperTraxial a.s.
Projektová společnostTraxial - Merkur s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru či úroků developerem, výnosy odpovídající rezervačnímu poplatku (tj. rezervaci peněžních prostředků do doby splnění podmínek čerpání úvěrovaným) budou vyplaceny investorům při čerpání úvěru.

Developer může splatit úvěr od Upvest před datem nejbližší splatnosti. Za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti (30.09.2022).

Předpokládá se, že developer po dokončení rekonstrukce a zahájení provozu prodá nemovitost či obchodní podíl fondu ZDR Investments, kde úvěr Upvest bude uhrazen nejpozději k datu realizace této transakce, jejíž datum se předpokládá do 31.03.2023.

7,8

% p.a.

Celkový úrok na úvěru

0,45 - 0,3

% p.a.

Poplatek Upvest

7,35 - 7,5

% p.a.

Čistý výnos

7,5

% p.a.

Čistý výnos pro Investiční klub

11,5

% p.a.

Úrok po 1.4.2023

Úroky splatné jednou ročně k 31.12. z provozních výnosů projektu.

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Majoritním vlastníkem upvest s.r.o. je společnost

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526