Upvest logo
  • Nabídka investic
  • FAQ
  • cz / en
  • Registrace
  • Přihlásit se

OC Jindřichův Hradec II

Dluhová investice

Refinancování překlenovacího úvěru Upvest a financování konstrukční fáze

Čistý výnos
8,25 - 9

% p. a.

179 500 000

Investováno

179 500 000

Minimální cíl 154,5 mil. Kč

Investovat bude možné za

Proč nemůžu investovat hned?
  • Investováno

    179 500 000

  • Očekávaná splatnost

    11

    měsíců

  • Počet investic

    1037
  • Minimální investice

    5 000

  • Platba úroků

    Úroky vypláceny po skončení projektu
  • Lokalita projektu

    Jindřichův Hradec

  • Developer

    CA Czech Austria Invest a.s.

    Více o developerovi

  • Účel úvěru

    Refinancování překlenovacího úvěru Upvest a financování stavebních a režijních nákladů

  • Typ úvěru

  • Zajištění


    Zástavní právo k nemovitostem
    Zástavní právo k projektovému účtu
    Zástavní právo k podřízeným pohledávkám
  • Aktuální fáze projektu

    Stavební realizace

  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer
  • Úvodní shrnutí
  • Popis produktu
    • Popis investičního produktu
    • Parametry participace
  • Popis projektu
  • Časový plán
  • Investiční analýza
  • Rizika
  • Kontrola
  • Developer

Úvodní shrnutí

Nabízíme Vám participaci na seniorním zajištěném úvěru projektu spočívajícím ve vybudování infrastruktury (zasíťovaní) pozemků budoucího obchodního centra v Jindřichově Hradci („OC“) a následného prodeje dílčích parcel v rámci OC, na kterých budou jednotlivými subjekty vystavěny retailové prodejny - projekt aktuálně disponuje zasmluvněnými výnosy (na základě budoucích kupních smluv) za prodej pozemků se subjekty Lidl, Unihobby, XXXLutz (Möbelix), kteří v OC vybudují své prodejny, a zároveň je developer v jednání o prodeji dalších pozemků (zasmluvnění jejich prodeje je podmínkou čerpání úvěru Upvest, viz. níže podmínky čerpání). Seniorní úvěr Upvest v souhrnné výši až 246,3 mil. Kč je poskytován za účelem (i) refinancování současného překlenovacího úvěru Upvest (který byl poskytnut za účelem nákupu pozemků projektu a výstavby vnějšího kruhového objezdu, který napojuje OC na veřejnou komunikaci - již zkompletováno) až do výše 154,5 mil. Kč („Tranše A), (ii) financování stavebních nákladů na základě smluv o dílo pro realizaci infrastruktury, tj. inženýrských sítí (vč. přeložek), retenční nádrže, zhutnění půdy, hrubých terénních úprav a vybudování povrchových komunikacích na pozemcích OC (souhrnně „Projekt Zasíťování“) až do výše 71,4 mil. Kč („Tranše B“), a (iii) hrazení režijních nákladů projektu („soft costs“) až do výše 20,4 mil. Kč („Tranše C“). Úroky s jistinou jsou splatné jednorázově či po částech nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 30.06.2024. Předpokládané datum splatnosti bylo stanoveno na 15.05.2023.

Úvěr Upvest bude zajištěn zástavním právem k pozemkům výstavby projektu, zástavními právy k obchodním podílům úvěrovaného, zástavním právem k projektovému účtu úvěrovaného, zástavním právem k podřízeným pohledávkám a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti dluhu. Splatnost veškerých ostatních dluhů a závazků úvěrovaného bude podřízena splacení úvěru Upvest.

Projekt disponuje pravomocným územním rozhodnutím pro výstavbu OC (infrastruktura a retailové jednotky) a veškerými stavebními povoleními pro realizaci Projektu Zasíťování. Záměrem developera je zasíťovat pozemky v rámci OC pro účely následného prodeje zasíťovaných parcel zájemcům (retailistům), kteří následně na své náklady zrealizují výstavbu jednotlivých prodejen: obchodní pasáže, potravinářského supermarketu, hobby prodejny, prodejny nábytku a drive-in zóny. Tento obchodní model, pod kterým developer OC připraví pozemky lokality pro jednotlivé retailisty, či další developery, kteří realizují následnou výstavbu prodejen samostatně je na trhu běžný a standardní. Součástí projektu je i prodej pozemků určených dle územního plánu pro skladování a výrobu (dále jako pozemky pro logistiku), které sousedí s pozemky OC. Pro splacení seniorního úvěru není s prodejem těchto pozemků uvažováno, nicméně Upvest k nim bude mít zřízeno zástavní právo a stejně tak jsou zahrnuty v kalkulaci minimálních prodejních cen a potažmo ve výpočtu .

Úvěr Upvest je strukturován tak, že k rozčerpání úvěru Upvest a následně po celou dobu úvěrového vztahu musí úvěrovaný splňovat následující podmínku: Zasmluvněná výše budoucích výnosů (na základě budoucích kupních smluv) musí být rovna nebo vyšší než úvěrový rámec Upvest (vyjma Tranše C pro soft costs) vč. předpokládaných úroků. Pro čerpání Tranše C úvěru musí úvěrovaný prokázat další zasmluvněné výnosy nad rámec této výše. Minimální výnosy projektu jsou stanoveny na 357,6 mil. Kč bez DPH a jsou pro developera závazné. Prodej jakékoliv lokality (pozemku) projektu musí být předem schválen Upvest, což znamená, že budoucí kupní cena musí být v souladu s minimálními výnosy a nesmí klást nestandardní podmínky pro uzavření kupní smlouvy a výplaty kupní ceny na developera. Celkový projektu odhadujeme na 1,37x bez zahrnutí finančních nákladů a 1,26x po zahrnutí finančních nákladů. Odhadovaná vstupní výše je odhadována na 57,7 %, přičemž maximální limit je v úvěrové smlouvě stanoven na 75,0 %.

Právní prověrka v této fázi neidentifikovala skutečnosti, které by znemožnily poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů úvěrovaného, povolovacích procesů, kupní smlouvy na pozemky projektu, kontrolu znění budoucích kupních smluv s retailisty, znění smluv o dílo a případných dalších právních rizik. Jakožto podmínkou čerpání úvěru Upvest bude také kladné vyhodnocení úkonů jako revize vydaných stavebních povolení (opětovná kontrola z důvodu menších dílčích úprav od poslední prověrky a získání dalších dílčích stavebních povolení pro realizaci projektu), kontrola smlouvy o dílo z právního hlediska a kontrola nově uzavřených budoucích kupních smluv.

Technická prověrka v této fázi také neidentifikovala skutečnosti, které by znemožnily poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na posouzení realizovatelnosti projektu zahrnující posouzení povolovacích procesů a případná další technická rizika. Jakožto podmínkou čerpání úvěru Upvest bude také kladné vyhodnocení úkonů jako revize vydaných stavebních povolení (opětovná kontrola z důvodu menších dílčích úprav od poslední prověrky a získání dalších dílčích stavebních povolení pro realizaci projektu), kontrola smlouvy o dílo z technického hlediska a kontrola nově uzavřených budoucích kupních smluv.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především konstrukční riziko, jelikož i přes pevnou cenu a závazný harmonogram dle smluv o dílo může dojít k nedodržení těchto podmínek stavebními dodavateli a s tím související riziko vypovězení budoucích kupních smluv retailisty . Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Popis produktu

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na seniorním úvěru poskytovaným za účelem refinancování překlenovacího úvěru od Upvest, který byl čerpán v roce 2021 za účelem nákupu a scelení pozemků v Jindřichově Hradci, a dále za účelem financování stavebních a režijních nákladů realizace Projektu Zasíťování pro budoucí obchodní centrum („OC“) sestávající z několika retailových jednotek.

Účelem seniorního úvěru je refinancování překlenovacího seniorního úvěru Upvest do výše až 154,5 mil. Kč (tj. výše překlenovacího úvěru Upvest k datu předpokládaného prvního čerpání) („Tranše A“), financování stavebních nákladů na základě smluv o dílo pro realizaci Projektu Zasíťování až do výše 71,4 mil. Kč („Tranše B“), a financování soft costs projektu až do výše 20,4 mil. Kč („Tranše C“), přičemž zasmluvněná výše budoucích výnosů (na základě budoucích kupních smluv) je vždy rovna nebo vyšší než dluhu vůči Upvest vč. předpokládaných úroků. Úroky s jistinou jsou splatné jednorázově či postupně nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 30.6.2024. Splacení seniorního úvěru nastane z výnosů z prodejů parcel v rámci OC. Z těchto zasmluvněných výnosů by měl být úvěr splacen v průběhu Q2 2023 (předpokládaná splatnost).

Seniorní úvěr bude zajištěn zástavním právem k obchodním podílům úvěrového, zástavním právem ke všem pozemkům projektu, zástavním právem k projektovému účtu, notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a jeho splacení bude nadřazeno splacení všech ostatních dluhů úvěrovaného.

Developerem projektu je společnost DE LINEA s.r.o., za níž stojí developerská skupina CA Czech Austria Invest a.s. Zástupci skupiny CA Czech Austria Invest mají téměř 20leté zkušenosti v oblasti developmentu převážně komerčních nemovitostí (primárně lokálních retailových nemovitostí) i rezidenčních nemovitostí, převážně v jižních Čechách.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele pod úrovní 75 %. Developer se dále zavazuje prodávat parcely OC při minimálních prodejních cenách, které v součtu dosahují částky 357,6 mil. Kč bez DPH a zavazuje se dodržovat maximální celkové náklady projektu ve výši 260,7 mil. Kč bez DPH (vyjma finančních nákladů).

Popis investičního produktu

ProduktParticipace(podílení se na výnosech a ztrátách ze smlouvy o úvěru)
Účel úvěruRefinancování překlenovacího úvěru Upvest a financování stavebních a režijních nákladů
Lokalita financovaného projektuKřižovatka Václavské ulice s obchvatem města směrem na Třeboň, Jindřichův Hradec
Smluvní strany úvěruÚvěrující upvest s.r.o.; Úvěrovaný: DE LINEA s.r.o.; Vedlejší účastník: Grelio Commerce s.r.o.
Investiční cílaž do 246 300 000 Kč
z toho Tranše Aaž do 154 500 000 Kč (jednorázově)
z toho Tranše Baž do 71 400 000 Kč (postupně)
z toho Tranše Caž do 20 400 000 Kč (postupně)
Minimální výše investic5 000 Kč
Typ úročeníJednoduché
Předpokládaný způsob splacení úvěruÚroky splatné jednorázově či postupně s jistinou z prodejů parcel retailistům, nejpozději k datu konečné splatnosti
Období fundraisingu12.06.2022 - do 31.01.2023
Předpokládaný začátek úročeníPo úspěšném fundraisingu, vždy však nejdříve od 1.8.2022
Splatnost úvěru od Upvest
Nejbližší splatnostn/a
Předpokládaná splatnost9-12 měsíců (Q2 2023)
Den konečné splatnosti24 měsíců (30.06.2024)
Zajištění úvěruZástavní právo k nemovitostem
Zástavní právo k projektovému účtu
Zástavní právo k podřízeným pohledávkám
Notářský zápis k přímé vykonatelnosti pohledávky a uznání dluhu
DeveloperCA Czech Austria Invest a.s.
Projektová společnostDE LINEA s.r.o.

Parametry participace

Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově nebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu, vždy však nejdříve od 1.8.2022, až do úplného splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem po čerpání úvěru developerem. Výnosy jsou investorům vypláceny po dané splátce úvěru či úroků developerem, výnosy odpovídající rezervačnímu poplatku (tj. rezervaci peněžních prostředků do doby splnění podmínek čerpání úvěrovaným) budou vyplaceny investorům společně s první splátkou úroků.

10

% p.a.

Celkový úrok na úvěru

1,75 - 1

% p.a.

Poplatek Upvest

8,25 - 9

% p.a.

Čistý výnos

>= 0 Kč

8,25% p.a.

>= 100 000 Kč

8,5% p.a.

>= 1 000 000 Kč

9% p.a.

Úrokové výnosy budou vyplaceny jednorázově či postupně společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti.

Pro více informací se přihlaste

Přihlásit se

Pokud účet nemáte, zaregistrujte se

Majoritním vlastníkem upvest s.r.o. je společnost

KB Smart Solutions Logo

Společnost upvest s.r.o. je registrována u České národní banky jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu.

Kontakt

  • info@upvest.cz

  • upvest s.r.o.
    Budova Churchill I – BASE
    Italská 2581/67
    120 00 Praha 2Vinohrady

Sledujte nás

Copyright © 2022, upvest s.r.o., IČ: 05835526