OC Kukleny II

Nabízíme Vám participaci na financování rekonstrukce obchodního centra v Hradci Králové - Kuklenech („OC Kukleny“).Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v rámci projektu. Developerem projektu je skupina Traxial a.s. („Developer“), která v létě 2021 odkoupila OC Kukleny od původního vlastníka Albert Česká republika, s.r.o. („Albert“). Seniorní úvěr bude s největší pravděpodobností poskytován Českou spořitelnou a.s.

Rekonstrukce bude probíhat od 15.03.2022 do 15.09.2022. V období od 15.07.2022 do 30.10.2022 bude probíhat realizace vnitřního vybavení nájemců a od listopadu 2022 bude znovu zahájen plný provoz obchodního centra. Projekt aktuálně disponuje nájemními a budoucími nájemními smlouvami na 91 % celkové plochy OC (zbylou část tvoří plocha skladu, která se nyní neuvažuje k pronájmu). Nejvýznamnějším nájemcem bude bývalý vlastník objektu Albert, který poskytuje garanci výběru nájmu za menší nájemce po dobu dvou let od zahájení provozu. Garance Albertu odpovídá cca 71 % celkových očekávaných tržeb OC Kukleny. Dalšími nájemci (mimo garanci) budou Jysk, TEDi, KiK a Pepco.

Úvěr Upvest je poskytován pro období realizace rekonstrukce a stabilizace provozu. Výplata úroků bude probíhat jednou ročně k 31.12. po udělení souhlasu seniorního věřitele, jistina je splatná jednorázově, nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 31.03.2028. Splacení úvěru je však předpokládáno k 31.03.2023, kdy by mělo dojít k prodeji projektu do fondu ZDR Investments či záměně úvěru Upvest zápůjčkou akcionáře developera. Smlouva o podřízení se seniorním věřitelem bude umožňovat splacení úvěru Upvest v těchto dvou případech. Pokud by došlo k prodloužení projektu oproti očekávání, počínaje 01.04.2023 dochází k navýšení úrokové sazby na úvěru Upvest z původních 7,8 % p.a. na 15,0 % p.a. Tímto by tedy zároveň došlo k navýšení výnosů pro investory tohoto projektu ze 7,5 % p.a. na 11,5 % p.a. Navýšení úrokové sazby by mělo působit jako motivace pro developera co nejdříve úvěr Upvest splatit, a to ať z prodeje projektu či náhradou za vlastní zápůjčku.

Předpokládaná prodejní cena projektu developerem a fondem ZDR Investments činí 556 mil. Kč. Budoucí odhad hodnoty projektu dle Upvest činí 503,8 mil. Kč. Pro úplné splacení úvěru Upvest vč. úroků je nutné, aby prodejní cena projektu byla vyšší než suma dluhů vůči Upvest a seniornímu věřiteli, kterou k datu předpokládané splatnosti očekáváme na 390 mil. Kč. Lze tak uvažovat, že existuje dostatečný prostor pro případné snížení prodejní ceny v případě neočekávaných změn projektu. Predikovaná výše ukazatele ICR po dokončení rekonstrukce až do předpokládané splatnosti činí 1,40x. To znamená, že provoz obchodního centra dle uzavřených nájemních a budoucích nájemních smluv, po odečtení provozních nákladů, daní a splátek úroků a jistiny seniorního úvěru, by měl generovat více než 1,40krát vyšší volné peněžní toky, než činí odhadovaná splátka úroků na úvěru Upvest. Odhadovaná maximální hodnota LTC v průběhu trvání úvěru je 84,9 %. Maximální limit LTC je v úvěrové smlouvě stanoven na 90,0 %. Odhadovaná maximální hodnota LTV v průběhu trvání úvěru je 73,9 %. Maximální limit LTV je v úvěrové smlouvě stanoven na 77,5 %.

Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti s důrazem na nájemní a budoucí nájemní smlouvy, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na výstavbu a dalších potenciálních právních rizik.

Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na posouzení ceny díla rekonstrukce, souvisejících smluv o dílo, odhadovaných provozních nákladů a další technické aspekty projektu. Případná upozornění technické prověrky byla odražena v dodatečných povinnostech developera v rámci úvěrové smlouvy.

Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme rizika spjatá se splacením úvěru Upvest z prodeje projektu, konkrétně s poklesem prodejní ceny z důvodů růstu kapitalizační míry, respektive poklesu realizované NOI. Projekt je kromě těchto komerčních rizik rovněž exponován i stavebně-realizačnímu riziku. V sekci Citlivostní analýza jsou tyto jmenovaná rizika kvantifikována. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.

Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.

Produktem popisovaným v rámci této Investiční analýzy je participace na mezaninovém úvěru za účelem refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného, proinvestovaných v rámci developerského projektu OC Kukleny. Refinancování proběhne formou částečného snížení zápůjčky jediného společníka.

Po dokončení rekonstrukce a zahájení provozu OC Kukleny bude plně funkčním obchodním centrem, s variabilitou nájemců a kotevním nájemcem - potravinářem Albert. Výnos z měsíčního nájmu bude sloužit k úhradě provozních nákladů, finančních nákladů na úvěrech Seniorního věřitele a Upvest. Úrokové výnosy budou investorům vypláceny jednou ročně k 31.12., po souhlasu Seniorního věřitele.

Developerem projektu je společnost Traxial - Merkur s.r.o., za níž stojí developerská skupina Traxial a.s. Skupina Traxial má řadu zkušeností v oblasti developmentu komerčních nemovitostí (primárně lokálních retailových nemovitostí), kde působí již od roku 1994. Za dobu své existence úspěšně dokončila více než 40 objektů pro české i zahraniční investory v celkovém investičním objemu více než 2,7 mld. Kč. Jediným akcionářem společnosti Traxial a.s. je již od jejího založení JUDr. Zdeněk Prázdný. Skupina dlouhodobě spolupracuje s hlavními nájemci (např. Billa, Penny, JYSK). Dokončené a nájemci dlouhodobě obsazené nemovitosti jsou následně prodávány do nemovitostních fondů ZDR Investments. Developer s Albertem již dříve úspěšně realizoval obdobný obchodní model, který je nyní realizován pro OC Kukleny (např. projekt Albert Opava, Retail park Česká Lípa, Albert Chrudim, Albert Přerov či Albert Svitavy). Tyto projekty jsou nyní v majetku fondů ZDR Investments.

Upvest poskytuje Mezaninový úvěr pro rekonstrukci nemovitosti a období stabilizace provozu, nejpozději však do momentu prodeje projektu fondu ZDR Investments či jiné formy prodeje projektu. Úvěr bude poskytován formou refinancování vlastních zdrojů developera vložených do projektu. Seniorní financování rekonstrukce a následného provozu bude poskytovat Česká spořitelna a.s. („Seniorní věřitel“). Úvěr bude podřízen pohledávce Seniorního věřitele, podřízenost však bude umožňovat splacení úvěru Upvest v případě prodeje projektu či formou náhrady úvěru Upvest zápůjčkou akcionáře úvěrovaného.

Developer má povinnost udržovat hodnotu ukazatele LTV pod úrovní 77,5 % a hodnotu ukazatele LTC pod úrovní 90 % po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Po dokončení rekonstrukce, a tedy po znovuzahájení provozu, je dále sledován ukazatel ICR, jehož hodnota musí být vyšší anebo rovna 1,30x. Investoři budou informováni o průběhu projektu na kvartální bázi (více v rámci sekce Kontrola).