Úvodní shrnutí
Nabízíme Vám participaci na pro 1. a 2. etapu pražského rezidenčního projektu U Sluncové. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera již vynaložených v projektu. Obě etapy jsou realizovány současně, každá etapa zahrnuje jeden bytový dům o dvou blocích. V projektu bude realizováno celkem 107 bytových jednotek, 105 garážových parkovacích stání a 82 sklepů. Projekt se nachází v pokročilé fázi stavební realizace (proinvestováno již bylo celkem 25 % stavebních nákladů projektu) a disponuje předprodeji na úrovni 98,3 % z minimálních požadovaných výnosů, kdy ke splacení úvěru od Upvest stačí realizovat 82 % prodejů při minimálních požadovaných výnosech. Projekt má platné stavební povolení a stavební práce probíhají (byly zahájeny v listopadu 2020).
Úvěr je zajištěn notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu a ručitelským prohlášením mateřské společnosti FINEP HOLDING, SE. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti. Předpokládaná splatnost je přibližně 22 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.01.2025. Splacení úvěru probíhá po kolaudaci z prodejů jednotek projektu a po splacení bankovního úvěru. Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat maximální hodnotu ukazatele poměru dluhů vůči hodnotě nemovitostí () a maximální hodnotu ukazatele poměru dluhu vůči nákladům projektu (). Tato maximální hranice byla stanovena pro LTV na 85 %, a pro LTC (s ohledem na realizované předprodeje projektu) pak 100 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů projektové společnosti, platnosti veřejnoprávních povolení k realizaci stavby, smlouvy o dílo na výstavbu bytových domů a dalších potenciálních právních rizik.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz této prověrky byl kladen na kontrolu pravomocného stavebního povolení, smlouvy o dílo, zhodnocení ceny stavby dle smlouvy o dílo, harmonogramu projektu, současného stavu výstavby projektu a dalších možných technických rizik.
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen až o 18,5 % pod minimální výnosy dle úvěrové smlouvy (které jsou určeny o cca 11 % níže, než odhad výnosů dle úvěrovaného) a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Ze závěrů citlivostní analýzy dále vyplývá, že případné zvýšení stavebních nákladů o více než 15 % oproti maximálním stavebním nákladům poskytuje stále dostatečnou míru profitability projektu na úrovni ukazatele 1,13x. Dostatečná profitabilita projektu v úrovni 1,16x zůstává zachována i při prodloužení celkového časového harmonogramu o více než 30 měsíců oproti nynějšímu předpokladu.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především stavební riziko ve vztahu k osobě generálního dodavatele, který nemusí dostát svým závazkům ze smlouvy o dílo i přes případné sankce, dále případné prodloužení časového harmonogramu realizace projektu a související možné vypovězení již uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních, které mohou bez sankcí vypovědět, pokud kolaudace projektu neproběhne do 30.10.2024. Očekávané datum kolaudace dle smlouvy o dílo s generálním dodavatelem je v průběhu listopadu 2022. Nicméně výše uvedená rizika se snažíme mitigovat mj. povinností provést kolaudaci projektu do 30.03.2023 nebo vyžádáním doplnění vlastních zdrojů developera v případě navýšení investičních nákladů projektu. Ručitelské prohlášení by pak mělo zvyšovat validitu dohodnutých povinností. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více. Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.
Popis produktu
Participace na za účelem financování developerského projektu Byty U Sluncové v Praze.
Developerem projektu je společnost FINEP, která v rámci České republiky a Slovenska postavila více než 13 500 bytů v desítkách úspěšně dokončených projektů. Společnost FINEP se věnuje rezidenčnímu i administrativnímu developmentu již více než 25 let. Úvěrovanou společností je dceřiná společnost FINEPu, určená výhradně pro realizaci projektu U Sluncové, a to společnost Nová Invalidovna a.s.
Developer využije mezaninový úvěr od Upvest pro účely refinancování části vlastních zdrojů vynaložených v rámci projektu. Úvěr je poskytován po dobu stavební realizace projektu.
Úvěr Upvest bude zajištěn ručitelským prohlášením mateřské společnosti úvěrovaného FINEP HOLDING, SE a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti a uznání dluhu. Úroky budou po dobu úvěrového vztahu kapitalizovány a splaceny společně s jistinou. Jistina bude splacena jednorázově nebo postupně z výnosů projektu nebo refinancováním bankovním úvěrem, nejpozději však k datu konečné splatnosti.
Popis investičního produktu
Produkt | (podílení se na a ztrátách ze ) |
Refinancování části vlastních zdrojů úvěrovaného proinvestovaných v projektu a splacení zápůjčky jedinému akcionáři | |
Lokalita financovaného projektu | ulice U Sluncové, Praha 8 - Karlín |
Úvěrující upvest s.r.o.; úvěrovaný Nová Invalidovna a.s. | |
Investiční cíl | 55 800 000 Kč |
Celkové | 558 000 000 Kč bez DPH |
z toho financováno | 338 667 392 Kč |
z toho financováno z vlastních zdrojů developera a přijatých klientských záloh | 163 532 608 Kč |
z toho financováno od Upvest | 55 800 000 Kč |
Minimální výše investice | 5 000 Kč |
Maximální výše investice | 5 000 000 Kč |
Typ úročení | |
Úroky kapitalizovány a splatné společně s jistinou, jistina splacena jednorázově nebo průběžně nejpozději k datu konečné splatnosti z výnosů projektu nebo refinancováním bankovním úvěrem | |
22.11.2021 – 17.12.2021 | |
Předpokládaný začátek úročení | Po |
Splatnost úvěru od upvest | |
12 měsíců od čerpání úvěru (cca 17.12.2022) | |
21 měsíců (31.08.2023) | |
38 měsíců (31.01.2025) | |
Zajištění úvěru | Ručitelské prohlášení společnosti FINEP HOLDING, SE |
Projektová společnost | Nová Invalidovna a.s. |
Parametry participace
Developer může splatit úvěr od Upvest nejpozději v den konečné splatnosti, a to jednorázově, anebo po částech. Investor se podílí na výnosech ode dne úspěšného fundraisingu až po úplné splacení úvěru. Samotné úročení na načerpané části jistiny začíná dnem čerpání úvěru developerem a končí dnem obdržením splátky dané jistiny úvěrujícím. Výnosy budou investorům vyplaceny bezodkladně po obdržení příslušné splátky úvěrujícím.
Developer může splatit úvěr od Upvest i před datem nejbližší splatnosti, za takové situace je výnos investorů chráněn pomocí poplatků pro developera, které jsou nastaveny v takové výši, aby dorovnaly nominální výnos, který by investor obdržel, pokud by byl úvěr splacen v den nejbližší splatnosti.
Časová prodleva mezi předpokládanou splatností a dnem konečné splatnosti umožňuje úvěrovanému splatit úvěr v momentu dosažení dostatečných prodejů po dokončení stavební realizace pro úplné splacení seniorního úvěru a následně úvěru Upvest. Zároveň poskytuje dodatečnou rezervu pro případná prodlení v rámci stavební realizace či jiných komplikací.
% p.a.
Poplatek za poskytování platebních služeb
% p.a.
Čistý výnos
Společně se splátkou jistiny po splacení úvěru.